הפקעה בלי הודעה - בטלה

לפי הפסיקה, על הרשות המינהלית להביא בחשבון את כל העובדות והנסיבות הרלוונטיות לצורך קבלת החלטה, כדי שההחלטה שלה תהיה סבירה ולפי כללי מינהל תקינים. לא פעם פעולת ההפקעה מותקפת בשל עילה תכנונית, באשר, לטענת המתנגד, אין להפקעה כל תכלית תכנונית. יש שאקט ההפקעה מותקף בשל הטענה, כי ההפקעה נגועה בשיקולים זרים. מה קורה כשהטענה נגד הפקעה היא, כי הרשות שהפקיעה את המקרקעין סברה בטעות כי מדובר בקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, בשעה שהמדובר במקרקעין פרטיים?

כידוע, הליך הפקעת מקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל יכול להיפתר בהליך משולב ותוך שיתוף פעולה של מינהל מקרקעי ישראל ושל הרשות המקומית, באשר המדובר בסופו של דבר בשתי רשויות מינהליות במדינה, שלעתים קרובות יש תיאום ביניהם.

שאלה מעניינת זו התעוררה באחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה בפני השופטת בלה גילאור בעניין עת"מ 118/99 רובינשטיין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה כרמיאל.

בעניין רובינשטיין דנן, העותרים 1 ו-2 רכשו חלק ממקרקעין כלשהם סמוך לעיר כרמיאל, ולטובתם נרשמה הערת אזהרה, ואילו המשיב 3 הוא הבעלים של יתרת המקרקעין. ביום בהיר אחד שמו לב, כי בסמוך למקרקעין שלהם מתבצעות פעולות של סלילה והפקעה, והתברר להם כי גם המקרקעין שלהם מיועדים להפקעה - בלא שקיבלו על כך כל הודעה מהרשויות התכנוניות.

העותרים הפנו את תשומת לב הרשויות לעובדה, כי חלק מהמקרקעין שייך להם, והרשויות, בחושבן כי כל שטח התוכנית הוא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אמנם הופתעו שלא ידעו מקודם על היות בעלים פרטיים לשטח. כלומר, כל הליך של הפקדת התוכנית ואישור התוכנית ופרסום הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הפקעת קרקעות, נעשה מבלי שהרשות התכנונית ידעה בכלל שבשטח התוכנית יש בעלים פרטיים, אלא, כדברי נציג הרשות: "מרגע שבו המינהל מודיע לנו שיש תוכנית, אנחנו לוקחים כמובן מאליו שבתחום התוכנית אין קרקעות פרטיות".

חרף העובדה שהרשות התכנונית הבינה שטעתה בהליכי אישור התוכנית, היא לא עצרה את הליך ההפקעה והעדיפה להתעלם מעובדה זו, והליכי הפקעה נמשכו כאילו לא קרה כלום.

בית המשפט קבע, כי התנהגות זו אינה התנהגות סבירה של רשות סבירה, אלא היא נגועה בחוסר תום לב ואינה עולה בקנה אחד עם עקרון חוקיות המינהל. יתרה מזו, סעיף 5(1) לפקודת ההפקעות קובע, כי "יימסר העתק של אותה הודעה לכל אדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעליה של הקרקע או כאדם שיש לו טובה הנאה בה". הכוונה בסעיף זה היא, כי מי שאת מקרקעין שבבעלותו אמורים להפקיע כתוצאה מאישור התוכנית, זכאי לקבל הודעה אישית.

הרשות התכנונית טענה, כי לא היתה חייבת למסור הודעה אישית לעותרים 1 ו-2, כי הם רק בעלי הערת אזהרה ואינם רשומים. טענה זו נדחתה ובית המשפט קבע, כי "בעל טובת הנאה" בקרקע הוא גם מי שיש לו הערת אזהרה בנוגע לקרקע, אך אין באי מסירת הודעה אישית לבדה כדי לבטל את אקט ההפקעה (וזאת, בהסתמך על פסק דין קודם בעניין ע"א 499/59 שיחור, קואופרטיב בע"מ נ' היוה"מ פד"י יד (1) 608).

כידוע, בעוד שהליך של הפקעה בפועל מלווה במסירת הודעה אישית, ההליך של אישור התוכנית, שלפיה אמורים להפקיע, אינו מלווה במסירת הודעה אישית.

יש כאן פרדוקס שהמחוקק לא נתן את דעתו עליו. מחד, המחוקק כאילו רצה להתחשב באזרח שמפקיעים ממנו את אדמותיו וחייב את הרשות התכנונית למסור לו הודעה אישית. דא עקא, שהודעה זו באה מאוחר מדי, כי כשהאזרח מקבל הודעה אישית זה אחרי שהתוכנית כבר אושרה, וכידוע, הליכי הפקדה מתפרסמים בעיתונות, באותיות קטנות ובמדורים שלא כל אזרח ובעל קרקע קורא אותם מילה במילה.

אילו המחוקק היה מחייב את הרשות התכנונית למסור הודעה אישית לכל בעל קרקע (או לכל מי שיש לו זיקה לקרקע וזיקה זו רשומה בנסח לשכת מקרקעין, כגון בעל הערת אזהרה) באופן אישי על כל תוכנית בשל הפקדתה, יימנעו תקלות מהסוג שקרו במקרה של רובינשטיין.

יודגש, כי לצורך כך די שהרשות התכנונית תשלח הודעה לפי המען הרשום בשלטונות מס רכוש על שם בעל הקרקע. בעל קרקע שלא דאג לעדכן אצל שלטונות מס רכוש את כתובתו, אין לו אלא להלין על עצמו ואין להכביד יתר המידה על הרשות בדרישה לאיתור כתובות.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.