עיקול נדחה מפני העברת זכויות במושב

הסוגיה מתעוררת בדרך כלל בכל הקשור לתחרות בין שני קונים או קונה ובעל משכנתא, מה שמכונה עיסקאות נוגדות, או תחרות בין קונה לבין נושה של מוכר שמעקל את זכויות המוכר במקרקעין, לפני הסכם המכר או אחרי הסכם המכר.

כמובן שהשאלה מתעוררת רק כשבעל העיקול מספיק לרשום את העיקול לפני סיום הליכי העברת זכויות, וכל עוד ברישומים שמו של המוכר מתנוסס כבעל זכות.

בפסק דין תקדימי, שניתן בשעתו בענין בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחזקות בע"מ פד"י כה (2) 121, השופטים קבעו, כי קונה מקרקעין שרשם לטובתו הערת אזהרה, לא יהיה מוגן מפני עיקול שנרשם אחרי רישום הערת האזהרה על זכויות של המוכר.

בעקבות פסק דין זה תוקן בשנת 1972 סעיף 127 לחוק המקרקעין שקבע כי:

"נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל הקרקע או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מהתחייבות נשוא ההערה".

מכאן והלאה, הפסיקה קבעה בדרך כלל, כי מקום שקונה לא רשם הערת אזהרה, לא יהיה מוגן מפני נושה המטיל עיקול אחרי החוזה.

לפני כשנה ניתן פסק דין תקדימי ביותר, ע.א. 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, בו נקבע, כי למעשה אין צורך בהוראת סעיף 127, ולפיכך, מקום שהמוכר למעשה העביר את זכויותיו לקונה, גם אם הקונה לא רשם הערת אזהרה, הקונה יגבר על מעקל מאוחר יותר.

בענין מזל אהרונוב, דובר על אישה, שלפי פסק גירושין עם בעלה, הייתה אמורה לקבל מחצית מנכס מקרקעין שהיתה בבעלות בעלה לשעבר. פסק הגירושין אושר בבית המשפט, אך האישה לא עשתה מאום בכדי לרשום את זכויותיה במקרקעין, ואף לא רשמה הערת אזהרה. והנה נושה של הבעל הטיל עיקול על זכויות של הבעל שעדיין היו רשומות על שמו, כמובן מבלי לדעת מאום על פסק הגירושין.

בפסק הדין בענין מזל אהרונוב, השופטים ברק ושטרסברג קבעו, כי למעשה, עם פסק הגירושין, הועברו הזכויות לאישה, והעיקול לא תפס מאום. כמו שהחייב מרוקן שעה לפני העיקול בבנק את החשבון והעיקול לא תופס מאום. לא עבר זמן רב, ומבית משפט העליון יצא ישום נוסף של הלכת מזל אהרונוב, כשהפעם המדובר בתחרות בין נושה שעיקל זכויות של בעל הנחלה במושב, לבין רוכשים של הנחלה.

עניין זה התעורר לאחרונה בפסק הדין בעניין ע.א. 2010/94 אלי גלבוע ושות' נ' בינוי ופיתוח א"י ומשה זר ואח'.

בפסק דין בעניין גלבוע, העיקול הוטל אחרי הסכם המכר אך לפני שהליכי העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל ובאגודה השיתופית הסתיימו.

השופט מישאל חשין, שעצמו ישב בשעתו בהרכב של מזל אהרונוב, קבע, כי "הסכם העברה זה נעשה בתום לב (ככל שבעלי העיקול נוגעים בדבר) וזמנו קדם לעיקול נושא הדיון". והשופט ממשיך: "נחה דעתנו כי באים אנו בגדרי הלכת אהרונוב".

בא כוח של בעלי העיקול טענו, כי מאחר והאגודה טרם אישרה סופית את העברת הזכויות, אשר על כן אין לראות בהסכם המכר בלבד כסיום העניין, ועל כן העברת זכויות לא הושלמה.

הקונים קיבלו בשעתו מכתב ממזכיר המושב, שקבע: "הנני מודיעכם כי באסיפת החברים שהתקיימה ביום 25.11.87 אושרה מועמדותכם". השופט חשין הסיק ממכתב זה לא רק אישור על מועמדות אלא גם אישור על "חברות", ועל כן ראה בזה למעשה סוף העברת זכויות.

יודגש, כי השופט חשין לא השתמש בפסיקה הקיימת בעניין: ע.א. 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך. המקרה בריינס היה דומה להפליא למקרה של גלבוע. במקרה של ריינס, הקונה שילם את התמורה, אך בטרם יקבל אישור מינהל על העברת זכויות הוטל העיקול על זכויות המוכר.

בעניין ריינס בית המשפט העליון קבע, כי אישור של המינהל הינו פורמלי גרידא ואינו תנאי להמחאת הזכות, ועל כן הקונה, שהשלים את המחאת הזכות, למעשה גובר על המעקל.

למעשה, בענין גלבוע המדובר בזכויות במקרקעין השייכים למינהל מקרקעי ישראל, וניתן היה להחיל את הלכת ריינס, באשר בריינס גם דובר על הסכם מכר בתמורה במקרקעי מינהל מקרקעי ישראל כמו במקרה של גלבוע, וגם שם היה חסר רק אישור פורמלי לצורך סיום ההליך של העברה.

פסק דין מזל אהרונוב הנ"ל הביא למעשה לשינויים בחשיבה פסיקתית, ולא מן הנמנע שהפסיקה עוד לא אמרה את המילה האחרונה לעניין אבחנות או סייגים או תחולת פסק דין מזל אהרונוב.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קנין ומקרקעין, בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.