זכות החזרה מעיסקת מתנה

אל ומרים גרינברג - בעל ואשה (להלן: "המשיבים"), הגישו נגד רות גרינברג (להלן: "המערערת"), שהיא אשת אחיו המנוח של המשיב, תביעה לאכיפת הסכם. לטענתם, התחייבה המערערת בהסכם לרשום ע"ש המשיב מחצית הזכויות בדירה מסויימת. התביעה נדונה בביהמ"ש המחוזי בירושלים (השופט ע' קמא).

הדירה נרכשה בשנת 1973 ונרשמה על שמה של הגב' רוטשילד - אמה של המערערת. בשנת 1978 הועברו הזכויות בדירה ללא תמורה מהאם לבת (המערערת). בשנת 1979 חתמו המשיבים, המערערת ובעלה המנוח על הסכם שבו חולקו הזכויות בדירה בין ארבעתם, ולפיו תעביר המערערת שלושה רבעים מזכויותיה בדירה ע"ש שלושת השותפים האחרים, על פי דרישת שניים מהנעברים.

בעלה של המערערת נפטר בשנת 1991, והמערערת מיאנה לרשום את המשיבים כבעלי מחצית הזכויות בדירה.

לטענת המשיבים, נרכשה הדירה כדירה משותפת להם, למערערת ולבעלה, כך שהם שילמו עבור חצי הדירה והמערערת ובעלה המנוח שילמו את החצי הנותר. לטענתם, התגבשה סביב רכישת הדירה תוכנית של שלושה שלבים, שלפיה תתבצע בתחילה רכישת הדירה על ידי אמה של המערערת ורישומה על שמה, בשלב הבא תועבר הדירה במתנה למערערת, ולבסוף תירשם הדירה על שם המשיב ואחיו המנוח.

לחיזוק גירסתם הגישו המשיבים מיסמכים המראים על התייחסות המנוח לרכישת הדירה גם כדירתם של המשיבים, כתב הרשאה בלתי הדיר שעליו חתמה הגב' רוטשילד בפני נוטריון ציבורי ביום 30.12.73, ולפיו היא ממנה את בתה רות, חתנה דון, אחיו אל ואשתו מרים כבאי כוחה.

בית המשפט המחוזי עמד לפני שתי התחייבויות סותרות לגבי אותם מקרקעין וקבע, כי אין השתיים יכולות לדור בכפיפה אחת. מחד, הציגו בפניו המשיבים את ייפוי הכוח שנתנה להם הגב' רוטשילד, שלפיו יכולים המשיבים להעביר על שמם, ללא תמורה, את מחצית הזכויות שרכשה הגב' רוטשילד בדירה האמורה.

מנגד, מציגה הנתבעת את רישומי פנקס המקרקעין, שלפיהם מלוא הזכויות בדירה רשומות על שמה וטענה, כי מרגע שנרשמה הדירה על שמה במרשמי המקרקעין - אין לייפוי הכוח שנתנה אמה למשיבים כל נפקות שהיא, שכן ייפוי כוח זה הוא רק בגדר התחייבות לעשות עיסקה, בעוד שהעברת הדירה על שמה היא עיסקה שנגמרה ברישום בפנקסי המקרקעין.

בית המשפט המחוזי קבע בנקודה זו, כי ייפוי הכוח שנתנה גב' רוטשילד למשיבים הוא בגדר עיסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין. עם זאת, כיוון שעיסקה זו לא נגמרה ברישום, מדובר רק בהתחייבות לעשות עיסקה.

בית המשפט המחוזי סיכם, כי העברת הדירה על שמה של המערערת אף היא עיסקה במקרקעין, אלא שעיסקה זו נסתיימה ברישומה בפנקסי המקרקעין. מהותה של עיסקה זו היא עיסקת מתנה, כמשמעותה בחוק המתנה.

השאלה שראה ביהמ"ש קמא לבחון היא איזו עיסקה עדיפה: האם זכויות התובעים בדירה שהוקנו בייפויי הכוח מונעות את העברת הדירה במתנה לנתבעת, או שמא יש להתייחס רק לרישומי המקרקעין, באופן שידה של המערערת על העליונה.

