פיצוי ירידת ערך: המצוי והרצוי

מי משלם את הפיצוי? על פי סעיף 197, באופן הברור ביותר, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא זו הנושאת בפיצוי עקב הפגיעה במקרקעין. הדבר הגיוני ונכון כאשר ועדה זו היא היוזמת את תוכנית המתאר המקומית/תוכנית מפורטת/תוכנית בסמכות ועדה מקומית, והיא נהנית מפרותיה (הן בצורת היטל השבחה והן ע"י פיתוח הישוב). אך כבר מצאנו, כי פגיעה במקרקעין (ואף פגיעה אנושה) עלולה לבוא עקב אישור תוכנית מתאר ארצית או תוכנית מתאר מקומית, ואף עקב תוכנית מקומית שאינה יזומה ע"י הוועדה המקומית. אף כי מקוצר היריעה ועל מנת לא לקפח פסיקה או מקרה כלשהו, לא מובאים במאמר זה דוגמאות (וכאלו ישנן מאות) איני יכול שלא להזכיר את התביעות עקב אישור תוכנית המתאר הארצית - נתב"ג 2000. במקרה זה, על פי לשון החוק, הוועדות המקומיות צריכות לשאת בתשלום הפיצויים העשויים להגיע לסכומי עתק, וברור כי ועדות אלו כלל אינן נהנות/זקוקות לתוכנית זו ואף נפגעות ממנה בעצמן. למרבה המזל - במקרה הנדון, בד בבד עם התמ"א, נקבע מנגנון שיפוי, אשר מביא לכך שתשלום הפיצויים יהיה ע"י היזם ולא ע"י הוועדה. שיפוי - משמעותו התחיבות היזם לשאת בכל פיצוי עקב פגיעה במקרקעין, כאשר עקב הבעייתיות הנ"ל, נושא השיפוי הולך ומתפתח ככל שנושא התביעות מתפתח. ניתן להגדיר 3 סוגים עיקריים של שיפוי:

א. שיפוי לפי חוק התכנון והבנייה - סעיף 119 ד' מעניק שיפוי "אוטומטי" לוועדה המקומית בשיעור של 70%, בעת אישור תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה. שיפוי זה הינו נקודתי לסוג מסוים ביותר של תכניות ואינו כולל את מרבית המקרים.

ב. סעיף שיפוי בתוכנית עצמה - במקרים מסוימים, בתקנות התוכנית עצמה מופיע סעיף של שיפוי.

ג. הסכם שיפוי - הסכם בין הוועדה המקומית ויזם התוכנית בעניין השיפוי, כאשר הסכם זה הינו בדרך כלל תנאי של הוועדה המקומית להליך התכנוני.

ברור כי הן בסעיף שיפוי והן בהסכם שיפוי, יזם התוכנית המתחייב לשאת בפיצוי נכנס לנעלי הוועדה המקומית בכל ההליכים, כלומר - ה"ההגנה" מפני התביעה הינה עליו.

מי מקבל את הפיצוי? עפ"י סעיף 197, למקבל הפיצוי שני מבחנים: בעל זכות במקרקעין ביום תחילת התוכנית היה בעל הזכות. המבחן השני הינו פשוט יחסית - מועד תחילת התוכנית הינו מועד קבוע בחוק, הרי נושא בעל זכות במקרקעין הינו סבוך יותר. הסעיף לא פרש מיהו בעל זכות במקרקעין (למעט בעל) שעומדת לו זכות התביעה. הפסיקה תרמה לכך רבות, ועל קצה המזלג יצוין, כי הזכות עומדת לחוכר, לדייר מוגן ואף לבר רשות בתנאים מסוימים. כאן המקום לציין, כי במקרה ובמקרקעין מצוי בעל זכות נוסף לבעלים, ייתכן וסביר כי לגבי אותם מקרקעין תוגשנה מספר תביעות לירידת ערך לדוגמא: הן של בעלים והן של חוכר, וזאת ללא קשר ביניהם ואף בניגוד אינטרסים.

