תוכנית להפרטת שתי ענקיות הנדל"ן היפאניות שבקשיים

מדיניות השיכון הלאומית ביפאן עומדת בפני צומת דרכים, לאור תוכנית הרפורמה שמציעה ממשלת קויזומי, שבמרכזה ביטול או הפרטה של כל התאגידים החצי-ממשלתיים והבלתי רווחיים בתחום הבנייה למגורים. בראש רשימת התאגידים נמצאים שני תאגידים שמצצו מאות מיליארדי יאנים בכל שנה מהתקציב הלאומי: (Government Housing Loan Corp. (GHL , ו-(Urban Development Corp. (UD.

GHL מחזיק בלא פחות מ-40% מהיקף שוק הלוואות הדיור ביפאן, שמסתכם ב-180 טריליון יאן בשנה (1.5 טריליון דולר), בעוד ש-UD מכונה "בעל האדמות הגדול בעולם", המחזיק בבעלותו 748,500 נכסי מקרקעין, אותם הוא משכיר לציבור. שתי החברות הציבוריות הוקמו בשנות ה-50, בעת שיפאן ניסתה להתאושש משברי מלחמת העולם השנייה. באותן השנים קידמה יפאן בנייה למגורים באמצעות טריליוני יאן מקרן ההשקעות הממשלתית "זאיטו". ראש הממשלה, ג'וניצ'ירו קויזומי, הורה למשרד התשתיות להכין תוכנית מפורטת לחיסול או הפרטת שני התאגידים הענקיים. גורמים בענף מותחים ביקורת על צעדיו של קויזומי, ואומרים כי לקויזומי אין תוכנית אמיתית ואין לו אלטרנטיבה להציע הלוואות ממשלתיות לבעלי הכנסות נמוכות, החולמים על בעלות על דירה.

בשנת הכספים 2000 רשם UD הכנסות בסך 1.237 טריליון יאן (10.3 מיליארד דולר), רובן הכנסות משכר דירה ומבניית תשתיות עירוניות כגון מערכות ביוב. הכנסות אלו עדיין היו נמוכות מהסכום ששולם כהחזר חובות - 1.635 טריליון יאן (13.6 מיליארד דולר), רובו לקרן זאיטו. החברה קיבלה בנוסף 1.18 טריליון יאן מזאיטו, סובסידיה ממשלתית בסך 177 מיליארד יאן וזריקת מזומנים מיוחדת מהממשלה בסך 37 מיליארד יאן.

GHL קיבלה אף היא יחס דומה מהממשלה עד כה, כדי לסייע לרוכשי הבתים בצורה של מתן הלוואות. סובסידיה ממשלתית בסך 518.5 מיליארד יאן בשנת 2000 איפשרה לחברה להציע לציבור הלוואות בריבית קבועה ונמוכה, למשך 35 שנה. כיום מוצעות הלוואות לדיור בריבית שנתית נומינלית של 2.6% ב-10 השנים הראשונות (לעומת למעלה מ-3% בבנקים המסחריים) ו-4% ב-25 השנה הבאות. "שום תאגיד פיננסי פרטי אינו יכול להציע שיעור ריבית כה נמוך למשך תקופה כל כך ארוכה", אמר סיורי קוואמורה, כלכלן בכיר ביפאן.

המטרה המקורית של UD היתה לספק לבעלי ההכנסות הנמוכות בערים אפשרות למגורים זולים בשכירות. בעזרה ממשלתית התפתחו עסקי החברה גם לדירות יוקרה, משרדים ופרויקטים של תשתית אורבנית. כתוצאה מכך הצטברו וטפחו החובות, לאור המיתון המתמשך בענף הדיור ביפאן. בכירים ב-UD טוענים כי החברה כבר נסוגה משוק הקונדומיניום, בו התחרתה עם חברות פרטיות, וכן כי מעתה תסב החברה את עיקר פעילותה להשכרת דירות גדולות ויקרות יותר, אותן מתקשות חברות פרטיות לספק.

שיטת ההלוואות המסובסדות שנויה במחלוקת. השיטה עבדה היטב בעבר, וכיום עדיין משקי בית רבים וחברות נדל"ן נשענות על הלוואות שנטלו בעבר. GHL מחזיק כיום בלא פחות מ-5.5 מיליון הלוואות למשקי בית, כלומר: 1 מכל 8 משקי בית ביפאן חייב לחברה כספים.

הביקוש לדירות עלול לרדת חדות אם יופסק מתן ההלוואות, אומר בכיר בחברה. הוא הודה כי נחוצות רפורמות בחברות ענק בלתי יעילות, אך לדבריו הרעיון להפסיק את שיטת ההלוואות הוא אבסורדי, במיוחד לאור זאת שאין כל תחליף מוצע, כגון מדרגות מס נמוכות לבעלי ההכנסות הנמוכות, שיפצו על אובדן ההלוואות המסובסדות.