"נזק כספי אדיר ליזם"

הכול התחיל במכתב של עינן לחולדאי מתאריך 10.3.99, שבו פורש עינן בפני ראש העיר את המלכוד שאליו הכניסו היזמים את עצמם. המכתב מובא כאן במלואו.

הנדון: מרכז עזריאלי (מרכז השלום) מאז כניסתך לתפקידך כראש עיריית ת"א נאלצתי לפנות אליך מספר פעמים כדי "לכבות שריפות" הקשורות לנושאים שונים בין עיריית ת"א למרכז עזריאלי.

מפניות אלה ובעיקר מישיבת הוועדה המחוזית, שבה הועלתה בקשתנו לבניית המגדל המרובע, התרשמתי שלא הוצגו בפניך כל העובדות והנתונים הקשורים במרכז עזריאלי, הן בכל הקשור לחוזה בין עיריית ת"א לחברת 'קנית' והן בנושא המטלות התחבורתיות, וכתוצאה מכך אין בפניך תמונת מצב מלאה של מצבו הסטטוטורי והמשפטי של הפרויקט, שהינו הגדול ביותר בישראל.

יתרה מכך, גם מהנדס העיר אינו מעורה, לפי מיטב התרשמותי, בפרטים המשפטיים והסטטוטוריים של הפרויקט, והדבר פוגם ביכולתו לפתור בעיות מול גופים ורשויות אחרות כמו משרד התחבורה והוועדה המחוזית. לאור זאת, אני מבקש להציג בפניך בקצרה תמונת מצב מקיפה של הפרויקט.

א. ההתניות התחבורתיות המופיעות בתב"ע של מרכז

השלום - רקע:

תוכנית מרכז השלום הועלתה לדיונים בוועדה המקומית ת"א ולאחר מכן בוועדה המחוזית משנת 1985, ותחלופותיה השונות נדונו מאז במוסדות התכנון.

מאחר שעיריית ת"א היתה בעלת הקרקע ויוזמת התוכנית, כאשר עד השלבים הסופיים של מתן תוקף לתוכנית לא היה ידוע מי היזם שיבצע בסופו של דבר את הפרויקט (עובדה שבאה לידי ביטוי בכך שהתוכנית הופקדה עם 16 החלופות שהוצעו במכרז), הוכללו בה התניות תחבורתיות מחמירות ביותר.

בשלב אישור התב"ע של מרכז השלום ההנחה היתה שהפרויקט יבוצע לאחר, או במקביל, לבניית פרויקטים גדולים אחרים, כמו פרויקט דרום הקריה, שהיו מתוכננים להיבנות לפני או במקביל למרכז השלום, ולכן הוטלו המטלות התחבורתיות המחמירות בתב"ע.

ההתניות התחבורתיות המופיעות בתב"ע של מרכז השלום מיועדות לתת פתרון תחבורתי מעבר לנדרש כתוצאה מאכלוס הפרויקט עצמו, והם נכללו בפרויקט השלום, מתוך מגמה לעגן אותן בתב"ע מחייבת שתיצור לחץ על עיריית ת"א לממש אותן.

עובדה זו באה לידי ביטוי גם בבדיקות שערך משרד התחבורה בשנה האחרונה לגבי חלופות מחלף קפלן, כאשר ישנה התייחסות לתנועה הנובעת מפרויקטים שעדין לא קיימים כמו פרויקט הקריה, פרויקט בית לוינשטיין ופרויקטים נוספים שכלל לא נבנו.

כתוצאה מכך, נוצר מצב שמשרד התחבורה תובע מעיריית ת"א למנוע את השלמת מרכז השלום תוך התבססות על סקרי תחבורה המתייחסים לפרויקטים שנמצאים בשלבי בנייה מוקדמים. יתרה מכך, בתב"ע של פרויקטים אלה אין תנאי המתנה את אכלוסם בביצוע מחלף קפלן.

עפ"י נספח התחבורה בתב"ע של מרכז השלום, השלמת ביצוע המחלף בצומת רח' קפלן-דרך פ"ת מהווה תנאי להוצאת תעודת גמר לשלב ב' במרכז השלום (תעודת גמר ניתנת לאחר האכלוס, לעתים שנים רבות לאחר האכלוס). בתב"ע נקבע שהיתר הבנייה בכל שלב יותנה בדרישות תחבורה שיאושרו ע"י ועדה משותפת למשרד התחבורה ולעירייה. ועדה זו לא התכנסה, והגב' מתיה עינב, במכתב שהעבירה לעירייה, ביקשה להטיל מגבלות על הוצאת היתרי בנייה ואכלוס שלב ב' של הפרויקט. מכתב זה צורף ע"י מינהל ההנדסה להיתר הבנייה ומהווה חלק מתנאי ההיתר.

