פס"ד כבסיס לצורך רכישה

המסגרת של הכרעה בענייני עיסקאות נוגדות קבועה בסעיף של חוק המקרקעין, הקובע, כי התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת - זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה. אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה.

כלומר, הכלל הוא, שהקונה הראשון זוכה, אך אם הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה ורשם את זכויותיו בלשכת רשם המקרקעין בעודו בתום לב, זכותו עדיפה על הקונה הראשון. תום הלב נבחן בפסיקה מצד עצימת העיניים. כלומר, גם קונה שעצם עיניו מלראות ואטם אוזניו מלשמוע, כי חשש שמא בעיניים פקוחות ילמד עובדות, ייחשב כחסר תום לב (ראה: הלכת ע.א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נ' שיבר ואח' פד"י לט (4) 322). לאחרונה התברר בבית משפט העליון מקרה מעניין בעניין עצימת עיניים, שמלמד שהמציאות יכולה לעלות על כל דמיון, וזה בעניין ע.א 7785/99 ארוך שלמה ואח' נ' גרארד פראיניטי ואח'. בעניין פראיניטי, הקונה הראשון חתם על הסכם לרכישת מקרקעין, שילם את מרבית התמורה ורשם הערת אזהרה לטובתו. הקונה הראשון מכר חלק מזכויותיו לצג ג', אך לטובת צד ג' לא נרשמה הערה כלשהי.

5 שנים לאחר ההסכם, הגיש המוכר תביעה לבית המשפט והצהיר על ביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה של הקונה הראשון, כי הקונה הראשון לא שילם את כל הכסף. בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה וביטל את ההסכם והורה על מחיקת הערת האזהרה. בסמוך למחיקת הערת האזהרה של הקונה הראשון, המוכר מכר את המקרקעין לקונה שני. הקונה השני ידע על הערת האזהרה של הקונה הראשון, והתנה את חתימתו על ההסכם במחיקת ההערה של הקונה הראשון. אמנם כך נעשה, והקונה השני שילם את התמורה ואף נרשם בלשכת רישום מקרקעין כבעלים של המקרקעין.

והנה, אחרי 12 שנה שהקונה השני רכש את הזכות, הקונה הראשון התעורר וטען, כי פסק הדין שניתן בשעתו, לפני כ-12 שנה, היה בטל, כי ניתן במעמד צד אחד ומבלי שהיתה המצאה של כתבי דין כדין. בית המשפט המחוזי נעתר לתביעה של הקונה הראשון. כמו כן בית המשפט קבע, כי הקונה השני עצם את עיניו, בכך שלא חקר אודות נסיבות מתן פסק הדין שמחק את ההערה. בית המשפט המחוזי קבע, כי הקונה השני נרשם בלשכת רישום מקרקעין בחוסר תום לב והעדיף את הקונה הראשון על השני.

הקונה השני הגיש את הערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט המחוזי בת"א, מפי השופט גבריאל קלינג, קבע, כי לו הקונה השני היה מעיין בתיק ולומד את נסיבות מחיקת הערת האזהרה, היה מבין כי פסק הדין היה בהעדר הגנה, ועל כן היה נמנע מלעשות את העיסקה, ויש בכך משום עצימת עיניים.

השופט יצחק אנגלרד, שנתן את פסק הדין בבית המשפט העליון, קבע, כי אין פסול בהתנהגות של הקונה השני, ו"לא זו בלבד שאין בהסתמכות על פסק דין של בית המשפט המחוזי אשר ביטל את העיסקה הקודמת והורה על מחיקת הערת אזהרה, משום 'עצימת עיניים', מקיום זכותו של בעל עיסקה קודמת, אלא התנהגות זו היא אף סבירה בנסיבות העניין".

פסק הדין של בית המשפט המחוזי מעניין במיוחד, כי השופט קלינג היה בין החלוצים והמובילים בין שופטי בית המשפט המחוזי, אשר הקשו על הקונה הראשון, שבמחדלו גרם לכך שהקונה השני ייכשל וירכוש את המקרקעין. ראה המקרה של ה.פ 2041/95 מאיר מידב נ' מאיר עצמון אשר שם השופט קלינג קבע, כי הקונה הראשון, שבמשך כ-17 שנים לא רשם כל הערת אזהרה לטובתו, לא יוכל לזכות לעדיפות של סעיף 9 גם אם הקונה השני לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. פסק דין מאיר מידב נחשב כחדשני לאור הוראות של סעיף 9, שקובע עדיפות של קונה שני בתנאי שהקונה השני הספיק לרשום את זכויותיו בעודו בתום לב. כלומר, לדידו של השופט קלינג, תום הלב נמדד יותר בזמן חתימה על הסכם הרכישה מאשר בזמן רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה של פראיניטי, הקונה השני אף נרשם בלשכת רישום המקרקעין. אי העדפת הקונה השני פירושה, כי היה על הקונה השני לחפש את הקונה הראשון ולקבל הסכמתו - נטל שספק אם ניתן להטיל על קונה סביר. בנסיבות העניין, הקונה הראשון, במשך 12 שנה לפחות, לא התעניין במקרקעין ובזכויותיו במקרקעין ובעובדה שלא שילם את כל התמורה למוכר שלו.

האין כאן די התרשלות וחוסר תום לב מצד הקונה הראשון, שתצדיק את העדפת הקונה השני? השאלה יכלה להיות יותר מסובכת, לו הקונה השני לא היה מספיק לרשום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין. כלומר, לפני רישום זכויותיו של הקונה השני היה נודע לו על ביטול פסק הדין ועל החייאת זכויותיו של הקונה הראשון. האם 12 שנה אינן מספיקות ליצור את הרושם ולנטוע בליבו של כל קונה סביר את התחושה, כי הקונה הראשון איבד עניין במקרקעין?

העניין דומה במידת מה למצב, שמישהו רוכש מקרקעין על סמך צו ירושה תקף של בית המשפט, אך לאחר הרכישה מתברר כי צו הירושה הושג שלא כדין. בעניין זה, סעיף 73 לחוק הירושה קובע: "מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסומכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסומכו, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן".

ייתכן שעל מקרה פראיניטי היה ניתן להחיל גם את סעיף 10 לחוק המקרקעין, המאפשר להעדיף קונה במקרקעין המסתמך על הרישום, גם אם הרישום לא נכון. אך גם לעניין בסעיף 10, הדיון בעניין ידיעה על הערת אזהרה על הקונה הראשון, ועצימת עיניים וחוסר תום לב היה רלוונטי.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.