שניים אוחזים במקרקעין

"אי ידיעה רשלנית אינה עולה כדי חוסר תום לב", קובע בית המשפט

קרקע נמכרה ע"י בעליה פעמיים, לשני אנשים שונים. זכותו של מי משני הרוכשים עדיפה?

סוגיה ותיקה זו הוסדרה בסעיף 9 של חוק המקרקעין. כאשר העיסקה הראשונה לא נרשמה, ואילו העיסקה השניה נרשמה בטאבו, תהא זכותו של הרוכש השני עדיפה, ובלבד שהוא פעל בתום לב.

היה והרוכש השני פעל ב"עצימת עיניים" ביחס לקיומה של זכות קודמת במקרקעין (היא זכותו של הרוכש הראשון), נשלל תום ליבו. "עצימת עיניים", כמוה כמודעות לקיומה של עובדה או של זכות קודמת. עד כאן, הדברים ידועים ומוכרים מפסיקת בתי המשפט בשנים עברו.

ואולם, מה טיבה של אותה "עצימת עיניים", ומה ההבחנה בינה לבין אי-ידיעה (על זכויותיו של הרוכש הראשון) הנובעת מרשלנות? בכך עסק פסק דינו דלהלן של בית המשפט העליון.

"מבחינה רעיונית, 'עצימת עיניים' מצויה בין אי ידיעה בפועל לבין אי-ידיעה רשלנית. כלומר, כשאדם עצם את עיניו מלראות או אטם את אזניו מלשמוע, הוא נחשב כיודע את אשר לא חפץ לדעת בשל חששו לדעתו. יש המכנים מצב דברים זה כידיעה 'קונסטרוקטיבית'", הסביר בית המשפט העליון.

ואולם, "אין הדבר כך, שעה שאדם לא ידע דבר ולא חשש מלדעתו, אך יכול היה לדעת את הדבר לו נהג כאדם סביר. ואמנם, לפי הדיעה המקובלת, המבחן לקיומו של תום הלב במסגראת הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא סובייקטיבי-מוחשי ולא אובייקטיבי-מופשט. כלומר, תום הלב נשלל כאשר הקונה המאוחר ידע ידיעה בפועל או 'ידיעה קונסטרוקטיבית', בשל עצימת עיניים מצידו, את זכותו של הקונה הקודם לו בזמן; אך לא כך המצב כאשר היה עליו לדעת את קיום הזכות לו נהג כאדם סביר. כאמור, אי ידיעה רשלנית אינה עולה כדי חוסר תום לב".

(ע"א 7785/99 ארוך ואח' נ. פאריינטי ואח', פס"ד מיום 15.2.01. הנשיא אהרון ברק והשופטים דליה דורנר ויצחק אנגלרד. בשם המערערים עו"ד עוזרי, פולק וכורש, בשם המשיבים עו"ד נשיץ)