העובדה כי ענף הנדל"ן נמצא בשפל עמוק כבר אינה עוד סוד מוצנע, ואף אינה נזקקת
להוכחה. אין זה משנה באם שוק הנדל"ן יוגדר כ"מיתון", "הקפאה עמוקה" או כל כינוי
אחר - המצב העגום של השוק ידוע.
במצב דברים זה, של שוק מצטמק ורמות מחירים בהקפאה או בירידה, יש קושי של ממש
בקביעת ערכי שווי לנכסים. חלק מהמוכרים עדיין "תקוע" בתודעה עם מחירים מן העבר,
שאינם רלוונטיים יותר מניה וביה. הקונים, מטבע הדברים, ישאפו לרכוש במחיר שצפוי
שיתרחש בזמן העתידי הקרוב.
מובן מאליו, שבנסיבות אלו קביעת ערכי שווי נכסים, המבטאים את נקודת המפגש הצפויה
שבין "מוכר מרצון לקונה מרצון", הינה בגדר מבצע מקצועי אינטלקטואלי מיוחד,
ותוצאתו עלולה להיות - אם לא נבדק בקפידה רבה - וירטואלית למדי. במיוחד עשויים
הדברים להיות רגישים, כאשר מטרת קביעת השווי הינה לנכס המיועד לשמש כבטוחה
לאשראי או הלוואה.
קיימות מעט תרופות או אמצעי מגן לאופן הראוי שהגורמים השונים ינהגו במצב זה,
ומכאן החשיבות לאזכורם:
א. הציבור המתכוון למכור נכס, צריך להביא בחשבון תקופת זמן ממושכת לחשיפת הנכס
בשוק עד למכירתו, ולהימנע מלקחת התחייבויות חדשות (רכישה, משכנתא, חתימת חוזים),
כל עוד לא נמכר הנכס ושולמה התמורה במלואה. ככל שהמוכר יאמץ גישה ריאלית לערכו
של הנכס, כן ייטב לו ויצליח במכירתו בתוך זמן סביר. לצורך זה אפשר להיעזר בשמאי
מקרקעין, במתווך המקומי, או אפילו לבחון את כמות הנכסים המוצעים למכירה בסביבה
הקרובה, ואם אפשר גם את מחירי הביקוש.
ב. הקונה צריך להיות מודע לכך, שיש גבול שקרוב לוודאי שלא יצליח לעבור גם במשא
ומתן נוקשה, אבל אני מניח שעל אף הכל הוא בוודאי ינסה זאת.
ג. הגורמים המשעבדים חייבים להיות ערים לעובדה, שמשך אורך החיים של אומדן שווי
בתקופת מיתון הינו קצר ביותר, ויש לחדש ולשערך את שווי הנכס מידי תקופות קצרות
בהרבה מאלו שהיו נהוגות בזמנים רגילים. ציפייה לקבל תמורה ממימוש נכס על פי
אומדן שווי שאינו עדכני ו"טרי" אינה במקומה, ואין מקום להלין על השמאות או
על השמאי אלא על המשעבד עצמו, שלא דאג להתעדכן באופן מתאים, ובמיוחד באותם
מקרים בהם מתחיל להיות חשש לגבי חוסנו הכלכלי של הלקוח.
ד. שמאי מקרקעין מחויבים מצדם בעיתות אלה בזהירות כפולה ומכופלת בקביעת אומדני
שווי המיועדים למטרות מכירה, ביטחונות, איגרות חוב וכיו"ב. יש מקום להגדלות
של מקדמי ההפחתה ל"מימוש מהיר" (או מקדם למימוש בכלל אף ללא ה"מהיר"), המבטאים
את משך הזמן הצפוי למימוש ושיעור הריבית במשק (לא פחות מ-8%).
גובה מקדם ההפחתה ל"מימוש מהיר" תלוי במהותו של הנכס, מידת סבירותו, האיזור,
היישוב והשכונה בה מצוי הנכס, כמות הנכסים הדומים בסביבה המוצעים למכירה או
עסקים שהם סגורים, וסימנים דומים המעידים על רמת ההיצע. לא יהיה זה מפתיע,
אם התימוכין להוכחת אומדן השווי שנקבע אינם מהמעולים, ולכן יש הגיון בהגדלת
מקדם ההפחתה למימוש, שעשוי איפוא להגיע אף ל-1.4 או 1.5, במקום 1.1 עד 1.2
הרגילים.
ה. בשוק ההשכרות החופשיות, אנו צפויים להתייצבות ואולי אף לעליות במחירי שכירות
למגורים באיזורי הביקוש. אל לנו לטעות ולהוון את השכירויות באותם שיעורים כמקודם,
אלא להתאימם לנתוני שווי השוק. משמעות הדבר, שבנקודת זמן זו התשואה מדירות
המגורים (בעיקר הישנות) באיזורי הביקוש גדלה בשיעור מסוים (עשוי לנוע סביב
5% ולעתים מעט למעלה מכך).
במחירי השכרת נכסים מסחריים (חנויות) חלה התמתנות, התואמת את רמת הפעילות המסחרית.
בקביעת שיעורי ההיוון לנכסים אלה יש להביא בחשבון אפשרות של תקופת אי השכרה
(בהתאם למצב ההיצע שבסביבה) ולהגדיל בהתאם את שיעור ההיוון, אשר יקטין בהכרח
את ערכי השווי.
בענף המשרדים באיזורי הביקוש יש בשלב זה יציבות מסוימת, הן בדמי השכירות והן
בערכי השווי. עם זאת, המשבר שמתקיים כיום בתחום ההיי-טק, תהיה לו קרוב לוודאי
השלכה גם על מגזר המשרדים.
ו. מתווכי הנדל"ן - מן הראוי שאף הם ינהגו במידת הזהירות המתחייבת מהמצב, ולא
יטעו בלב המוכרים ציפיות שווא למחירים שאין סיכוי שיקבלו, או ציפיות בלב הקונים
לרכוש נכס במחיר ירוד ולא ריאלי. למרבה הצער, תופעות אלה קיימות וגורמות במרבית
המקרים לאי הצלחת קשירת העיסקאות.
ז. פקידי המס ברשויות הממלכתיות והממסדיות למיניהן חייבים להיות מעודכנים במציאות
השוק, ולא להערים קשיים באישור עיסקאות, שבוצעו במחירים שהם ירודים מאלה הידועים
להם או קיימים במאגרי המידע, ואפילו הם מהעבר הקרוב.
לסיכום, העוסקים בענף הנדל"ן והציבור הרחב הנוגע בעניין, ראוי שיפנימו את המשמעויות
של מצב הענף, על כל השלכותיהן היום יומיות, וייערכו לתקופת רזון במגזר הנדל"ן,
שתהיה ככל הנראה ממושכת למדי.
הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