* מימון וביצוע מחלף קפלן - התב"ע אינה עוסקת ואינה אמורה לעסוק בנושאים תקציביים. עם זאת יודגש, שתקצוב מחלף קפלן והטיפול בביצועו אינו מוטל עלינו. הדבר משתמע בצורה ברורה מחוזה החכירה בין עיריית ת"א ל'קנית'. בחוזה החכירה פורטו מהן המטלות המוטלות עלינו ועל העירייה ונושא הקמת המחלף מוטל על העירייה.

* אישור תוכנית מחלף קפלן - למחלף קפלן קיימת תב"ע נפרדת מתוכנית מרכז השלום. תב"ע זו (תא/ד265/) קיבלה תוקף. יוזם התב"ע והגורם שתטפל בהליכי אישורה היה עיריית ת"א.

* הרחבת רח' מוזס - הרחבת רח' מוזס הינו אחד המטלות התחבורתיות הנכללות בתב"ע של מרכז השלום. גם כאן מדובר במטלה שמימונה, תקצובה וביצועה אינו מוטל עלינו אלא על עיריית ת"א וחברת נת"א. המטלה לא בוצעה עד כה.

ב. פינוי משרדים מאזורי מגורים והסכם הבוררות שנחתם בין 'קנית' לעיריית ת"א לביטול סעיף זה המופיע

בתב"ע:

הפרויקט מתחלק לשלושה שלבים של 50 אלף מ"ר כל אחד. בתב"ע של מרכז השלום נקבע שהיתרי הבנייה לשלב הבנייה האחרון של המשרדים בפרויקט (50 אלף מ"ר האחרונים, לאחר בניית 10,000 מ"ר) יותנו באכלוס מפוני משרדים בת"א מאיזורי מגורים.

חברת קנית עשתה מאז זכייתה במכרז מאמצים גדולים "למשוך" משרדים מאזורי מגורים למרכז עזריאלי. הדבר בא לידי ביטוי בהצעות לשכ"ד מופחת והטבות נוספות. גם בחוזה בין עיריית ת"א ל'קנית' מופיע סעיף לפיו עיריית ת"א תיתן הנחה בארנונה של 30% לשוכרים במרכז עזריאלי, בכפוף לאישור שר הפנים.

מסיבות שונות הקשורות ב"מפונים" ואי רצונם לעבור לקומפלקס כמו מרכז עזריאלי, נתקלנו בקשיים רבים לממש סעיף זה בתב"ע ופנינו לעירייה לבטל אותו. יצוין שסעיף "הפינויים" תמורת תוספת זכויות בנייה הוטל רק על מרכז השלום כניסיון שלא עלה יפה, ולאחר מכן המדיניות בעיריית ת"א הייתה לתת תוספת אחוזי בנייה תמורת הקמת דירות מגורים במגדלי המשרדים.

הנושא הועלה להנהלה העירייה הקודמת, ובאוקטובר 98 נחתם הסכם בוררות (שיש לו מעמד משפטי מחייב) בין עיריית ת"א לחברת 'קנית'. עפ"י ההסכם מונה נשיא ביהמ"ש העליון לשעבר מאיר שמגר לבורר לפסוק בנושא הסרת מגבלת הפינויים. הסכם הבוררות אושר במועצת העירייה ב-13.8.98.

הסכם הבוררות שנחתם בין עיריית ת"א ל'קנית' מתייחס להסרת מגבלת ה"פינויים" בהיקף 37,100 מ"ר הנכללים בשינוי התב"ע שהובאה לאישור הוועדה המחוזית ב-22.2.98, ישיבה שהייתה בנוכחותך. עפ"י הבנתנו, מיד עם הפקדת התוכנית יתחיל הבורר בעבודתו.

אבקש להסב את תשומת לבך לעובדה שנושא ה"פינויים" מתייחס ל-50 אלף מ"ר האחרונים - לשלב ג' של הפרויקט (שהיקפו הכולל 150 אלף מ"ר), ואילו ההתניה התחבורתית הקשורה בביצוע מחלף קפלן מוטלת על שלב ב'. בישיבת הוועדה המחוזית נעשה ניסיון ע"י מהנדס העיר לקשור בין שני נושאים אלה, שאין ביניהם כל קשר והם מתייחסים כאמור לשלבים שונים בפרויקט, כאשר לגבי נושא הפינויים נקבע מנגנון לפתרון המחלוקת.

ג. חוזה החכירה בין עיריית ת"א ל'קנית':

ב-18 באוגוסט 1992 נחתם ההסכם בין עיריית ת"א לחברת 'קנית' לרכישת הזכויות לתכנון, הקמת והפעלת מרכז השלום. מדובר בחוזה מקיף ומורכב שאין בכוונתי להיכנס כאן לפרטיו.