פגיעות שאינן מתוכנית - מלבד הפגיעות מתוכנית, קיימת מסכת שלמה של פגיעות ע"י פעילויות של חוק התכנון והבנייה, או חוקים אחרים, אשר אינן "מכוסות" ע"י סעיף 197, אך פגיעתן רעה: פגיעה מאישור הקלה - חוק התכנון והבנייה (סעיף 147 ותקנות סטייה ניכרת מתוכנית) מאפשר לוועדה המקומית לאשר הקלות, כגון: תוספת קומות, תוספת צפיפות, הקטנת קווי בנין ועוד. קיימת אפשרות/סבירות, כי הקלה כזו תגרום לפגיעה במקרקעין הסמוכים למגרש שבו אושרה הקלה, אך סעיף 197 אינו חל במקרה זה.

אמנם עומדת האפשרות להיזקק לדיני הנזיקין הכלליים, אך למיטב ידיעתי הדבר אינו קורה כדרך של קבע. כאן המקום לציין, כי מאז תחילתו של תיקון 43 לחוק התכנון (1995), כל שניתן לקבל במסגרת הקלה - ניתן לקבל גם בתוכנית בסמכות ועדה מקומית, וברור כי בעקבות פגיעה מתוכנית כזו ניתן לתבוע ע"פ סעיף 197. ומכאן האנומליה שבדבר. שינוי תכנוני זהה (כגון תוספת 2 קומות) אם בא בדרך של הקלה - אינו ניתן לתביעה, ואם בדרך של תוכנית בסמכות ועדה מקומית - ניתן גם ניתן.

פגיעה מאישור שימוש חורג - בסמכות הוועדה המקומית לאשר שימושים חורגים, כגון שינוי שימוש ממגורים למשרדים, וגם כאן ייתכן ונפגעים מקרקעין עקב אישור זה, אך הדבר לא ניתן לתביעה ע"פ חוק התכנון והבנייה.

ושוב - אם שינוי השימוש הינו בדרך של אישור תוכנית - אין בעיה בהגשת תביעה, אך אם השינוי הינו בדרך של שימוש חורג - קיימת עילה אך אין דרך להגשת התביעה. פגיעה ע"י סעיפים 77 78, ופגיעה ע"י הפקדת תוכנית - סעיפים 78, 77 בחוק התכנון והבנייה מאפשרים קביעת תנאים למתן היתרי בנייה (ובעיקר תנאים מגבילים) וכך גם הפקדת תוכנית חדשה - הפקדה שבדרך כלל אינה מאפשרת בנייה. לכן, קיימת כאן למעשה הקפאת בנייה (עד לאישור תוכנית חדשה) וברור כי הקפאה זו הינה פגיעה בערך המקרקעין - פגיעה שאינה ברת פיצוי.

פגיעה מהכרזה כקרקע חקלאית - התוספת הראשונה לחוק התו"ב מאפשרת הכרזה על קרקע כחקלאית, האסורה לבנייה. ברור כי הכרזה כזו פוגעת בערך הקרקע, אך פגיעה זו אינה נכללת בסעיף 197.

פגיעה ע"י חוק העתיקות - חוק העתיקות מאפשר הכללת נכס ברשימת אתרי העתיקות, על כל המגבלות הכרוכות בכך, מגבלות הפוגעות בשווי ואינן ברות פיצוי.

הערכות ועדה מקומית לתביעות - התוכניות היוצאות לדרך בשנים האחרונות, על מורכבותן וזכויות הבנייה הניכרות בהן, מהוות כר נרחב לפגיעות ולתשלום פיצויים, בעיקר ע"י הוועדה המקומית. המקור הטבעי של הוועדה המקומית לתשלום פיצויים הינו תקבולי היטל השבחה מאותה תוכנית, ולכן נכון הדבר כי הנושא הכספי של התוכנית יתנהל כ"קופה סגורה" וייבדק האיזון שבין התשלום לבין התקבול. לכן, על הוועדה להיערך לקראת אפשרות כזאת ולערוך תחזית לגבי הסכומים האפשריים להיתבע כפיצויים עקב ירידת ערך כחלק. על כן מחויב המציאות הוא, כי לכל תוכנית יוכן תסקיר שמאי בהיבטים הכספיים השונים של התוכנית, ובעיקר - בפיצויים עקב ירידת ערך.

סיכומו של דבר: חיוניותו של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ברורה, אך קיימות פגיעות שונות הראויות לפיצוי ואינן בסעיף הנ"ל, כך שהנושא טעון תיקון.

הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין חבר הסגל האקדמי של אוניברסיטת ת"א, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.