בונים על "גולשי הכסף"

האם המיתון בארצות הברית יכה גם בנדל"ן האמריקני? פיטר לינימן, פרופסור לנדל"ן באוניברסיטת וורטון, שחזה בעוד מועד את המשברים הגדולים בשוקי הנדל"ן בעולם, ובכלל זה את המשבר הישראלי, סבור שלא. לדעתו, למרות שסקטורים רבים בכלכלה האמריקנית ייכנסו לעידן דפלציוני, שוקי הבנייה והנדל"ן ימשיכו לחוות לחצים אינפלציוניים.

על פי ההשקפה הזו, המיתון האמריקני הנוכחי הוא שידור חוזר של המיתון שאיפיין את סוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים. אז משך הנדל"ן את השווקים הפיננסיים כלפי מעלה ומטה, אחרי מספר שנים בהן הפך אבן שואבת למשקיעים בלתי מקצועיים. ההתרסקות של הבועה הטכנולוגית התרחשה מאותה הסיבה ממש.

רבים מאנשי הכלכלה האמריקנים סבורים כעת, שהיציבות בענף הנדל"ן היתה הבלם ששמר עד כה על המשק האמריקני מפני שקיעה למיתון כבד, בכללם הפרופסור ג'רמי סיגל, מחבר רב המכר "מניות לטווח ארוך", וגורו של מקצוענים רבים בוול סטריט. מאמר פרי עטו של סיגל, בו חזה במדוייק את התנפצות הבועה הטכנולוגית, פורסם בעיתונות הכלכלית באירופה ובארצות הברית, וכעת חוזה סיגל שיפור סלקטיבי בשוק הטכנולוגיה, אם כי שנת 2001 לדעתו תמשיך להיות שנה רעה למניות.

שני הפרופסורים שותפים כעת לאותה השקפה בנוגע לעתידו של הנדל"ן בכלל, אבל חלוקים בהתייחסות ל'ריטים' האמריקניים. בעוד לינימן סבור שיחס החוב של הריטים גבוה ויקשה עליהם לגייס כספים להתרחבות, סיגל סבור שזו בדיוק שעתם של הריטים, שהתשואות שהם מבטיחים ינקזו אליהם משקיעים רבים. על פי הגישה הזו, העדפת הריטים תהיה גם פועל יוצא של התפיסה שלהם כמכשירים פיננסיים אמינים, בניגוד לסקטורים נסחרים אחרים, שסובלים כעת מתדמית מניפולטיבית.

נתוני ההיצע והביקוש במשק האמריקני מציגים לפי שעה יחס מאוזן. למרות הירידה בשוקי הטכנולוגיה, הפיטורים והשינוי בדפוסי הצריכה, אין סימנים להתרות המוניות של חוזי שכירות ועלייה בהיצע. האיזון היחסי בנדל"ן המסחרי הוא פועל יוצא של שוק הדוק, ש'הרוויח' מהפניית השקעות של הכספים הבלתי מקצועיים בחברות הטכנולוגיות וחברות הדוט.קום.

רובן של חברות הנדל"ן המסחריות בארצות הברית אינן ממונפות בשיעורים גבוהים, כפי שהיה מקובל בעבר, דבר שתורם ליכולת שלהם להתמודד עם שינויים. תקופת שפע ארוכה מתמיד איפשרה לשטחים שבנו להיקלט בהדרגה, ומצבן הפיננסי מאפשר להן להתמודד עם השינויים.

המשך היציבות בסקטור הבנייה למגורים מיוחס כעת בעיקר לירידה בשיעורי הריבית על המשכנתאות ולשינויים הדמוגרפיים באוכלוסייה האמריקנית. בשנה שעברה עוד עלתה הריבית על משכנתא ממוצעת כ-8.2%. כעת נאמד השיעור הממוצע של הריבית בכ-6.8%, כלומר אחד השיעורים הנמוכים ביותר זה שלושים שנה.

השינויים הדמוגרפיים, ובעיקר עליית חלקה של אוכלוסיית הבוגרים בכלל האוכלוסייה, מייצרים פעילות ערה בשוק המגורים, שכן נתח זה של האוכלוסייה נמצא בתהליך של מעבר, לבתי מגורים שהולמים את הצרכים החדשים שלו.

הקבוצה הזו, שאנשי הטכנולוגיה והאינטרנט מכנים "גולשי הכסף", תגדל בעשור הקרוב בחמישים אחוזים, והיא עשויה להזריק בהדרגתיות את הביקושים שימנעו ירידה במחירי הנדל"ן. מה יהיה עתידו של הנדל"ן בעמק הסיליקון? על פי הגישה הפופוליסטית, העמקת המשבר תנפה עסקים ואוכלוסייה מהאזור, ותרוקן שטחי משרדים ומגורים. עושי שוק, לעומת זאת סבורים, שהתרחיש הזה לא יתממש בצורה קיצונית ויתגלם בתופעות שוליות בלבד.

סמואל זל, למשל, יושב הראש של Equity Group Investments, סבור, שמדובר ברעיון עיוועים. מי שחושב שזה נגמר, כלומר כולם יחזרו מסן פרנסיסקו לשאר העולם ויהפכו חלק ממנו, טועה בגדול. קשה לוותר על חלומות. אנשי הדוט.קום ימשיכו לנדוד מכישלון לכישלון ולנסות את מזלם. בבחינת, אם היינו רשאים להיות בני 23 וביליונרים, מדוע לוותר? מהסיבה הזו תתרחש במקום תחלופה מאוזנת ואיטית.