בולגריה הינה מדינה קטנה וענייה למדי היושבת במרכז הבלקן. בניגוד בולט ליופייה
הטבעי והאקלים הנוח יחסית, השוק בכלל ושוק הנדל"ן בפרט, מצביעים על מגמות חדשות
מאלו שהיו בעשור האחרון, מאז קריסת מסך הברזל ונפילתו של הרודן, טודור זיבקוב.
החבטה הראשונה שספגה הכלכלה הבולגרית, באה בעקבות הגירה "מאולצת" של כמה מאות
אלפי מיעוטים תורכים באביב 1989. מרביתם היו אנשים אנשי עבודה קשי יום, שאולצו
לעקור מבתיהם בחיפזון. אחריהם עזבו כמה מאות אלפי בולגרים, וכתוצאה מכך נוצר
שינוי דמוגרפי שהעמיד את אוכלוסיית בולגריה על כ-8 מיליון תושבים לעומת כ-9
מיליון ב-1989.
גם בתקופת הקומוניזם, מרבית תושבי בולגריה חיו בבתים או דירות שהיו ברשותם.
"קטנה אבל שלי" - היה המוטו של תושבי המדינה.
על פי נתונים אחרונים שפורסמו על ידי המדינה, כ-85% מהתושבים מחזיקים ברשותם
נכס אחד לפחות וכ-35% מחזיקים בנכס נוסף.
הבריחה ההמונית מבולגריה הותירה אחריה אלפים רבים של נכסים ריקים, הן בערים
ובעיקר בכפרים. כתוצאה מכך, ההיצע עלה, הביקוש קטן ומחירי הדירות הגיעו לשפל
חסר תקדים בהשוואה למרכז ומזרח אירופה.
המחירים באיזורים יוקרתיים בסופיה הבירה, על פי קנה מידה בולגרי (דירה ממוצעת
ומעלה בקנה מידה מערבי ש.ק), יכולים להגיע לכ-1,000 דולר למ"ר. בתוככי הבירה
נעים מחירי דירות המגורים סביב 300 דולר למ"ר.
בערי הספר, הביקוש לדירות כה מזערי, שניתן לקנות בית במחיר מגוחך של 50 דולר
למ"ר. גם החלקות החקלאיות הפוריות ביותר, בחלקיה הצפוניים של המדינה, נמכרות
במחירים הנמוכים פי 10 מקרקעות מקבילות במערב היבשת.
שוק ההשכרה שונה במקצת. המחירים מתחילים ב-5 דולר למ"ר לחודש באיזורי המגורים,
ומגיעים לכ-50 דולר למ"ר באיזורי מסחר מבוקשים יחסית.
הביקוש הנמוך לנדל"ן, מקורו בהכנסה נמוכה. השכר הממוצע בבולגריה בשנות ה-90
עמד על כ-100 דולר לחודש. תהליכי ההפרטה האיטיים, עיכבו את כניסתם של המשקיעים
הזרים למדינה. בנוסף לכך, חשוב לציין את החוקים והתקנות הקשוחות שמוטלות על
זרים, שהיו אמורות להיעלם, כמו במדינות פוסט קומוניסטיות אחרות.
לשם המחשה, בשנות ה-80 נבנו כ-20 אלף יח"ד בשנה, כיום נבנות כ-7,000 בלבד.
המערכת הבנקאית לא הייתה ועדיין איננה ערוכה מספיק, על מנת לספק את ההלוואות
שהציבור דורש. עם ריבית מוניטרית נמוכה מ-4%, הבנקים מלווים לציבור בריבית
של 16% לשנה.
לדוגמה, בנק האשראי הבולגרי-אמריקני מקצה אשראי, לא פחות מ-10,000 דולר, בריבית
של 16% לשנה לתקופה שלא תעלה על 10 שנים. בחישוב פשוט, הלווה יאלץ להחזיר לבנק
כ-167 דולר לחודש - להזכירכם, השכר הממוצע עומד על כ-100 דולר לחודש.
אחד מהתנאים המרכזיים של הבנק הוא "איתנות פיננסית" של הלווה, המתבטאת ביכולת
לשלם כפליים מסכום ההחזר החודשי - 334 דולר. בהילקח בחשבון כי ההכנסה המשותפת
לבית אב תעמוד על כ-200 דולר, ברור לכל כי הקופצים על "המציאות" הללו יהיו
מעטים ביותר, אם בכלל.
אם נשווה זאת לתנאים בארה"ב, תשלום במשך 10 שנים עבור בית ששוויו 150 אלף דולר,
יעלה לבעליו כ-2,500 דולר לחודש והתנאי העיקרי לקבלת אשראי שכזה, הוא היכולת
לעמוד בתשלום כפול - בחישוב שנתי מדובר בכ-30 אלף דולר תשלומי משכנתא בלבד.
העובדה המעניינת ביותר בדוגמאות לעיל היא, שהבנק הנכבד הוא בעצם סבסוד של קרן
בולגרית-אמריקנית.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
