רישום הבתים על שם החברים בקיבוץ אינו בגדר שאיפה או תקווה, אלא הליך משפטי זמין, ובמקרים מסוימים יכול להימשך חודשים ספורים בלבד.
ב-27.2.96 נתקבלה החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה, שכותרתה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים", עוסקת גם באפשרות של "שיווק" הבתים לחברים, בדרך של הפרדת הקרקע עליה ממוקמים הבתים מקרקעות הקיבוץ ("הוצאה מהמשבצת"), ועריכת חוזים נפרדים, חוזי חכירה לדורות, בין החברים לבין המינהל לגבי בתים אלה.
לאחרונה החלו מספר קיבוצים בצעדים מעשיים לקראת יישום ההחלטה. על פי ההחלטה, איזור המגורים והשטחים החקלאיים בקיבוץ יופרדו לחוזים נפרדים מול המינהל, כשבתי החברים יופרדו לחוזים נפרדים מול המינהל. בתי המגורים והקרקע עליה הם ממוקמים יוחכרו ישירות לחברי הקיבוץ (על אספקט המיסוי, ראה במאמר נוסף בעמוד זה).
תקנון הקיבוץ ישונה, כמתחייב. אם במתכונת ההתארגנות החדשה לא כל התושבים יהיו חברים בקיבוץ, מוצע בהחלטה שתוקם אגודה להתיישבות קהילתית, שבה יהיו חברים כל תושבי היישוב (הצעה זו אינה מחייבת). שינוי, כאמור, צריך שיתקבל על ידי האסיפה הכללית של הקיבוץ.
לאחר החלטת האסיפה, יש לפנות לרשות לתכנון חקלאי לצורך שינוי פרוגרמת היישוב (לבקשה יש לצרף מספר נספחים). ועדת הפרוגרמות של הרשות תאשר את השינוי ותמליץ על היקף מגרשי המגורים ביישוב.
האגודה תכין, בתיאום עם המינהל, תוכנית חלוקה למגרשי המגורים, לצורך אישור על פי חוק התכנון והבנייה, וזאת בהתחשב במצב הבינוי הקיים בפועל, באופן שכל מגרש יהיה בגודל המינימלי הנדרש.
לגבי מגרשי מגורים, ייחתמו חוזי חכירה בנוסח המקובל במושבים (ייכלל סעיף לפיו במקרה של העברת זכויות, תידרש הסכמת האגודה, ובמקרה של סירוב מצידה, יוכלו החוכר/רוכש הזכויות לפנות לרשם והחלטתו תהיה סופית). לגבי יתרת שטחי המשבצת ייחתם חוזה חדש.
מגרשי המגורים יוחכרו לחברים בחכירה ל-49 שנה, כמקובל באותו אזור ועפ"י הערכת שמאי (לקרקע שלא לפיתוח), כאמור בהחלטה 737. על הרחבה למגורים יחולו כל הכללים שנקבעו בהחלטה 737 או החלטה שתבוא במקומה. דמי החכירה אשר ישולמו ע"י החברים הגרים בבתים הקיימים ביישוב במועד השינוי:
חבר האגודה הגר במקום 15 שנים או פחות, יחויב במלוא המחיר הנהוג ליישובים חקלאיים באותו אזור (כיום בשיעורים החל מ-22%, בכפוף לפטור מיוחד, שיוכרו כ-91%).
לחבר אשר גר מעל 15 שנה תינתן הנחה על דמי החכירה, בשיעור 2% לכל שנת ותק ובלבד שלא יפחת מ-11% (למעט איזורים בהם קיים שיעור מופחת לתשלום של 0%).
תינתן אפשרות לתשלום נדחה של דמי החכירה המהוונים עד שיועברו הזכויות במגרש המגורים (העברת זכויות לצאצא לא תיחשב כהעברה לעניין זה). המשמעות: אין תשלום מיידי למינהל על קבלת הזכויות, למעט תשלום מע"מ על דמי החכירה.
