מכירת דירה כנגד חוב קיים אינה בהכרח הברחת נכס

עיית התחרות בין זכויות במקרקעין מתעוררת במספר מישורים שונים. יש שהתחרות היא בין שני קונים או בין שני בעלי משכנתא, שכל אחד מהם טוען כי ההסכם השני נגוע בחוסר תום לב וכו'. יש שהתחרות היא בין קונה לבין נושה של המוכר, שרושם עיקול על הנכס אחרי שנחתם הסכם בין הקונה לבין המוכר.

במצב הראשון התחרות היא בין שניים שבידיהם הסכמים לרכישת זכות מהותית. במצב השני התחרות היא בין זכות מהותית לבין זכות דיונית, כלומר, זכות שאינה מקנה זכות כלשהי במקרקעין אלא רק מונעת ביצוע כל עיסקה במקרקעין ומקפיאה את המצב עד לבירור הזכויות.

בדרך כלל התחרות היא בין שניים ששניהם שילמו תמורה בעד הנכס ותוך כדי הליכי התשלום מתגלה עניין התחרות בין הזכויות.

כשהתחרות היא בין שתי זכויות מהותיות במקרקעין, סעיפים 9 או 80 לחוק המקרקעין הם רלוונטיים. וכשהתחרות היא על זכויות שאינן רשומות בלשכת רישום מקרקעין, כגון כשהזכויות רשומות במינהל מקרקעי ישראל, אז סעיף 12 לחוק המטלטלין או סעיף 4 לחוק המחאת חיובים נותנים לנו את הפתרון.

שונה התחרות בין קונה לבין נושה של מוכר שמטיל עיקול. כאן הפתרון הוא בפסיקה של בתי המשפט וההלכה הקובעת נכון להיום היא הלכת בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב המפורסמת. בעניין דנן נקבע, כי במקום שהקונה רוכש בתמורה ובתום לב מקרקעין, אין להעדיף את הנושה של המוכר המטיל עיקול על המקרקעין על פני הקונה.

נשאלת השאלה מה המצב כשקונה משלם או שילם בעד נכס המקרקעין ע"י שקיזז חובות של המוכר כלפי הקונה מעסקים קודמים, והנה בא נושה אחר ומבקש להיפרע מהדירה?

עניין זה נדון בפני השופטת ציפורה ברון בה.פ 11016/99 יוסי סויסה נ' משה מרדכי בניסטי ואח'. שם ביקש העותר מעורך דין לרכוש עבורו דירה מהמשיבים 1 ו-2, ולפי הסיכום בין העותר לבינם, חלק מהתמורה של הדירה שולם ע"י קיזוז חובות של משיבים אלה לקונה. הקונה נתן בשעתו הלוואות למשיבים 1 ו-2, ואלו לא השיבו לו את ההלוואה. חלק אחר מהתמורה היה אמור להשתלם בכסף מלא תוך סילוק משכנתא שרבצה על זכויות המשיבים על הדירה.

שבוע לאחר שנרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת עורך הדין שפעל כנאמן של העותר, הטילו גם המשיבים 3 ו-4 עיקול בשל חוב שהיו חייבים להם משיבים 1 ו-2.

המשיב 3, שהגיש התנגדות, טען כי ההסכם בין עורך הדין לבין משיבים 1 ו-2 הינו למעשה למראית עין, וכי זכותם גוברת על העותר.

השופטת ציפורה ברון קיבלה את העתירה וקבעה כי יש לדחות את טענות המשיב 3.

השופטת ברון קבעה, כי בניגוד לטענת המשיב 3, אין בפנינו חוזה למראית עין להברחת נכסים מידי נושים אלא הסכם תמים להחזר חוב ע"י העברת זכויות בדירת מגורים. לדעת השופטת ברון, על הטוען לחוזה למראית עין נטל ההוכחה כי אמנם היתה כוונה כזו.

יתרה מזו, בכל ההסכמים עורך הדין שפעל בשם העותר ציין ליד שמו כי הוא "נאמן". אמנם עורך הדין לא ציין נאמן של מי הוא, אך כל זה מעיד כי לא היתה כאן כוונה להבריח נכס אלא, בשל נסיבות מסוימות שתוארו בפסק הדין, העותר היה מנוע מלהגיע לידי חתימת החוזה.

השופטת ברון התרשמה, כי לעותר לא היה כל אינטרס לשתף פעולה עם המשיבים 1 ו-2 להבריח את הנכס של המשיבים.

יש להדגיש, כי בפסק דין זה, השופטת ברון לא נדרשה להתמודד חזיתית עם סעיף 5 לפקודת פשיטת רגל, הקובעת: "מעשה פשיטת רגל הוא לחייב, אם עשה או נעשה לו אחת מאלה:

"(1) בישראל או במקום אחר.

"נתן נכס מנכסיו מתנת מרמה או העבירו העברת מרמה;

"העביר או שעבד נכס מנכסיו העברה או שעבוד, שאילו נעשו כשהוא מוכרז פושט רגל היו בטלים משום העדפת מרמה לפי כל דין תקף אותה שעה...". הסיבה היא, כי המשיב 3 לא חזר על טענתו, ולדעת השופטת ברון המשיב 3 למעשה "זנח אותה".

עם זאת, לאור קביעתה של השופטת ברון שהעותר נקי כפיים ולא הוכחה קנוניה כלשהי בינו לבין משיבים 1 ו-2, לא מן הנמנע כי גם טענה זו היתה נופלת. כידוע, פקודת פשיטת הרגל בסעיף 98 קובעת את התנאים לביטול עסקאות שעשה החייב תוך העדפת נושה אחד על משנהו. סייג להעדפה זו נמצא בסעיף 99 לפקודת פשיטת רגל, אשר מגן על הקונה העושה עסקה או חוזה בתמורה בת ערך ובתום לב.

לכן, נראה כי לאור קביעותיה של השופטת ברון ניתן להסיק, שבמקום שהקונה אינו חלק מקנוניה להעדיפו על נושה אחר, זכותו גוברת על נושה אחר, גם אם הוא עצמו אחד הנושים ושילם את התמורה באמצעות קיזוז חוב שהיה חייב לו המוכר.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.