שווייה של ציפייה

שווי השוק של קרקע חקלאית מורכב משני מרכיבים: שווי השימוש לצרכי חקלאות, ושווי הפוטנציאל לשינוי יעוד בעתיד

עיריית פתח-תקווה אישרה בשנת 1995 תוכנית מס' פת/2005/א', לפיה שונה יעודה של קרקע חקלאית שבקרבת בית העלמין הירקון, למחלף והרחבת הכביש. הקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ומוחזקת על ידי חקלאים חוכרים. החוכרים פנו לשמאי המקרקעין אהוד המאירי, ועל פי חוות דעתו, עקב שינוי הייעוד לכביש, נפגע הפוטנציאל לשינוי יעוד עתידי לבנייה, ולפיכך ירד שווי הקרקע. בעקבות שומה זו, הגישו החקלאים תביעה לוועדת ערר.

הוועדה דנה בכל ההיבטים המשפטיים, ומינתה את השמאי אשר שולמן כשמאי מכריע. השמאי המכריע שמע את טיעוני הצדדים וקבע, כי היתה פגיעה מהותית בשווי הקרקע, והעריך את הפגיעה לכל התובעים בסכום של כ-2 מיליון דולר. העירייה ערערה על הכרעת השמאי המכריע. הוועדה דחתה את כל טענותיה, ופסקה את סכום הפיצויים כפי שקבע השמאי המכריע.

העירייה לא קיבלה את ההכרעה של השמאי המכריע ושל ועדת הערר, והמשיכה לערער בפני בית המשפט המחוזי. השופטת הילה גרסטלר קיבלה את טיעוניהם של עו"ד פרופ' אהרון נמדר ועו"ד אמיל בן- עטר, שייצגו את החקלאים, ודחתה את כל טענות העירייה, תוך שהיא מטילה על העירייה חיוב גם בהוצאות הליך המשפט.

ראוי לציין, כי בחוות דעתו הצביע המאירי על כך ששווי השוק של קרקע חקלאית מורכב למעשה משני רכיבים: משווי השימוש לצרכי חקלאות, ומשווי הפוטנציאל לשינוי הייעוד בעתיד, כאשר באיזור מרכז הארץ שווי הפוטנציאל גבוה בהרבה מהשווי לשימוש חקלאי. לפיכך, לאור התפתחות הפסיקה, יש לשים לב כי בעת אישור תוכנית בניין עיר חדשה עלולים להיפגע גם בעלי חלקות חקלאיות, שלכאורה אין להם זכויות בנייה, וזאת עקב ירידת שווי הנובעת משינוי יעוד לדרכים, מעבר לקווי חשמל וכו'.