המפר הסכם מכר ישלם ביוקר

הסכם שמופר ע"י מי מהצדדים לו, מעמיד לצד הנפגע (שלא הפר) שני סעדים עקריים. סעדים אלו הינם או אכיפה של ההסכם או ביטול של החוזה. בכל מקרה, לפי הדין הישראלי, הנפגע לא יכול לבקש גם אכיפה וגם ביטול. כידוע, סעד של אכיפה הינו הסעד העיקרי והעדיף, וזאת מתוך מדיניות משפטית של עידוד קיום הסכמים. לנפגע הבוחר בברירת ביטול העיסקה הזכות לתבוע מספר סוגי פיצויים, כגון פיצויי הסתמכות וצפייה. כמו כן יש סוג פיצוי שהנפגע זכאי לו, והוא די קל מבחינת הנפגע. פיצוי זה מבוסס על סעיף 11 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הקובע כי:

"הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה לבין שווים ביום ביטול החוזה".

מטרת הסעיף הינה, כי אם לדוגמא הקונה חתם על רכישת נכס בשווי 100 ש"ח והמוכר התחרט ומכר את הנכס לקונה בשווי 120 ש"ח, הקונה רשאי לקבל את ההפרש בשווי 20 ש"ח כפיצוי. המיוחד בסעיף זה הינו, כי נפגע כזה לא צריך להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו, ודי לו להראות שאמנם יש הפרש בין המחיר שהוא היה אמור לרכוש לבין המחיר שהנכס שווה בזמן ביטול העיסקה. מתעוררת שאלה והיא: מה הדין כשהקונה לא שילם עדיין כל תמורה על חשבון העיסקה, או ששלם סכום פעוט וסמלי? והשאלה מתחדדת כשהסכום הסמלי נמוך בהרבה מהפרשי המחירים. האם גם במקרים אלו הקונה זכאי לקבלת הפיצויים הללו?

שאלה זו נידונה במקרה של ע.א 1285/00 אינשטיין שריר ואח' נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, בבית משפט המחוזי בחיפה. בענין אינשטיין המוכר מכר לקונה דירת קרקע, שעמד לבנות, במחיר 140,000 דולר. בין הצדדים נחתם זיכרון דברים, ובמעמד זיכרון דברים הקונה הפקיד פיקדון של 1,000 ש"ח בלבד. לפי זכרון הדברים בין הצדדים, ההסכם אמור היה להיחתם תוך 4 חודשים מיום זכרון הדברים, וזאת בכדי שיספיקו לקבל אישורי בנייה.

לימים נודע לקונה, כי המוכר מתעתד למכור את הדירה לקונה אחר במחיר של 192,000 דולר. המוכר הציע לקונה, בגלל שחתם איתו על זיכרון דברים, לרכוש את הדירה ב-180,000 דולר לפני שימכור לקונה השני.

הקונה לא היה מעוניין להיכנע והודיע על ביטול העיסקה. הקונה תבע את המוכר על 60,000 דולר כי טען שהשווי של הדירה הינו 200,000 דולר.

בית משפט השלום בעכו זיכה את הקונה בפיצוי של 40,000 דולר, קרי הפרש הסכום, שבפועל הקונה הראשון אמור היה לרכוש לפי זכרון הדברים, לבין הסכום שהמוכר רצה בפועל לכפות על הקונה הראשון.

בבית משפט המחוזי נחלקו הדיעות. השופט דר קבע, כי עיקרון אכיפת הסכם מחייב למנוע ממפר להתעשר שלא כדין. לדעת השופט דר, אם המוכר מכר את הדירה ב-192,000 דולר, אזי הקונה זכאי לקבל פיצוי בגין התעשרות שלא כדין בסך 52,000 דולר.

השופטים גילאור וברלינר חלקו על דעת השופט דר, והשאירו את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו. הם קבעו, כי מניעת עשיית עושר ולא במשפט היא רק במקרה והקונה מבקש לאכוף את הסכם המקרקעין, ולא במקרה שבו הקונה מבטל את ההסכם.

למעשה, כל פסק דין אינשטיין מבוסס על מחלוקת בין השופטים בכל הנוגע לפרשנות פסק הדין הידוע בענין ד.נ 20/82 אדרס חומרי בניין בע"מ נ' הרלו אנג גונד ג.מ.ב.ה. בפסק הדין הזה, השופט אהרון ברק פיתח את הרעיון, שאין מניעה להחיל את דיני עשיית עושר ולא במשפט גם מקום שיש התקשרות בחוזה בין הצדדים (כי לכאורה, ברגע שיש חוזה בין הצדדים, החוזה אמור למצות את הדין ואת הסעדים בין הצדדים). אם כי באותו פסק דין השופט ברק השאיר בצריך עיון את השאלה, אם הנפגע רשאי לקבל פיצוי בגין עילת עשיית עושר גם אם הוא מבטל את העיסקה.

שופטי הרוב בענין אינשטיין קבעו, כי הקונה לא יכול לזכות בפיצוי בגובה 52,000 דולר, שהינה התעשרות שלא כדין, אלא 40,000 דולר, כי הקונה יכול היה להקטין את הנזק שלו ע"י כך שהיה רוכש את הדירה ב-180,000 דולר. כמו כן, שופטי רוב קבעו, כי הקונה יכול היה לזכות בפיצוי בגובה 52,000 דולר רק במקרה והיה מוכיח, כי היה עולה לו לרכוש דירה דומה ב-192,000 דולר.

מכאן ניתן ללמוד, כי לא משנה כמה שילם הקונה על חשבון החוזה. אם בידיו חוזה תקף שהופר - הוא יהיה זכאי לפיצויים גם ללא שיצטרך להוכיח נזק כלשהו, ודי לו אם יציג את החוזה שלו ואת החוזה שלפיו בפועל המקרקעין נמכרו. במקרה של אינשטיין, אם המוכר לא היה מציע לקונה לרכוש את הדירה ב-180,000 דולר, סביר להניח, כי החלטת השופטים היתה פה אחד לכיוון 192,000 דולר, קרי מחיר שהמוכר הצליח למכור בפועל.

יש במגמה זו קושי מסוים. מעכשיו המוכר המפר יציע את הדירה במחיר מעט גבוה ממחיר החוזה, ובזה למעשה יעצור את תקרת הפיצויים, ומכאן והלאה לא משנה כמה רווח יעשה על הדירה בפועל.

למעשה, הקושי נובע מפרשנות של הביטוי "שווי ביום ביטול חוזה", המופיע בסעיף 11 (א) לחוק התרופות. האם הכוונה היא לשווי שהמוכר היה מוכן למכור לקונה, או שמא זה מה שהמוכר הצליח באמת למכור? לפי פסק דין אינשטיין, הכוונה היא למקרה הראשון.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.