בעניין זה הזכיר בית המשפט המחוזי את סעיף 9 לחוק המקרקעין, המלמד שבמקרה של התחייבות לעשות עיסקה, כאשר העיסקה לא נגמרה ברישום ובעל המקרקעין חזר והתחייב בעיסקה נוגדת - העיסקה הראשונה אינה בטלה, הגם שלא נרשמה. באשר ליחס בין ייפוי הכוח לבין העברת הדירה על שמה של המערערת, קבע ביהמ"ש כי אין לומר כי ייפוי הכוח שלל מהגב' רוטשילד את הזכות להעביר את הדירה במתנה לבתה, שכן המשיבים עצמם הסכימו להעברת הדירה על שמה של המערערת וראו בפעולה זו שלב ב' מתוך כלל התוכנית, ולפיכך אין בידם להלין על כך.

באשר להסכם להעברת מחצית מזכויות החכירה בדירה למשיבים, קבע ביהמ"ש המחוזי, כי מדובר בעיסקת מתנה. עם זאת, אין כאן עיסקת מתנה מושלמת, שכן פעולה של הקניית מקרקעין במתנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת, כי אם התחייבות לעשות עיסקת מתנה במקרקעין.

באשר לזכותה של המערערת לחזור בה מהתחייבותה לעשות עיסקת מתנה - זכות המעוגנת בסעיף 5(ב) לחוק המתנה - קבע בית המשפט קמא, כי המערערת ויתרה על זכותה זו.

לסיכום, נקבע ע"י ביהמ"ש קמא לעניין הבעלות בדירה כי כל אחד מן המשיבים הוא בעל רבע מן הזכויות בדירה וכי על המערערת לחתום על כל מיסמך שיידרש לצורך רישום חצי מן הזכויות בדירה על שמות המשיבים.

על פסק דין זה הגישה המערערת עירעור לביהמ"ש העליון. פסק הדין העיקרי ניתן מפי השופט עבדל רחמן זועבי, בהסכמת הנשיא אהרון ברק והמשנה לנשיא שלמה לוין.

השופט זועבי מסכים עם קביעת ביהמ"ש המחוזי, כי ההסכם משנת 1979 מייצג עיסקת מתנה. אולם, היות שהעיסקה הנ"ל לא נסתיימה ברישום, אין היא מושלמת כי אם התחייבות לעשות מתנה.

במקרה הרגיל עוברת המתנה אל מקבלה ברגע מסירת המתנה או מסירתו של כתב המתנה לידיו. כשמדובר במתנה במקרקעין, חלות הוראות סעיפים 6 ו-7 לחוק המקרקעין, שמגדירים מהי עיסקה במקרקעין ומציינים, כי פעולת העברת הבעלות במקרקעין מסתיימת רק בעת רישום הבעלות על שם מקבל הזכות.

הפעולה של הקניית המקרקעין במתנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת כי אם התחייבות לעשות עיסקת מתנה במקרקעין. סיטואציה משפטית זו איננה נובעת מרצונם של הצדדים ליצור עיסקה בלתי מושלמת, אלא מקורה הוא במיזוג תוכנן של הוראות חוק המקרקעין והוראות חוק המתנה.

במקרה דנן לא נרשמה, משום מה, ההעברה בלשכת רישום המקרקעין. משום כך אין ההתחייבות וההסכם מהווים עיסקת מתנה מושלמת ומוגמרת, אלא התחייבות לתת מתנה.

המערערת טוענת, כי מעולם לא ויתרה בכתב על זכותה לחזור בה מן המתנה, ומסתמכת בכך על הוראותיו של סעיף 5 לחוק המתנה הקובע:

"5. התחייבות לתת מתנה.

(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מיסמך בכתב.

(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב'), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".

בית המשפט קמא קבע, כאמור, כי במסגרתו של ההסכם ויתרה המערערת במשתמע על זכותה לחזור בה מנתינת המתנה. בית המשפט הסיק ויתור זה משנכתב בהסכם:

"העברת הזכויות על ידי צד א' תתבצע בכל עת לפי דרישת צד ב'...".

בית המשפט המחוזי אף הפנה לסעיף 3 לחוזה הקובע כדלקמן:

"כל ההוצאות הכרוכות בהעברת הדירה לשם צד א' וצד ב' והחיובים הנובעים מחכירת הדירה החל מהיום יחולקו בין כל הצדדים שווה בשווה רבע חלק לכל אחד".

