התנהגות לא נורמלית של שווקי ומחירי נדל"ן נתפסת בדרך כלל על ידי עושי שוק
מקומיים כתופעה ייחודית לשווקים שלהם, שאיננה צריכה להדליק נורות אדומות. זה
כנראה מה שקורה כעת ביפאן ובאנגליה. בעוד האירים מתפלצים מעליית מחירי הנדל"ן
באירלנד, האנגלים, שכבר חוו קריסה במחירי הנכסים, אינם מתרגשים מהעלייה העיקבית
במחירים, ומאזהרות מערכת הפיקוח.
היפאנים, ששוק הנדל"ן שלהם טרם נחלץ מההתרסקות שהחלה בסוף שנות השמונים, מחפשים
דרכים יצירתיות לממן את השוק מחדש, וההערכה היא, שחלק מהמהלכים שהם מבצעים
כעת רק יחריפו את הבעייה.
יפאן: אחת הסיבות המרכזיות לקושי של שוק הנדל"ן היפאני להיחלץ מהמיתון, נעוצה
עדיין בשיטה של מימונו בתקופת הפריחה הכלכלית שקדמה למשבר. לא רק שהבנקים היפאניים
נתנו משכנתאות עתק שהתבססו על מחירי השיא, הם גם איפשרו לחברות ויחידים לקחת
הלוואות גדולות על בסיס נכסים שכבר החזיקו (אחרי שחברות בנייה החליפו את השווי
ההיסטורי של הנכסים בשווי חדש שמצא את דרכו למאזנים). כעת, אחרי שהנכסים איבדו
למעלה ממחצית מערכם, מחפשים היפאנים דרכים לממן אותם מחדש.
במסגרת הזו הם מקדמים במקביל שני מכשירים פיננסיים המקובלים בארצות הברית:
אג"ח מגובות משכנתא וריטים. תהליך ההנפקות של אג"ח מגובות משכנתא החל כבר בשנה
שעברה. השנה הוא התעצם וההערכה היא, שעד סופה יסתכמו האג"חים ב-4 עד 6 מיליארד
דולר, פי ארבע מאומדני אשתקד. אג"ח מגובות משכנתא נסחרות בשוק המשני ובדרך
כלל הן מושכות קרנות פנסיה ומשקיעים מקומיים. ביפאן מניעים את התהליך בעיקר
משקיעים אמריקניים.
הריטים הם מכשירים פיננסיים מקובלים בארצות הברית, בעיקר בגלל צמצום נטל המס
והאפשרות למשוך מהם מזומנים כדיבידנדים. בעוד בארצות הברית מקימים ריטים לטובת
נכסים מסויימים, ההערכה היא, שחברות הבנייה היפאניות מתכוונות לנייד את הנכסים
הטובים אל הריטים ולהשאיר את הנכסים הרעים בתוך המסגרת של החברות. כך ייווצר
מצב, שבו באותה בורסה ייסחרו חברות בנייה שיכללו את הנכסים הרעים ולצידן ריטים,
שהם נגזרת של חברות הבנייה, שיכללו את הנכסים הטובים. אנשי נדל"ן טוענים שזו
אינה הבעייה היחידה, כי השוק לא יוכל לעכל את שני המכשירים גם יחד, דבר שעלול
להביא לירידה נוספת במחירים.
אנגליה: הבעיה המימונית באנגליה פשוטה הרבה יותר: משכנתאות גבוהות בהרבה בהשוואה
לכוח ההחזר. זו כמובן, איננה הערכה של עושי השוק, אלא אזהרה ששיגרה בשבוע שעבר
הרשות הבריטית לשירותים פיננסיים (FSA) על פי הרשות, המלווים הבריטים נוהגים
לתת לציבור הרחב משכנתאות גבוהות פי שתיים ושלוש מכוח ההחזר. לפיכך, כל סטייה
קטנה במחירי הנדל"ן יכולה ליצור משבר חדש, בעיקר אצל לווים בדרום מזרח אנגליה.
עושי השוק בבריטניה סבורים שהכל תקין. חלק מהלווים טוענים, שיש הבדל גדול בין
התנאים שהכשירו את הקרקע למשבר הנדל"ן שפקד את בריטניה בעשור הקודם, וכעת הם
נותנים משכנתאות על פי מערך קריטריונים משוכללים שיובאו מארצות הברית. אחרים
טוענים, שבעוד ב"בום" הנדל"ן של שנות השמונים הם נהגו לחלק משכנתאות שנסמכו
על החזר בהיקף של 40% מהמשכורת של הלווים, כעת הם מחלקים משכנתאות, שבבסיסן
החזר בסך רבע מהשכר.
הרשות לפיקוח על השירותים הפיננסיים בבריטניה עדיין איננה יכולה לאכוף על בנקים
למשכנתאות את כללי המשחק הרצויים מבחינתה. היא היתה אמורה להתחיל לפקח על הענף
בתחילת שנת 2001, אולם דחתה את המהלך לשנת 2002.
האזהרה ששיגרה קיבלה ביטוי רחב, בעיקר מאחר שפורסמה במקביל לפירסום נתונים
על עלייה נוספת במחירי הנדל"ן בבריטניה בחודש נובמבר. נתונים אלה קילקלו ציפיות
שיצרה ירידה מתונה שנרשמה בחודש אוקטובר. על פי הנתונים הרישמיים עלו מחירי
הנדל"ן בבריטניה בנובמבר ב-0.9%. על פי נתונים של בנק המשכנתאות הגדול בבריטניה
HALIFAX, הם עלו ב-0.4% בלבד. כך או אחרת, העלייה הזו גבוהה יותר מהעלייה בשכר
הבריטי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
