סוגיית גמירות הדעת לגבי מקרקעין ופעולות במקרקעין העסיקה את בתי המשפט פעמים
רבות. ברוב המקרים שצוינו בפסיקה דובר על סוגיה הקשורה להיעדר חתימה לביצוע
הסכם מכר במקרקעין.
גמירות הדעת פירושה "מפגש רצונות", שהינו אותו מצב משפטי, אשר אם שני הצדדים
הגיעו אליו בנוגע לנכס מסוים ומוגדר, העניין מעיד כי בשלב זמני כלשהו הייתה
בין הצדדים "התחייבות רצינית" ו"כוונה לעמוד מאחורי ההתחייבות", ואם הצד שכנגד
לא יבצע את המוטל עליו לפי החוזה, אז ייאכף עליו החוזה.
בדרך כלל, הסוגיות שהועלו בפסיקה בעניין גמירות הדעת נגעו בבדיקת גמירות הדעת
בנוגע להסכם לביצוע עיסקה במקרקעין.
בתי המשפט ניסו בענייני עיסקאות במקרקעין ליצור נוסחה, שלפיה הסכם לביצוע עיסקה
כלשהי (ובמיוחד הסכם מכר) צריך לכלול מספר פריטים כדי להיקרא הסכם, כלומר לא
כל סוג של סיכום דברים יכול לעלות לדרגת הסכם מחייב.
בפסק הדין בעניין ע.א. 726/71 גרוסמן את קיביק ואח' נ' מנהל עיזבון בידרמן
פד"י כו (2) 781, נקבע, כי אמנם דרישת הכתב בעיסקאות במקרקעין הינה מהותית.
כלומר, אם אין פרטים מהותיים, כגון מהות העיסקה, מחיר, תיאור הצדדים ותיאור
הנכס, לא ניתן לומר כי אמנם הצדדים הגיעו לגמירות דעת מחייבת.
ובענין ע.א. 692/82 בוטקובסקי נ' גת פד"י מד (1) 57 קבע בית משפט העליון, כי
היעדר חתימה על הסכם מכר מקרקעין אינה מעידה בהכרח על חוסר גמירות דעת, אם
ניתן להוכיח, כי היעדר החתימה נבע רק מבעיות פורמליות ולא מהותיות.
באחרונה ניתן בבית משפט המחוזי בת"א פסק דין בעניין תא (ת"א) 1544/94 א' בכר
הנדסה ובניין בע"מ נ' פלסים חב' לפיתוח ובניין בע"מ, אשר דן בסוגיה זו, אך
מזווית אחרת. הפעם לא דובר על הסכם לביצוע עיסקה במקרקעין אלא על הסכם לביצוע
שותפות בבנייה על המקרקעין.
שני הצדדים הם חברות קבלניות בענף הבנייה, שניהלו מו"מ "רציני", אך כדברי השופט
ניסים ישעיה, שדן בעניין, ההסכם לא הגיע לידי סיכום חתום ע"י הצדדים.
שתי החברות התכוונו להשתתף במיכרז של מינהל מקרקעי ישראל כדי לבנות עשרות יחידות
דיור. ההצעה הוגשה על שם הנתבעת, כי התובעת לא הייתה רשומה כחברה קבלנית בעת
השתתפות המיכרז. התובעת, מיד לאחר זכיית הנתבעת במיכרז, העבירה סכום שהיה שווה
למחצית הערבות הבנקאית, שחולטה ע"י המינהל לאחר היוודע דבר זכיית הנתבעת.
התובעת טענה, כי יש בעצם השתתפות במחצית סכום הערבות כדי ביצוע הסכם השותפות
מצידה.
מכאן ואילך התגלעו סכסוכים, כשהנתבעת טענה, כי התובעת לא הייתה מוכנה להשקיע
את הכסף הדרוש לביצוע הפרוייקט, ואילו התובעת טענה, כי אי החתימה נבעה רק מנסיעה
לחו"ל של מנהל שלה.
בפועל רק הנתבעת בנתה את הפרוייקט ואף שיווקה אותו, אך התובעת עתרה לקבל את
החשבונות, בטענה כי למעשה הזכייה במינהל הייתה משותפת, ועל כן גם הפרוייקט
צריך להתחלק שווה בשווה. בית המשפט הגיע למסקנה, כי לא גובש הסכם משפטי מחייב
ליצירת שותפות בין החברות הקבלניות, חרף גיבוש עיקרי ההסכמות והחלפת טיוטות
בין באי כוח הצדדים. אמנם בין הצדדים היו פגישות רציניות ואף הגיעו להסכמה
במרבית העניינים השנויים במחלוקת, ואף נקבעה פגישה לצורך חתימה, אך בסופו של
דבר לא נחתם הסכם השותפות בין הצדדים.
השופט ישעיה סמך את ידו על הלכה קודמת של בית משפט העליון בעניין ע.א. 571/79
דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי פד"י לז (1) 589, אשר קבע, כי "אם נתקלים אנו בחוזה
בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען כי לא הגיעו הדברים לגמירות דעת ועל
כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה, בהיעדר החתימה, בדרך כלל, משום הוכחה מרחיקת
לכת ואולי כמעט קונקלוסיבית לטובת גרסתו".
במקרה של בכר הנ"ל, הסיק השופט ישעיה מעצם קביעת פגישה לשם חתימה על "כוונה
ברורה של שני הצדדים לסכם את המו"מ ביניהם ולגבש הסכם סופי", והשופט ממשיך:
"היעדרה של החתימה על ההסכם מצביעה אפוא במקרה זה על אי התגבשות של ההסכם".
הנסיבות שאפפו את עריכת הטיוטות הביאו את השופט להסיק, כי אין המדובר באי חתימה
פורמלית, אלא המדובר באי חתימה שמצביעה על ניגודים מהותיים בין הצדדים. מכאן
שלא אי החתימה על ההסכם השותפות בין שני הקבלנים הוא מה שהכריע את הכף, אלא
הנסיבות לאי החתימה הן שהביאו את השופט להסיק כך.
אם לפי פסק דין בוטקובסקי נ' גת הנ"ל, הסכם לביצוע עיסקה במקרקעין יכול לקבל
תוקף ללא חתימה אם הנסיבות מעידות על גמירות הדעת על "סיכום בכתב", הסכם לשותפות
בקרקע שיעמוד בתנאים דומים - לא כל שכן.
הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי
הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