עם זאת, אני רואה לנכון להציג בפניך מספר נושאים הכלולים בהסכם:

* בהסכם נאמר שהעירייה מתחייבת לבצע, או לגרום שרשויות אחרות תבצענה, את עבודות הפיתוח והתשתית המפורטים בנספח י"א להסכם, בהן נכלל מחלף צומת קפלן. לגבי היזם נקבע שהוא מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח והתשתית המפורטות בנספח י"ב לחוזה ומחלף קפלן אינו נכלל במסגרת המטלות שהוטלו על היזם.

* בחוזה יש אזכור לעובדה שקיים סיכום עקרוני לתכנון מוקדם של מחלף קפלן. יש לכך חשיבות רבה, שכן הכללת עובדה זו בחוזה מעידה על חשיבות ביצוע המחלף ודחיפותו והיא באה להראות על תחילת תהליכי מימושו.

ד. התשלום עבור הקרקע:

החוזה בין העירייה ל'קנית' מפרט את גובה התשלום שתשלם 'קנית' עבור הקרקע והתשלום נקבע בהתאם לכמות הבנייה.

חברת 'קנית' שילמה לעיריית ת"א את מלוא הסכום שנקבע בחוזה - 216,158,884 שקל. סכום זה הינו עבור מלוא זכויות הבנייה בקרקע, לרבות אלו הכלולות בכמות הבנייה הנוספת המיועדת ל"מפונים", אף על פי שעדיין לא ניתן לנו היתר בנייה למגדל המרובע - כ-33 אלף מ"ר.

ה. הבעיות שמונעות השלמת הפרויקט:

* קבלת טופס 4 (היתר אכלוס) למגדל העגול ולחלקו העליון של המגדל המשולש:

בניית המגדלים העגול והמשולש הושלמה. המגבלה על אכלוס המגדלים נקבעה ע"י משרד התחבורה במכתב שהועבר לעירייה, ותנאיו (המחמירים יותר מהתב"ע) הוכנסו ע"י מינהל ההנדסה להיתר הבנייה לשלב ב' של הפרויקט. כתוצאה מכך נוצר מצב שלא ניתן עפ"י היתר הבנייה לאכלס את המגדל העגול (46 אלף מ"ר) ואת חלקו העליון של המגדל המשולש (13 אלף מ"ר) - סה"כ 52 קומות. מאחר שהנחות היסוד שלפיהן נקבעו המגבלות החמורות של משרד התחבורה (הקמת פרויקטים נוספים באזור לפני או במקביל למרכז השלום) לא התממשו או חל עיכוב משמעותי בביצועם, יש צורך שעיריית ת"א תפעיל את סמכותה על מנת שניתן יהיה להוציא היתר אכלוס למגדל העגול ולחלקו העליון של המגדל המשולש.

* בניית המגדל המרובע:

משרד התחבורה מתנגד מאותה סיבה (מחלף קפלן) להוצאת היתר בנייה למגדל המרובע. גם כאן, מחלף קפלן אינו מהווה מגבלה להוצאת היתר בנייה עפ"י התב"ע, וההתנגדות של משרד התחבורה נובעת מהפירוש המחמיר של נספח התחבורה בתב"ע.

סיכום אנו נמצאים במצב שהמשך בניית הפרויקט ואכלוסו נמנע מסיבה שאינה תלויה בנו ושנועדה מלכתחילה לעגן סטטוטורית מחויבות של הרשויות השונות לפתרונות תחבורתיים. אכלוס שלב ב' של הפרויקט ובניית המגדל המרובע לא מתאפשרים מאחר שעיריית ת"א הטמיעה בהיתר הבנייה את מגבלות האכלוס של משרד התחבורה, מגבלות שהן מחמירות יותר מהתב"ע.

נוצר מצב שהמשך בנייתו ואכלוסו של מרכז השלום, שהינו פרויקט הבנייה הגדול ביותר במדינה, תקוע. קיומו של פרויקט בהיקף כזה בתהליכי בנייה מתמשכים, כאשר העגורנים והמגדלים הלא גמורים בולטים למרחוק, פוגע בעיר עצמה וגורם נזק כספי אדיר ליזם והפסד הכנסות גדולות לעירייה מארנונה.

אני קורא לך, אדוני ראש העיר, להפעיל את כל כובד משקלך מול משרד התחבורה במטרה להגיע איתם לפתרון. למיטב הבנתנו, לעירייה יש סמכות מלאה בהתאם לתב"ע לכנס את הוועדה המשותפת עם משרד התחבורה ולהגיע לסיכום שיאפשר את אכלוס הפרויקט ולהוציא היתר בנייה למגדל המרובע.