שטחי המגורים שלא הוחכרו יישארו בחוזה החכירה של האגודה. בחוזה של האגודה יופיע סעיף לפיו יכול להיות חבר אגודה רק מי שמתגורר ביישוב. לגבי יתרת שטחי המשבצת, ייחתם חוזה למטרת עיבוד ושימוש חקלאי חדש בדמי חכירה בתנאי נחלה, וללא שינוי בדמי החכירה (זאת בהתבסס על מצב איוש הנחלות בקיבוץ).
בשלב ראשון, עד להתייצבות המבנה החדש, ייחתמו החוזים לשימוש חקלאי לתקופות מתחדשות של 3 שנים. האגודה תוכל לבקש חוזה חכירה לדורות לאחר תקופה שלא תפחת מ-3 שנים, בתנאי שתתקבל ההמלצה של הרשות לתכנון חקלאי ובתנאי שיסתיימו עבודות ההכנה לרישום השטח בטאבו.
ההחלטה קובעת מנגנון של שינוי בתשלומים בגין קרקעות המשבצת, שינוי שנגזר במספר הנחלות המאוישות ביום קבלת ההחלטה. למעט זכויות במגרש (עם הבית) שיוחכר לחבר האגודה, לא יהיו לחבר זכויות קנייניות במקרקעין או במחוברים של האגודה.
האגודה לא תוכל לדרוש תשלום בעד המקרקעין והמחוברים שהוחכרו לאגודה מחברים מצטרפים, למעט בעד מגרשי מגורים מבונים ששייכים לאגודה, ושהזכויות בהם יועברו על שם חברי האגודה או על שם אחרים, על פי הוראות החלטה 751 - בעדם תוכל לגבות את ערך המבנה והוצאות הפיתוח. אגב ביצוע הרישום יש להסדיר נושא שעבודים, התחייבויות של המינהל לרישום משכנתא ומשכון זכויות לטובת נושי הקיבוץ.
קיבוץ שתתבצע בו הפרדה של חלק מבתי המגורים, יחול לגביו כל האמור לעיל, אולם עם האגודה ימשיך להיחתם חוזה חכירה בתנאי משבצת ללא שינוי, למעט שטחי המגורים שיוצאו מהחוזה. אולם אם הקיבוץ יבקש הפרדה של חלק מבתי המגורים בלבד, תשקול ועדת הפרוגרמות את הבקשה, גם בהתחשב במספר חברי האגודה ובמספר בתי המגורים הקיימים שיישארו במסגרת חוזה האגודה. ביצוע ההחלטה מעלה סוגיות שונות אליהן נתייחס בעתיד. על פי מדיניות המינהל, עם המעבר לרישום בתים על שם חברים, מפסיק המינהל להקצות מגרשים לחברים בדרך הקיימת (דהיינו - ללא דמי חכירה וללא חלוקה מוגדרת למגרשים). יש לבחון השלכות הדבר לאור כוונת הקיבוץ לקלוט חברים בעתיד.
לשינוי תקנון הקיבוץ יכולה להיות השלכה גם על סיווגו אצל רשם האגודות השיתופיות. לשינוי סיווג כזה עלולות להיות השלכות שונות במישורים שונים, ובהם המיסוי. ישנם הבדלים בין סוגי הבתים אשר בהם גרים החברים. לעניין זה יכולה להיות השלכה בעת "הפרטתם", שכן לכאורה חברים מסוימים יזכו להטבות אשר אין לאחרים. הצורך בקבלת אישור הבנקים הנושים יכול לשמש כמנוף להסדר חובות הקיבוץ ומימון הליך הרישום.
הליך רישום הבתים הינו הזדמנות להסדיר את מכלול היחסים הכספיים שבין החבר לקיבוץ, לרבות לעניין זכויות פנסיה, דמי עזיבה, זכויות ותק, "שיוך נכסים", הנהגת "דמי כניסה" לאגודה והסדרת עבודת החבר.
הכותב מתמחה במינהל מקרקעי ישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
