מה למאחר כי ילין?

לפי דיני חוזים, בשני מצבים כלליים ניתן לבטל הסכם שהינו בתוקף. האחד, כשמוכח כי ההסכם נחתם מתוך טעות, או הטעיה, או כפייה, או עושק; והשני, כשצד כלשהו מפר את ההסכם עד כדי שלצד השני הזכות לבטל את ההסכם. במצב הראשון, קרי טעות והטעיה וכו', המדובר בפגם בהסכם עצמו, ולפי התנאים האמורים בסעיפים 14, 15, 17, 18 לחוק החוזים התשל"ג 1973, הנפגע רשאי לבקש את ביטול ההסכם.

במצב השני, הפרה שלא תוקנה, או במצב של הפרה יסודית, לנפגע יש זכות להודיע על ביטול העיסקה. במקרה של הפרה רגילה על הנפגע לתת התראה סבירה למפר, ורק אם המפר לא תיקן את ההפרה תוך זמן סביר, ההפרה תיהפך להיות יסודית, ואז יש לנפגע זכות לבטל מיידית את העיסקה.

מתעוררת השאלה, מה בנוגע למצב שאומנם הקונה מקרקעין שילם את המגיע ממנו לפי הסכם הירושה לבעלים, אך לא שילם את המס, שחל על פי החוק על הבעלים, אך הקונה לקח על עצמו? האם אי תשלום כזה הינו בבחינת הפרה, או אולי הפרה יסודית, המזכה את המוכר לדרוש את ביטול העיסקה?

שאלה מעניינת זו נדונה לאחרונה בבית המשפט העליון בע.א. 1168/99 חאלד נסאר נגד פתחייה נסאר. כשהדיון הנוסף שהתבקש על פסק דין זה בדנ"א 6396/00 סעד נימר נסאר ואח' נ' חאלד אחמד קאסם נסאר, נדחה.

בעניין חאלד, חאלד רכש מיורשים של המשפחה של המשיבים מקרקעין, כשהיורשים לא היו רשומים עדיין על המקרקעין וטרם הסתיימו הליכי הירושה לטובתם. חאלד התחייב לשלם את מס השבח החל על המוכרים, והמוכרים, כמובן, התחייבו לגרום לכך שהמקרקעין יירשמו על שמם בלשכת רישום מקרקעין, ולאחר מכן על שם חאלד. דע עקא, שהיורשים מצידם הוציאו צו ירושה רק כשלוש שנים לאחר הסכם המכר.

חאלד מצידו הגיש שומה עצמית למס שבח, אך שלטונות המס לא קיבלו את השומה שלו, וחייבו אותו בתשלום מס "לפי מיטב השפיטה". בינתיים חאלד הגיש השגה שנדחתה, ולבסוף, רק אחרי כ-4 שנים, שילם את מס השבח. בית המשפט המחוזי קבע, כי מאחר שבמקרה זה תשלום מס שבח הינו למעשה כחלק מהתמורה שהיתה אמורה להיות משולמת למוכר, אזי כאילו הקונה לא שילם חלק מהתמורה למוכר, ועל כן יש כאן הפרה יסודית של הסכם, המקנה זכות למוכרים לבטל את ההסכם. שופטת בית המשפט העליון טובה שטרסברג-כהן ביטלה את פסק הדין של בית משפט המחוזי וקבעה קביעות עקרוניות אחרות. לפי סעיף 41 לחוק החוזים, "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה. השאלה הנשאלת היא, האם תשלום מס שבח אחרי 4 שנים מכריתת החוזה הינו זמן סביר.

השופטת שטרסברג כהן סברה, שאם המוכרים עצמם לא מיהרו להוציא צו ירושה אלא רק אחרי 3 שנים מיום כריתת ההסכם, מה להם להלין על איחור בתשלום מס שבח מטעם הקונה? המוכרים קיבלו את כל התמורה המגיעה להם לפי ההסכם. יתרה מזו, כשהמוכר עצמו משהה חיוב עקרוני כלשהו בהסכם ל-3 שנים, סימן שלפי הסכם זה זמן סביר אינו חודשים אלא שנים, כפי שהשופטת שטרסברג כהן ניסחה:

"אף שמדובר בחיובים עצמאיים, המועד בו בחרו המשיבים להוציא את צו הירושה מהווה אינדיקציה למשך זמן ביצוע חיובי ההסכם כפי שהוא נתפס ע"י הצדדים".

פסק דין חאלד הנ"ל מזכיר פסק דין אחר של בית המשפט העליון, שניתן לפני כשלוש שנים, בע.א. 627/95 בעניין חברת מגדלי באך בע"מ. בעניין מגדלי באך, הקונה שילם 90% ממחיר העיסקה, אך המוכר לא יכול היה, עד מועד התשלום האחרון, למסור את החזקה ולבצע רישום זכויות על שם הקונה ולעמוד בחיובים חשובים אלו. הקונה, בראותו מצב זה, נמנע מלשלם את היתרה, גם אם בהסכם ביניהם לא היו חיובים אלו הדדיים ולא היו מותנים זה בזה. לימים, המוכר תבע את הקונה בהפרה על אי תשלום מלוא התמורה. בית המשפט קבע, כי גם אם החיובים לא היו הדדיים, אין לצפות מהקונה שימשיך לשלם את התמורה, מבלי שיש לו ביטחון כלשהו, שאומנם המוכר מסוגל לקיים את חיוביו העיקריים הנ"ל, ועל כן לא היתה כאן הפרה מצד הקונה.

שני פס"ד אלו באים ללמד, כי לא רק חיובים הדדיים יכולים להצמיח עילה לאי ביטול. גם חיובים שלא נקבעה להם הדדיות או התניה של חיוב אחד בשני, יכנסו לרשת של "הדדיות". מכאן תאמר, שצד להסכם, שבעצמו לא מקיים חיוב עקרוני כלשהו ויסודי המוטל עליו, לא יוכל לדרוש מהצד השני שימשיך לקיים את חיוביו.

מעניין מה היה קורה לו במקרה של חאלד המוכרים היו דואגים לרשום את הירושה תוך זמן קצר של כחודשיים? האם גם אז אי תשלום של מס השבח במשך 4 שנים לא היה נחשב כהפרה?

בפסק הדין בע.א. 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בנין בע"מ, נקבע בשעתו, כי אם המאחר בקיום החיוב לא שקט על שמריו, יש להתחשב במאמצים שהשקיע. ובעניין חאלד אומנם הוכח, שהקונה עשה הכל בכדי להתמודד עם שלטונות המס, אך נאלץ לבסוף לשלם את המס המגיע ממנו.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.