הליכי הפקעת מקרקעין הינם מן ההליכים המסובכים ביותר הקיימים במערכת החקיקה
שלנו. הסיבה העיקרית לכך היא, שדינים רבים הנוגעים בהפקעת מקרקעין, שואבים
את מקורותיהם מהדין האנגלי והפקודות המנדטוריות, ודע עקא כי דינים אלו נשארו
בהרבה מובנים במתכונתם המקורית עם שינויים לכאן ולכאן.
הליך הפקעה נועד להקדיש חלקת אדמה או חלק ממנה למטרה ציבורית, כפי שהשלטון,
קרי רשויות התכנון ובעיקר העיריות, מתכננות. קורה לא פעם, שהעיריה אומנם מפקיעה
חלקת אדמה, אך לבסוף לא משתמשת בה למטרה שלשמה הפקיעה. יתרה מזו, אותה רשות
מתכוונת לסחור בה ולמכור אותה לאחרים לאחר הליך של שינוי ייעוד.
חוק התכנון והבנייה שהינו החוק העיקרי שהיום משמש לצרכי הליכי תכנון וכן הפקעה,
שנחקק לאחר קום המדינה (בשנת 1965), קבע לענין זה הסדר מיוחד בסעיף 195 וזה
לשונו:
"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תוכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום
פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
כל עוד לא שונה ייעודם על פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם
אחר, למטרה שלה נועדו בתוכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית,
נתן אישור על כך;
שונה ייעודם על פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור, למכרם, להשכירם
או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו
הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו
ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתוכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך
המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".
דע עקא, שבתקופה המנדטורית זכות זו, של רכישת החלקה המופקעת בחזרה, הייתה מצומצמת
ביותר. לפי פקודת הקרקעות (הפקעה), זכות זו הוקנתה לבעלים כל עוד הוא היה חי.
המעניין הוא, שבפקודת הקרקעות (רכישה) משנת 1943, שביטלה את הפקודה הקודמת,
זכות זו לא היתה קיימת. יודגש כי פקודת הקרקעות (רכישה) משמשת עד היום כמקור
להפקעת מקרקעין, אך הפקודה החדשה לא ביטלה את הזכות של מישהו לרכוש את האדמה
בחזרה, אם והיתה לו זכות כזו לפי הפקודה הקודמת.
נשאלת השאלה, מה בנוגע לקרקע שהופקעה לפי פקודת הקרקעות (הפקעה) והיום העירייה
מתכוונת למכור אותה לאחרים, לאחר שינוי היעוד?
שאלה זו נדונה לאחרונה בבית משפט העליון בעניין ע.א. 284/98 דוד אלנתן ואח'
נ' עירית ירושלים ואח'. במקרה אלנתן, לאביהם של המערערים הייתה חלקת אדמה החל
משנת 1921 במרכז ירושלים. בשנת 1942, הופקע חלק מהחלקה לטובת עירית ירושלים
למטרות של הקמת שוק ציבורי. בשנת 1961 הקרקע עברה הליך של הסדר מקרקעין ונרשמה
גם לאחר ההסדר על שם עיריית ירושלים. בשנות ה-90, העירייה מכרה את הקרקע לקבלן
במסגרת מיכרז לבניית בנין מסחרי.
יורשי המנוח ביקשו לקבל פיצויים על כך, שהיו זכאים, בתור יורשי המנוח, לקבל
את המקרקעין בחזרה, ומאחר שהעירייה לא נהגה כך, מגיעים להם פיצויים. המערערים
הסתמכו על סעיף 195 לחוק התכנון והבנייה.
בית משפט המחוזי דחה את תביעתם ומכאן הערעור. השופט שלמה לוין, לאחר ניתוח
הסעיפים הרלוונטיים של פקודת הקרקעות (הפקעה) ופקודת הקרקעות (רכישה), מגיע
למסקנה, שדין הערעור להידחות. השופט לוין קבע, כי סעיף 26 לפקודת הפקעות שלפיה,
החלקה הופקעה בשעתו נוקט בלשון: "ו. בתנאי שהבעל הראשון של הקרקע שממנו רכשו
המבצעים את הקרקע בעודו בחיים..." ומזה ניתן ללמוד, שהקרקע אמורה לחזור רק
לבעלים ולא ליורשיו. ומאחר ופקודת הקרקעות (רכישה) שאומנם בטלה את הפקודה הקודמת
השאירה הזכות לפי סעיף 26 על מקומה, אזי עדיין תחול ההוראה הדווקנית של סעיף
26 הנ"ל.
מכאן נשאלת השאלה, לו במקרה דנן, פקודת הקרקעות (רכישה) היתה מבטלת גם את זכות
האמורה בסעיף 26 הנ"ל, האם המערערים יכלו להבנות על סעיף 195? כלומר דווקא
הישארות הזכות האמורה חסמה את דרכם של המערערים?
לפי קביעת השופט לוין התשובה היא שלילית, באשר פקודת הקרקעות (הפקעה) דיברה
רק על "הבעלים שעודנו חי", ואם הפקודה הזו הייתה מבטלת גם את הזכות האמורה
בסעיף 26 הנ"ל, עדיין לפי פקודת הפרשנות, הזכות הייתה מגיעה למי שהחוק המבוטל
בשעתו העניק לו את הזכות, וזאת לפי לשון סעיף 22 (ד) לחוק הפרשנות הקובע: ביטולו
של דין אין כוחו יפה להשפיע על זכות או חיוב שלפי הדין המבוטל.
מכאן, שרק הפקעות מכוח חוק התכנון והבנייה, מזכות את הבעלים או את יורשיו לזכות
סירוב ראשונה לרכוש את המקרקעין לאחר ההפקעה ושינוי ייעוד, אם וכאשר העירייה
תרצה למכור את המקרקעין.
הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קנין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי
הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
