הדוגמא הקוריאנית: הפחתת הריבית מחלצת את השוק

מאחר והפקדת כספים במוסדות כספיים איננה אטרקטיבית כעת, משקיעים פונים לשוק הנדל"ן יותר ויותר במחצית הראשונה של 2001. כתוצאה מכך, יותר בעלי בתים עברו להשכרה משיטת "ג'ונסה" המסורתית לשיטת "וולסה".

בשיטת ג'ונסה, מפקידים שוכרי הדירות אצל המשכיר סכום כסף גדול, בסביבות פי 20 משכר הדירה השנתי (100-80 אלף דולר בממוצע), המשכיר עושה בסכום זה כרצונו, ומחזיר אותו לשוכר בתום תקופת השכירות. למעשה, נהנה המשכיר מהריבית שניתן להפיק מהכסף, מערבון גדול מהשוכר ומאפשרות לבצע השקעה. שיטה זו עודנה הנפוצה ביותר בקוריאה. בשיטת וולסה, משלם השוכר שכר דירה חודשי למשכיר, כמקובל במערב.

משקיעים פונים כיום בעיקר לכיוון הנדל"ן המניב, ולנכסים רווחים כגון דירות חדר וחנויות, בהם התשואה השנתית באחוזים גבוהה. בעוד שהריבית השנתית הופחתה ביום ה' בשבוע שעבר ל-4.75%, בעלי בתים מעדיפים יותר ויותר את שיטת וולסה, המניבה שכ"ד חודשי, משום שיתרונות הג'ונסה נשחקו עם שחיקת הריבית. כיום, באיזורים מסוימים, כגון דובונגו בסאול, כ-90% מהבתים מושכרים בוולסה, משום שרוב הדירות בשכונה הן קטנות עד בינוניות. "אם תימשך מגמת הריבית הנמוכה, סביר להניח שיותר ויותר בעלי בתים יעדיפו את שיטת וולסה", אומר מקור בענף. בעבר, היחס בין ג'ונסה לוולסה היה 1:4.

חברות בנייה החלו להגדיל את ההיצעים של דירות חדר וחנויות, גם בשל העלייה בביקושים וגם בשל הכרזת הממשלה על הטבות במיסים לשוכרי נכסים אלו. הדבר הוביל לעליית מחירים בפלח שוק זה.

המגמה הקוריאנית המסורתית, "to follow the trend", שמתבטאת החל מאופנה וצעצועי ילדים, ועד נדל"ן, הגיעה הפעם גם למוצרים פיננסים שהציעו הבנקים ומוסדות פיננסיים למשקיעים בענף הנדל"ן: המונים הסתערו על תוכנית "ביג מן ריאל אסטייט" של קוקמין בנק, והיא אזלה בתוך דקות.

מחירי דירות הזקוקות לשיפוץ עלו בתוך חצי שנה ב-16% בממוצע, ל-11.4 מיליון וון ל-1 פיונג (בשפתנו: 2,666 דולר למ"ר) בסוף חודש יוני 2001, לעומת 2,300 דולר למ"ר 'בלבד' בסוף דצמבר 2000. כך מדווחת סוכנות הנדל"ן "r114.com". הציפיות כי הממשלה תאשר בקרוב את התמיכה בשיפוץ דירות הזקוקות לכך, היא שהגבירה את הביקושים ודחפה מעלה את המחירים.

עלייה זו משמעותית בהתחשב בכך שמחירי הדירות בסאול עלו בממוצע באותה התקופה רק ב-3.6%, מ-1,475 דולר למ"ר בסוף 2000 ל-1,528 דולר למ"ר כיום. עליית מחירים מעל הממוצע נרשמה בדרום העיר, באיזורים סוצ'ו-גו, גאנגנאם-גו וסונגפה-גו.

מנתוני השוואה חצי שנתיים עולה, כי ככל שהדירות קטנות יותר מחירן עלה בשיעור חד יותר, וזאת משום שהן מבוקשות כהשקעה לצורך השכרה. מחירן של דירות בשטח של עד 66 מ"ר עלו בממוצע בתקופה ב-6.4%; דירות בשטח 99-66 מ"ר התייקרו בתקופה ב-5.5%; דירות בשטח 132-100 מ"ר התייקרו ב-3.6%; דירות גדולות מ-132 מ"ר התייקרו בשיעור ממוצע מזערי של 0.8%.

התייקרותן החדה של דירות קטנות נזקפת גם לעובדה שבשנת 1998, כחלק מחבילת צעדים של הסרת חסמים בכלכלה הקוריאנית במטרה להיחלץ מהמשבר שפקד את המדינה, הסירה הממשלה את החובה שחלה על קבלנים לבנות שיעור מסוים של דירות קטנות בכל פרויקט מגורים. באותה עת הוסר גם הפיקוח על מחירי דירות גדולות, דבר שעודד קבלנים לבנות דירות גדולות ולתמחרן בהתאם.

בדרום קוריאה כ-46 מיליון תושבים, על שטח קטן של 99 אלף קמ"ר (כמו ירדן). עם צפיפות של כ-465 תושבים לקמ"ר, דרום קוריאה היא המדינה השלישית בעולם בצפיפותה, אחרי בנגלדש וטייוואן.