סוגיית העדפת נושים ושיעבודים היא מהמסובכות שבדיני קניין ובדיני חברות ומיסים
כאחד. לעתים, פסקי הדין הסותרים של בתי המשפט יוצרים תמונה לא אחידה ולא ברורה,
עד כדי חוסר ודאות בעניין גורל הנכס הנמכר בהליכי מימוש משכנתא.
פקודת המיסים (גבייה) היא המקור להקניית מעמד של שיעבוד ראשון למיסים למיניהם,
כגון מס רכוש. משמעות שיעבוד ראשון היא, כי שיעבוד מסוג זה גובר על כל סוג
של שיעבוד רשום או לא רשום במקרקעין, ללא אבחנה אם השיעבוד הראשון בעצמו רשום
במרשם מקרקעין ואם לאו.
הפסיקה הרבתה לעסוק בפקודה זו ואף למתוח עליה ביקורת, בהיותה פקודה המעניקה
מעמד על לסוגי מס אשר פוגעים בזכותו הקניינית של הקונה או של נושים מובטחים
כגון בעל משכנתא.
לפני כשנה חתם שר האוצר דאז, אברהם שוחט, על הוראת שעה ששמה "הכרזת המיסים
(גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה) התש"ס-2000.
הכרזה זו באה לסייע לרשויות המקומיות לגבות את החוב על המקרקעין על פני הבנקים
במימוש שיעבוד על נכס מקרקעין.
ההכרזה באה, בין השאר, בתגובה על פסק הדין בעניין רע"א 2911/95 י' אברהם ואח'
נ' עיריית ר"ג פד"י נג(1)218, שקבע כי לארנונה אין עדיפות ראשונה על פי חובות
אחרים ושהיא איננה בבחינת שיעבוד ראשון. באותו פסק דין טענה הרשות המקומית,
כי הארנונה היא בבחינת "מס המגיע על המקרקעין" לצורך סעיף 11 א לפקודת מיסים
(גבייה).
שני פסקי הדין שניתנו באחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א, בעניין היחס שבין בעל
משכנתא לבין היטל השבחה וארנונה החלים על הנכס, הבהירו ביתר שאת את מעמדם של
שני סוגי מס אלו לעומת המשכנתא.
אלה פסקי הדין בר"ע 1886/00 עיריית ראשל"צ נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ,
שנדון בפני השופטת שרה סירוטה, ופסק הדין בפש"ר 384/93 בעניין עיט ציוד צבאי
ליבוא בע"מ, שנדון בפני השופטת ורדה אלשייך. בתיק פש"ר עיט נדונה הסוגיה של
חובת תשלום היטל השבחה. באותו מקרה, ביקש הכונס להתנער מתשלום היטל השבחה וביקש
כי החוב ירבוץ על קופת הכונס לאחר שבעל המשכנתא יקבל את חלקו.
השופטת אלשייך קבעה, כי היטל השבחה הוא חוב "פנימי" של הנכס, שבא לעולם בשל
הליך המימוש ורק בהקשר למימוש הקרקע. לדבריה, אין המדובר בחוב עצמאי, אשר ניתן
לקבוע לו עדיפות לפי סדרי נשייה של שיעבוד ספציפי וכו', אלא מדובר בחוב של
הנכס עצמו, ובעל המשכנתא, שאמור להנות מהכסף המתקבל מהמכירה, חייב גם לשאת
בתשלומו.
לפסק דין זה צידוק מסוים מבחינת המדיניות הציבורית. מרכיב חשוב ביותר (ולעתים
המרכיב החשוב ביותר) בערכם של מקרקעין הוא ההשבחה שנוצרה במקרקעין במהלך השנים
וכתוצאה מתוכניות בניין עיר. בעל משכנתא המסוגל למכור נכס מקרקעין במחיר מסוים,
מוכר אותו, בין היתר, בשל העובדה כי נוצרה השבחה במקרקעין. לא יעלה על הדעת
שבעל המשכנתא יגבה מחיר מלא על הנכס, אך את מי שתרם להשבחה (כלומר, העירייה)
נשאיר מאחור. למעשה, ההחלטה דנן של השופטת אלשייך מהווה הכרה בהיטל השבחה כ"שיעבוד
ראשון".
בפסק הדין בעניין בנק כרמל, ביקשה העירייה לחייב את הכונס לשלם את חובות הארנונה
שהצטברו ע"י בעלי הדירה, שאת דירתם הבנק ביקש לממש בשל אי תשלום חובות.
הבנק טען, באמצעות כונס נכסים, כי הוא חייב בתשלומי ארנונה רק מהתקופה שקיבל
חזקה בפועל בדירה. באותו מקרה, בעלי הדירה שאת דירתם ביקשו לממש, סירבו למסור
את הדירה לבנק עם הוצאות צו כינוס, ולכן נוצר פער זמן בין מועד הוצאת הצו ועד
לקבלת החזקה בפועל ע"י הבנק.
השופטת שרה סירוטה קבעה, כי על הבנק לשאת בתשלומי הארנונה החל מיום הכינוס
ועד לתאריך העברת הבעלות לרוכשים. השופטת סירוטה קבעה, כי "החזקה המשפטית"
עברה אל הכונס החל ממועד הכינוס, ללא התחשבות מתי בעלי הדירה פינו את הדירה
בפועל.
בעניין זה הסתמכה השופטת סירוטה על פסק הדין של השופטת שטרסברג-כהן בבית משפט
העליון בעניין ע"א 5957/92 עו"ד יהושע באום נ' אשטרום נכסים ומימון בע"מ. שם
קבעה השופטת שטרסברג-כהן, כי חוב שנוצר אחרי התאריך הקובע, כלומר מתן צו פירוק,
אינו "בר תביעה", ולכן ההוראות המיוחדות של דיני פירוק לא חלות, ואי לכך הארנונה
שהצטברה מאז מתן צו כינוס נהפכת למעין חוב "פנימי" של הנכס, שיש לנכותו לפני
תשלום התמורה לבעל המשכנתא.
הקושי בפסק הדין של השופטת סירוטה נעוץ במצב שהבנק מזדרז להוציא צו כינוס כדי
לממש את הנכס מהר ככל האפשר, מבלי שיש לו יכולת לתפוס חזקה. הבעיה מחריפה כשהליכי
המימוש נמשכים זמן רב.
מכאן, שעל הבנק לכלכל את צעדיו ולפני הוצאת צו כינוס לעשות הערכת מצב לגבי
יכולתו לקבל את החזקה במקרקעין במהירות. לעניין זה חשיבות מיוחדת כדי שהבנק
לא יהיה במצב, שבינתיים הארנונה "נוגסת" במשכנתא, מבלי שיהיה לבנק מנין לקבל
אותה בחזרה, כי בדרך כלל בעלי הדירה המפונים אינם המקור לקבלת הכסף בחזרה.
הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי
הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
