תוכנית מתאר מקומית "ע 1" מרתפים פורסמה להפקדה בי"פ 4964 ביום 21.2.01 עפ"י
החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז ת"א. התוכנית חלה על כל מרחב התכנון
המקומי של תל אביב-יפו, למעט בניינים לשימור. מטרת התוכנית לקבוע הוראות מקיפות
לבניית מרתפים ולשימוש בהם, להחליף את תוכנית המתאר המקומית "ע" מרתפים, לאפשר
הגדלת השטחים המותרים לבנייה במרתפים ולקבוע הוראות בנייה לגביהם.
המצב התכנוני המוצע: בהתאם לתוכנית "ע 1" המופקדת, תותר בניית שתי קומות מרתף
עליונות בכל הבניינים (פרט לבתים צמודי קרקע, שבהם תותר בניית קומת מרתף אחת).
כן תותר בניית קומות מרתף נוספות תחתונות (ללא ציון מספרם) כתוספת לזכויות
הבנייה התקפות.
בניית קומות המרתף תותר עד גבולות המגרש (קו בניין "0") בתנאים מסוימים, אך
היתר בנייה יינתן למרתף בתכסית של עד 80% משטח המגרש. תכסית הגדולה מ-80% משטח
המגרש תינתן בתנאים מסוימים הקבועים בתוכנית.
בשתי קומות המרתף העליונות יותרו שטחים לשימושים כדלקמן: שטחים לשימושים עיקריים
(מתוך השטחים העיקריים עפ"י התוכנית החלה על המקרקעין, למעט מגורים, ללא שינוי
בסך כל השטחים העיקריים המותרים בה), שטחי שירות כלליים (כהגדרתם בחוק, למעט
אחסנה), שטחים עיקריים נלווים כגון משרדים (למעט מגורים), ושטחי שרות נלווים
(שהם שטחים הבאים לשרת את השימושים במגרש והיכולים להיות שטחים עיקריים ו/
או שטחי שירות).
בקומות המרתף התחתונות יותרו שטחי שירות כלליים, לרבות מחסנים, במקומות שלא
ניתן לנצלם לחניה או למתקנים טכניים (בשטח של עד 5% משטח הקומה).
גובה כל אחת משתי קומות המרתף העליונות הוא עד 4 מ', וגובה כל אחת מקומות המרתף
התחתונות הוא עד 3.5 מ' (ניתן להתיר קומות מרתף גבוהות יותר בתנאים מסוימים
הקבועים בתוכנית).
התכנון המוצע ירחיב את השטחים והשימושים בכל העיר: מהאמור לעיל עולה, כי בהשוואה
לתוכנית "ע" מרתפים התקפה כיום, תוכנית "ע 1" מרתפים מרחיבה את זכויות הבנייה
בקומות מרתף על ידי הוספת קומות מרתף, הגדלת תכסית הבנייה (היקף הבנייה בקומה),
הוספת שימושים ותכליות, לרבות שימושים עיקריים, והגדלת גובה הקומה המותר לבנייה.
אחד השינויים מרחיקי הלכת בתוכנית הוא, שלראשונה, בהיקף כה גדול, מתירה תוכנית
שימושים עיקריים בקומות מרתף (עליונות) כגון: שימושים עיקריים עפ"י התוכנית
שחלה על המקרקעין (למעט מגורים) ושימושים עיקריים נלווים כגון משרדים, ולכך
עשויה להיות השפעה גדולה על האפשרות, שבחלק גדול מהבניינים הישנים או החדשים
בתל אביב יהיו משרדים בקומות מרתף, גם בלב אזורי מגורים, בניגוד למדיניות העירייה
בעבר. מפרטי תקנון התוכנית עולה, שכמעט בכל בניין מגורים חדש שהוא צמוד קרקע
או שיש בו דירות בקומת קרקע (לרבות דירות גן), ניתן יהיה, עם אישור תוכנית
זאת, לקבל היתר למשרד בקומת מרתף.
כמו כן, בבניינים שיש בהם דירות בקומת קרקע, ניתן יהיה להסב דירות בקומת מרתף
למשרדים בהיתר.