הוויתור על זכות החזרה - קובע השופט זועבי - הוא אחד הסייגים לזכות החזרה של נותן המתנה, בהתאם להוראות סעיף 5(ב) לחוק המתנה. את כוונתו של הנותן שלא לחזור בו מהתחייבותו יש לבטא בכתב. על זה עמדו המלומדים דניאל פרידמן ונילי כוהן בספרם דיני חוזים חלק א' עמ' 485: "אף במקרה זה דרישת הכתב היא מהותית. נדרש איפוא מיסמך בכתב ליצירת ההתחייבות, וכן נדרש ויתור בכתב על זכות החזרה. מובן מאליו שאין מניעה לכלול את השניים באותו מיסמך".

הפסיקה קבעה, כי הוויתור על זכות החזרה אינו צריך להיות מפורש, ודי יהיה בכך שיעלה הוא מהכתב באופן שאינו משתמע לשתי פנים.

עם זאת, אין להתעלם מכך שהוויתור על זכות החזרה הוא סייג לכלל, שבהתחייבות לעשות מתנה מוענקת לנותן זכות לחזור בו ממנה. על כן, יש לתת לסייג זה פירוש מצומצם, כך שיש להקפיד בנתונים שמהם ניתן להסיק ויתור על זכות החזרה. זאת ועוד, מסקנה זו מתיישבת ומשקפת את התחושה, שאין להעניק למקבל בעיסקת מתנה הגנות יתר, שכן עיסקה זו נעשתה ללא תמורה כלשהי מצד המקבל, ובכך אינטרס ההסתמכות, שכלל ראוי להגנה, מתגמד.

במקרה המונח לפנינו - קובע השופט זועבי - נראה כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי בדין יסודה, וכי אכן יש לראות במערערת כמי שוויתרה על זכותה לחזור מהתחייבותה לתת את המתנה. אמנם, אין לראות בסעיפי ההסכם מיום 3.4.79, כמהווים, לבדם, ויתור על זכות החזרה, אך סעיפים אלה אינם עומדים לבדם, אלא עומדים ככלים שלובים עם מערך ראיות שלם ומהווים יחדיו הוכחה ניצחת, שהמערערת אכן ויתרה על זכותה לחזור מהתחייבותה לתת את המתנה.

ככל שעולה מקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, נראה כי ביום 30.12.73 חתמה המנוחה גב' רוטשילד ייפוי כוח בלתי חוזר, שבו העבירה את הזכויות בדירה למערערת, לבעלה ולשני המשיבים בארבעה חלקים שווים. עברו חלפו מספר שנים והאם, בניגוד לאמור בייפוי הכוח, העבירה את כל הזכויות בדירה לבתה, המערערת, וזו רשמה את הזכויות בדירה על שמה. כבר עתה נציין, כי אין לראות בהעברת הזכויות על שם המערערת משום עיסקה סותרת. שכן הן המשיבים שלא מחו על ההעברה, והן המערערת, לא ראו בה כזו, שכן מיד לאחר שרשמה את הזכויות על שמה, חתמה המערערת ביום 1.9.78 על תצהיר שלפיו היא מעבירה במתנה לבעלה שלושת רבעי חלקים בדירה. עם זאת, הצדדים שינו את דעתם וביום 1.12.78 נחתם תצהיר על ביטול עיסקת המתנה מיום 3.4.79, שלפיו מעבירה המערערת רבע מהדירה לבעלה ולשני המשיבים.

מרציפות אירועים אלו למדים אנו על תכליתו של ההסכם מיום 3.4.79 - הסכם שבא להשלים סידרה של הבנות והסכמות, שתכליתן העברת 25% בדירה לכל אחד מהצדדים, ושלפיו ברי כי המערערת התכוונה להעביר למשיבים שני רבעים בדירה לאלתר. חוברת לכך העובדה, כי המשיבים במשך זמן רב נהגו בדירה מנהג בעלים ואף נהגו לקבל את חלקם בשכר הדירה. הטענה, כי המערערת מעולם לא ויתרה על זכותה לחזור בה מהתחייבותה, אינה עולה בקנה אחד עם הנסיבות האופפות את ההסכם.

התוצאות הסופיות: העירעור נדחה.

ע"א 6369/98 ביהמ"ש העליון.

השופטים: א' ברק, ש' לוין, ר' זועבי.

בשם המערערת: עו"ד י' רבינוביץ'.

בשם המשיבים: עו"ד ת' רובין.