דרבן: המשרדים יוצאים לפרברים

עסקי הנדל"ן בדרבן, העיר השנייה בגודלה בדרום אפריקה, צוברים תנופה. ראש העירייה, עובד מלאבה, הודיע לפני כשבועיים על תוכנית להשקיע 250 מיליון דולר בחמש השנים הקרובות, בין היתר באיזור תעשייה חדש ושכונת מגורי יוקרה. המרכיב העיקרי שלה הוא בניית פארק ימי, אחד המובילים מסוגו בעולם, ב"פוינט", הקצה המזרחי ביותר של דרבן, שלוחה של העיר אל תוך האוקיאנוס ההודי.

איזור זה, שהיה מוזנח בעבר, מתפתח במהירות בשנים האחרונות. העירייה סללה טיילת והתקינה תאורה ואמפיתיאטרון, ובניינים ישנים הוסבו למרכזים מסחריים. בימים אלו משלימים את הפיכתו של מחסן גדול למרכז מסחרי מודרני, עם מסעדות יוקרה, וחיי הלילה שוקקים. עתה מגיע פרק-השיא של התוכנית, בניית הפארק הימי, בהשקעה של כ-80 מיליון דולר.

הפארק ייחנך, על פי התוכנית, ב-2003. היזמים מצפים ל-1.4 מיליון מבקרים מקומיים בשנה. הם מתכננים גם לבנות בתי מלון, לאירוח רבבות תיירים מחו"ל. בניית פארק המים תספק עבודה ל-12 אלף פועלי בניין. לאחר הפעלתו, יעבדו בו, בשלב ראשון, 6,000 איש. דרבן, בת 1.6 מיליון התושבים, שבה יש אבטלה של 25%, משוועת לאיזורי תעסוקה. בניית איזורי התעשייה והמגורים, שהוזכרו לעיל, תספק עוד אלפי מקומות עבודה.

למרות האבטלה, מגלים העירייה ויזמים מקומיים אופטימיות לגבי עתידה הכלכלי של העיר. האלימות בדרבן פחותה בהרבה מערים אחרות בדרום אפריקה, והיא נהנית מנכס בדמות הנמל השני בגודלו בעולם.

בארי ווסלס, ממנהלי הסניף המקומי של חברת התיווך הבינלאומית קוליירס, מצביע על מגמות נוספות בנדל"ן המקומי: "הפעילות העיקרית בנדל"ן של דרבן היא בענפי המשרדים והמסחר. חברות גדולות יוצאות ממרכז העיר לפרברים. רוב המשקיעים הם מקומיים, אך באחרונה הגיעו גם משקיעים מיוון ומאירלנד. עד היום לא פגשנו משקיעים מישראל".

הנדל"ן, כמו כל הכלכלה הדרום אפריקנית, מושפעים מאוד מהפיחות הבלתי פוסק של הראנד לעומת הדולר. היו ימים, בתקופת האפרטהייד, ש-1 ראנד היה שווה 1.30 דולר. שער זה נראה כיום כלקוח מסיפורי אגדות: לפני כשנתיים היה השער 6 ראנד לדולר, וכיום 8.1 ראנד לדולר. הראנד איבד, מאז ימי השיא שלו, כ-90 אחוז מערכו.

מצב זה הופך את דרום אפריקה בכלל, ודרבן בפרט, לאטרקטיבית לכמה סוגים של משקיעי נדל"ן. כיום ניתן לקנות דירת 3 חדרים בדרבן בכ-40 אלף דולר, ווילה ב-100 אלף דולר. מי שמביא לדרום אפריקה כסף אמריקני או אירופי, הוא מלך. 20% מדייריו של בית דיור מוגן מהודר ברחוב מאסגרייב, אחד הרחובות הראשיים של דרבן, הם אירופיים במוצאם: הם מכרו את דירתם באנגליה, צרפת או גרמניה ב-300-200 אלף דולר (ואולי יותר), קנו ב-40-25 אלף דולר דירה מרווחת בבית הדיור המוגן, משלמים כ-1,000 דולר לחודש בעד אחזקה ואש"ל, ופשוט אינם יודעים מה לעשות עם יתר הכסף.

שערו הנמוך של הראנד מביא לכך, שמחירי הנדל"ן נראים זולים מאוד בעיניים ישראליות. בארי ווסלס מדווח, כי דמי השכירות למשרדים במקום טוב בעיר עומדים על 8-7 דולר למ"ר לחודש. בניית המשרדים עולה כ-800-700 דולר למ"ר, כולל הכל. כך שהשכירות נותנת תשואה של 14%-10%.

גלובס: תשואה זו נראית טובה.

ווסלס: "אולי זה נשמע טוב בנתונים של ישראל, אבל לא אצלנו. האינפלציה היתה בשנה האחרונה 7%, והריבית המסחרית בבנקים עומדת על 13%. היזם חייב להשיג תשואה של 14%, כדי שיישאר לו מירווח של 1%. לעתים מוכן המשקיע להסתפק בתשואה של 13%, בתקווה שבעתיד יוכל להשיג רווחי הון ממכירת הנכס".

- איך מממנים את הבנייה?

ווסלס: "בניית בניין משרדים או מסחר אופייני, של 7,000 מ"ר, תעלה כ-5 מיליון דולר. הבנקים מוכנים לתת ליווי של עד 100%, ל-10 שנים, ללא הצמדה, בתנאי שהיזם יציג חוזי שכירות של שוכרים מדרגה ראשונה לטווח ארוך, ושהבניין יושכר לשוכר אחד, או לכל היותר לשניים-שלושה. היזם יכול לבחור כיום בין הלוואות בריבית קבועה של 13% להלוואות בריבית משתנה התחלתית של 12.7%. בתנאים אלו, חייב השוכר להקפיד מאוד בתנאי ההשכרה, כי חצי אחוז לכאן או לכאן עושים את ההבדל בין רווח להפסד".