זאת ועוד, ניתן יהיה להסב שטחי שירות בקומת המרתף כגון חדרי הסקה, מחסנים,
חדרי חשמל וכד' למשרדים למקצועות חופשיים.
היטל השבחה: בעלי הנכסים ייהנו מהרחבת השימושים והשטחים, ובמקביל תגדיל העירייה
את הכנסותיה מגביית היטל השבחה.
בסעיף 12 לתקנון התוכנית צוין, כי היטל השבחה על תוכנית זאת ייגבה כחוק. אולם,
מאחר שמספר קומות המרתף אינו ידוע לפני הוצאת היתר, ישולם היטל השבחה בעת מכירה
לפי שתי קומות מרתף לפחות, בכל סוגי הבניינים (למעט צמודי קרקע לפי קומה אחת).
יתרת היטל ההשבחה תשולם בעת מימוש לפי מספר קומות המרתף בהיתר הבנייה.
בסעיף זה טמונה בעיה משפטית. מימוש בדרך של מכירה על פי החוק הוא מימוש סופי
ולא חלקי, ולא ניתן לחייב רוכש ששילם לאחר אישור התוכנית את מלוא שווי הזכויות
בעת הרכישה בתשלום שנית עבור הזכויות בדרך של היטל השבחה, אלא אם התנדב או
התחייב מראש לעשות זאת לפני הרכישה, ובהנחה שהביא זאת בחשבון השווי טרם הרכישה.
נושא חשוב נוסף שראוי לתת עליו את הדעת הוא, שלאחר אישור תוכנית "ע 1" יחושב
היטל ההשבחה עפ"י ערכי השווי ביום אישור התוכנית, ולא בהתאם לערכי השווי במועדים
מוקדמים יותר שבהם אושרו תוכניות אחרות. הדבר עשוי להגדיל את שיעור היטל ההשבחה
שתגבה הוועדה המקומית.
ראוי גם להקדיש תשומת לב לאפשרות להרחבת זכויות הבנייה עפ"י התוכנית. למשל,
התרת משרדים באזורי מגורים מובהקים עשויה מחד להשביח נכס שהוסב משטח שירות
לשטח משרדים, ומאידך לגרום לירידת ערך של דירות מגורים גובלות.
תכנון מס: באחרונה בדקנו מספר נכסים שעליהם אמורה לחול תוכנית "ע 1" מרתפים.
לדוגמה: על מגרש ברמת החי"ל חלה תוכנית בניין עיר 1043, שאושרה ב-20.6.69 ומתירה
200% בנייה משטח המגרש לשימושי תעשייה, ותוכנית "ע" מרתפים שאושרה ב-28.11.85
(כיום מופקדת תוכנית נוספת - 1043 א' המתירה שימושי למסחר ולהיי-טק, והוועדה
נוהגת להתיר שימושים חורגים על פיה לפי בקשה).
בעת מימוש הזכויות בנכס בדרך של מכירה או בקשה להיתר בנייה, יחול היטל השבחה
בגין אישור תוכנית "ע" מרתפים. היטל ההשבחה יחושב על פי ערכי השווי ביום אישור
התוכנית, היינו לחודש דצמבר 1985 (בתוספת הצמדה להיום, על פי החוק). אם תאושר
תוכנית "ע 1" מרתפים, יחושב היטל ההשבחה גם על חלק מהזכויות שהקנתה תוכנית
"ע" מרתפים על פי ערכי השווי כיום, והוא יעמוד על סכום גבוה במידה ניכרת בהשוואה
לזה שחושב בעבר.
לאור האמור, על בעלי נכסים בתל אביב לערוך תכנון מס ולבדוק ע"י אנשי מקצוע
את הכדאיות בתשלום היטל השבחה לתוכנית "ע" מרתפים התקפה, כדי שעל חלק מהזכויות
למרתפים ישולם היטל השבחה על פי ערכי שווי מוקדמים יותר כאמור, וכן לבדוק את
השפעת התוכנית בכללותה על נכסיהם.
הכותבים הם שמאי מקרקעין ומוסמכים במינהל עסקים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
