החלטות 737 ו-727 - הילכו יחדיו?

מכירת מגרשים שלא שווקו בתוך חמש שנים - החלטה 737 קובעת, כי האגודה תבצע את ההרחבה בתוך חמש שנים מיום מתן תוקף לתוכנית המתאר, או, לגבי תוכניות תקפות ביום קבלת החלטה 737 - חמש שנים מיום קבלת ההחלטה.

עוד נקבע, כי המינהל יהיה רשאי לשווק במכרז מגרשים שלא הוקצו על ידו בתוך חמש שנים, לאחר מתן התראה מוקדמת של שישה חודשים לאגודה. בהחלטה נקבע, כי מכרז כזה ייערך בתיאום עם האגודה וייקבעו בו תנאי ההשתתפות במכרז. בהיעדר הסכמה בעניין בין המינהל לאגודה, תכריע בדבר ועדת המשנה של המועצה.

יש להדגיש, כי מגרש שלא שווק הוא מגרש אשר לא נחתם לגביו חוזה פיתוח וחכירה בין המינהל למשתכן. מגרש אשר "הוקצה" על ידי האגודה, אולם לא הוקצה על ידי המינהל, לא ייחשב למגרש ששווק, והמינהל יוכל, לכאורה, לשווקו במכרז.

באחרונה החל המינהל בבדיקת מצאי המגרשים אשר לא שווקו בתקופת חמש השנים, וייתכן כי יפעל להקצאתם במכרז. לא ברור אם המינהל יהיה מעוניין בשיווק המגרשים, לאור מצב השוק והמחויבות ששיווק כזה יוצר בנוגע לתשתיות.

מכירת מגרשים "עודפים" - החלטה 737 קבעה, כי מספר המגרשים אשר יוקצו במסגרת ההרחבה יהיה עד למספר הנחלות המאושר על פי התכנון ליישוב ובתוספת 15% ממספר הנחלות המתוכננות.

סעיף 10(ב) להחלטה קובע, כי מקום שבו אושרו במסגרת תוכניות המתאר מספר מגרשים העולה על האמור בהחלטה, יוקצו המגרשים, אם היישוב אינו באיזור עדיפות לאומית - במסגרת מכרז, בתיאום עם האגודה. האגודה תהיה זכאית לפיצוי בשיעור של 27% מהתקבולים בפועל, והיטל ההשבחה יחול על המינהל.

שיווק בהתאם לסעיף 10(ב) נעשה במושב בחוף הכרמל, שם היו שמונה מגרשים "עודפים". שישה שווקו ע"י המינהל, אשר גבה גם הוצאות פיתוח "מאושרות" עבור האגודה בסך 140 אלף שקל. שני המגרשים הנותרים היוו פיצוי למושב.

ביישובים הנמצאים באיזורי עדיפות לאומית, תחול החלטה 737 על כל מגרשי ההרחבה.

ביצוע כל ההרחבה בהתאם להחלטה 727 - הוראה 51י' של האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל קבעה, בהסתמך על חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה, כי גביית תשלומים ממי שמומלצים לחתימה על חוזי פיתוח וחכירה בהרחבות, ובכלל זה גביית תשלום בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל למחיר השוק אינה חוקית. ההוראה קובעת, כי "האגודה לא תהיה רשאית לקבוע תשלום כספי שישולם לה או למי מטעמה, כקריטריון וכתנאי לקבלת מועמד".

בהתאם להוראה מחתים המינהל את האגודה והמועמדים על תצהירים שבהם הם מציינים את הסכומים אשר נתקבלו או שולמו בגין הפניית מועמד לחתימה על חוזה בקשר למגרש. הוראה זו מונעת במידה רבה את האפשרות העומדת לפני יישובים רבים לנצל את החלטה 737 כמקור הכנסה כספי.

אחת האפשרויות העומדות לפני היישוב היא פנייה למינהל בהתאם לסעיף 10(ג) להחלטה. מדובר בסעיף שכותרתו "חריגים", המסדיר את ביצוע ההרחבה בשילוב עם החלטה 727.

על פי סעיף זה, תהיה האגודה רשאית לפנות למינהל בהצעה שהחכרת מגרשי המגורים בהרחבה, כולם או מקצתם, תיעשה לפי כללי החלטת מועצה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. המינהל רשאי להודיע לאגודה אם קיבל את הצעתה של האגודה במלואה או בחלקה, בכפוף לתנאים שיקבע המינהל ולתנאי החלטה 737, כמתחייב.

באחרונה החל המינהל בגיבוש מדיניותו בקשר לפניות אגודות ממרכז הארץ, המעוניינות בביצוע ההרחבה בדרך זו. עיקרי המדיניות:

1. האגודה תפנה למינהל בכתב בבקשה להקצאת המגרשים בהרחבה בהתאם לסעיף 10(ג) להחלטה 737.

2. האגודה והמינהל יסכימו על נושא פיתוח ההרחבה (אחריות וסכום).

3. המועמדים יעברו ועדת קבלה. הקריטריונים לקבלה ייבדקו על ידי המינהל.

4. המגרשים יוצאו למכירה במכרז פומבי, ומחיר המינימום יהיה 91% מהערכת השמאי הממשלתי, לכל מגרש ומגרש, בהתחשב במלוא קיבולת הבנייה, צורתה, מיקומה וגודלה.

5. נציג האגודה ישמש כמשקיף בוועדת המכרזים.

6. המינהל יעביר לאגודה 27% מסך תקבוליו (לפני תשלום חלף תשלום היטל השבחה) לאגודה. תשלום זה ייעשה רק כנגד שיווק המגרשים. לא ניתן יהיה לקבל פיצוי עם החזרת הקרקע למינהל כאמור בהחלטה 727.

7. המינהל יעביר 10% מתקבוליו בגין ההרחבה לתשלום חלף היטל השבחה.

יש לציין, כי המינהל טרם גיבש את מדיניותו בכל הנוגע לביצוע הרחבות במתכונת זו באיזורי עדיפות לאומית, שבהם ניתנת הנחה במחיר הקרקע גם בהקצאות שאינן במסגרת הרחבות. החלטה 727 מאפשרת לתת ליישוב, באישור תקציבי, פיצוי אשר יחושב ממלוא שווי הקרקע גם אם היא משווקת במחיר מופחת.

סוגיה נוספת אשר טרם הוכרעה במינהל היא מתן פיצוי במגרשים (בעין) ולא בכסף. יש גישה במינהל הגורסת, כי במקרה כזה לא יהיו מועמדים הרוכשים את מגרשי המינהל כפופים לוועדת הקבלה של האגודה.

לאור חשיבות הנושא ומורכבותו, ובייחוד לאור מגמת המינהל לעודד ביצוע הרחבות בשילוב החלטות 727 ו-737, מן הראוי שהמינהל יוציא בעניין זה הוראת אגף מסודרת. במאמרנו הבא נדון באופן חישוב הוצאות הפיתוח בהרחבות. משרד שבתאי-שפירא מתמחה במקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, תכנון ובנייה באגודות שיתופיות.