שוק הדירות למגורים באיסטנבול - עשור של צמיחה

צמיחה זו באה למרות התעכבות הרפורמות המבניות והאינפלציה הגבוהה במשק, שלעתים הגיעה למספרים תלת ספרתיים.

ששת השבועות האחרונים של שנת 2000 הציגו כאוס אחד גדול של הכלכלה התורכית, שלווה בקריסה של הלירה המקומית ותוצאותיה מורגשות גם היום. שוק הנדל"ן, כחלק מהשוק התורכי הכולל, ספג גם כן חלק מהתופת, אך ככל הנראה הוא מצליח להתאושש יחסית מהר.

שוק המשרדים באיסטנבול משתרע על פני 7 איזורים בשני צידי העיר, האירופאי והאסיאני. היצע המשרדים בקטגוריה A (הגבוהה ביותר) נע סביב 900 אלף מ"ר, כש-65% מרוכזים בצד האירופי של העיר. שיעור הנכסים הפנויים בעיר עבר תהפוכות רבות, וכיום הוא עומד על רמה של כ-20% נכסים פנויים.

בימים אלה, נמצאים בשלבי בנייה שונים עוד כ-91 אלף מ"ר של בנייני משרדים מסוג A, שהאחרונים שבהם עשויים להצטרף להיצע השוק התורכי בסוף שנת 2002.

שוק המבנים לתעשייה ספג אולי את המהלומה הקשה ביותר בתקופה האחרונה. המיתון הקשה בשילוב הקריסה הכלכלית בסוף שנת 2000, הביאו לירידה משמעותית בביקושים לשטחים לתעשייה ואחסנה. הירידה בביקוש הביאה באופן מיידי לירידה במחירים, שרק הוסיפו למצב הקשה.

למרות המצב, ההיצע לא גדל בצורה אבסולוטית, משמע לא נוספו מבנים חדשים, ובמידה וקצב השכרת המבנים יחזור למספרים הגיוניים, המצב עשוי להשתפר. המחסור בפרוייקטים היכולים לעבות את מלאי התעשייה, יכול בטווח הקצר לשפר את המצב, אך בטווח הארוך הוא יכול להוביל למחסור ולעליית מחירים מהירה בשל היצע נמוך מאוד.

בחמישים השנים האחרונות חוותה איסטנבול צמיחה משמעותית מאוד במספר התושבים שלה, וכיום היא העיר הצפופה ביותר באירופה. בשנת 1950 גרו באיסטנבול מיליון תושבים, בשנת 1990 המספר צמח ל-7 מיליון, ובסוף המילניום המספר חצה את רף 12 מיליון התושבים.

הצמיחה המשמעותית באה רובה ככולה בעקבות הגירה של תושבים רבים מאיזורי הכפר לעיר המתפתחת, על מנת לשפר את איכות חייהם. צמיחה לא נורמלית זו, גררה אחריה את שוק הדירות למגורים, שבעשור האחרון חווה צמיחה מהותית.

איזורים מרוחקים מהעיר, הפכו במהרה לפרבריה של איסטנבול בשל עיבוייה והתרחבותה. היצע הדירות למגורים בעיר עבר זה מכבר את רף ה-22 מיליון מ"ר. המגוון רחב מאוד והוא כולל וילות, דירות צמודות קרקע ודירות מגורים במגדלים רווי קומות.

אחד המרכיבים שעדיין מעכבים את ההשקעות הזרות בתורכיה בכלל ובאיסטנבול בפרט, הוא חוסר הוודאות לגבי מועד כניסתה של תורכיה (אם בכלל) לאיחוד האירופי. מרכיב שלילי נוסף באקלים העסקי הוא חוסר היציבות ובעיית החיזוי של המדיניות הפיננסית והכלכלית של תורכיה, לפי אמות מידה מערביים.

עד כה, במהלך שנת 2001, עמדו מחירי השכירות למשרדים בעיר על ממוצע של 17 דולר למ"ר, כששטחים סוג A הגיעו ל-22 דולר למ"ר.

מחיריהם של שטחים באיזורים יוקרתיים פחות עמדו על ממוצע של 5 דולר למ"ר. מחירי השכירות לא השתנו יתר על המידה בהשוואה לשנים 1996 - 1998. בעלי שטחים ניסו למצוא דרכים שונות על מנת למשוך לקוחות חדשים, על ידי מחירים נמוכים יחסית, לשטחים גדולים יחסית.

שוק הנדל"ן המסחרי נותר גם כן ללא שינוי בעקבות השינויים הכלכליים בשנים האחרונות. באיזורים מרכזיים בחלקה האירופי של איסטנבול, נעו מחירי שטחי המסחר סביב 65 דולר ל"ר, בעוד שבחלק האסיאני של העיר הגיעו המחירים לעד 100 דולר למ"ר.

מחירי השכירות למסחר בפרברי העיר נעו סביב 30 דולר לחודש. ההבדל העיקרי בין השוק הקמעונאי באיסטנבול לשווקים מקבילים במערב הוא, העדפתם של האזרחים התורכים לערוך את קניותיהם לא הרחק מבתיהם, במקומות שבהם יוכלו לפגוש חברים ומכרים.

המגמה להפוך מרכזי מסחר ופאוואר סנטרים ליעדם העיקרי של התושבים, עדיין מתקדמת בעצלתיים בהשוואה לשווקים אחרים במערב אירופה. למרות זאת, הציפייה היא להאצה במגמה הזו, שתביא לנסיקה חדה בשוק הקמעונאי באיסטנבול בפרט ובתורכיה בכלל.