בממוצע, יש סימני כדאיות

הדילמה בה נתון כיום כל זוג צעיר העומד בפני אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שיקבל בחייו המשפחתיים - רכישת דירה, היא חדה: האם לרוץ עכשיו ולגאול קבלן אומלל מדירה אחת מיני רבות שאינו מצליח למכור, ולשלם על כך מחיר שאינו יקר יחסית, או שאולי להמתין כמה חודשים ולקנות בדיוק את אותה הדירה בהנחה של עוד כמה משכורות?

"איפה תחתית השפל?", היא שאלה שהתשובה עליה יכולה להינתן רק בדיעבד. על כך אין עוררין. אולם מרבית המתלבטים בשאלה זו מתייחסים בעיקר למחיר הדירה כגורם מכריע בתשובתה. מסתבר, כי שכלול של כל הגורמים הרלבנטיים לקבלת ההחלטה החשובה יכול להראות תמונה בהירה יותר. בשיחות סלון של הרוכשים הפוטנציאלים ניתן לשמוע הרבה ספקולציות על מחירי הדירות ושער הדולר. אלה הם הגורמים העיקריים הנתפסים כמשמעותיים להחלטה גורלית זו.

לדברי מנכ"ל בנק משכן, עידית לוסקי, ישנם גורמים נוספים, חשובים לא פחות: שיעור ריבית המשכנתא הוא אחד מגורמים אלה. כאשר מחלקים את מחיר הדירה לעשרות התשלומים בעזרתם ישלם הזוג את מחירה האגדי של דירת שלושת החדרים שרכש, הופך מרכיב הריבית למשמעותי ביותר. שינוי של פרומילים בודדים יכול להגיע לכמה עשרות שקלים בחודש ולסכום משמעותי מצטבר במשך השנים.

לכך, אומרת לוסקי, יש צורך להוסיף את הביטחון התעסוקתי. הכניסה להרפתקה של רכישת דירה תחת איום של פיטורים, או כאשר רמת השכר נמוכה מאד, יכולה להפוך למסוכנת מאד. מאידך, בתקופות של שגשוג ושל רמת אבטלה נמוכה, רכישת הדירה נראית אפשרית מתמיד.

במשק ישנם שלל נתונים ומדדים שונים בתחום הדיור: מספר עיסקאות בדיור (שירדו ב-10% בשבעת החודשים הראשונים של השנה), התחלות בנייה למגורים (ירידה של 35% במחצית הראשונה של השנה), שיווק קרקע למגורים (ירידה של 40% בשמונת החודשים הראשונים של השנה), מחירי הדירות (ירידה ריאלית של 12% מאז תחילת 99'), מספר ממשי הלוואות לדיור (ירידה של 15% בשמונת החודשים הראשונים של השנה) ועוד.

אך מדד שמכמת את כל הנתונים הרלוונטיים מנקודת ראותו של הרוכש - אין. על צורך זה בדיוק מנסה המדד החדש של בנק משכן לענות. המדד, שיפורסם כל חודש מיד לאחר פרסום מדד המחירים לצרכן - מדד בנק משכן למצב רוכשי הדירות, מכמת את כל הגורמים האלה לכדי מדד אחד.

מטרת המדד היא לקבוע מהי נקודת הזמן האופטימלית להוציא את החלטת הרכישה אל הפועל. המדד מחושב על-ידי הכפלת שיעור האבטלה בשכר הממוצע במשק, וחלוקת התוצאה המתקבלת בהחזר החודשי של המשכנתא, בו גלום כמובן מחיר הדירה וגובה הריבית.

לדברי לוסקי, המדד חשוב בעיקר בתקופות בהן הקושי להגיע להחלטה עולה, וכאשר המגמות הרלוונטיות הולכות בכיוונים שונים. למשל, השוואת מצב רוכשי הדירות כיום מול מצבם בשנת 1993. אז היתה ריבית המשכנתא נמוכה ב-30% מכפי שהיא כיום. מנגד, מחיר הדירה עלה ב-8.3% (ריאלית). אך יש פרמטר נוסף - ההכנסה הממוצעת במשק עלתה ב-29%, והאבטלה ירדה בשיעור ניכר. שכלול גורמים אלה בתוך המדד החדש שפותח על-ידי כלכלני בנק משכן, בשיתוף על כלכלנים מהחברה-האם בנק הפועלים וכן יועצים חיצוניים, קבע כי הגורמים איזנו אחד את השני, ושום דבר לא השתנה - מצבם של רוכשי הדירות נשאר כפי שהיה.

כלומר, אותם מיליון עולים שסחפו עימם את הביקושים, ומאוחר יותר גם את ההיצע בענף, הזניקו את המחירים והקפיצו את השוק כולו, לא שינו את מצבם של רוכשי הדירות. זאת, כנראה בגלל הדילול החד של עולים אלה משדה התעופה המקומי שלנו, דבר שסתם את הגולל על שנות השגשוג בענף והביא למיתון עמוק ומתמשך. תופעות אלה משתקפות היטב במדד של משכן: הרעה של 26% במצב הרוכשים בין השנים 93' עד 96', יציבות בשנים 96'-99' והנתון החשוב ביותר - שיפור של 30% משנת 99' ועד היום.

שיפור מתמיד ומשמעותי זה בשלוש השנים מוכיח, כי מי שהחליט בכל נקודת זמן בשלוש השנים האחרונות להמתין קצת עם הרכישה ולהישאר לגור עוד קצת עם ההורים, עשה החלטה נכונה. זאת אפשר ללמוד מהעלייה המתמדת בגרף המדד. שיפור זה חל בגלל ירידה ריאלית של 12% במחירי הדירות, ירידה של 0.7% בריבית המשכנתא, עלייה של 12% בשכר ויציבות יחסית בשיעור האבטלה.

רמז מסוים מראה המדד בחודש האחרון, בו נראית, אולי, ההתחלה של שבירת המגמה, בצורת רמז שעכשיו הזמן לבצע את הרכישה המתעכבת, כי בעתיד תהפוך הרכישה לפחות כדאית. הירידה במדד בחודש האחרון, בשיעור של 0.6%, נובעת מירידה של 0.1% במחירי הדירות ועליה של 0.5% בשכר, שתורמות לעליית המדד ועמו לעלייה בכדאיות לרכישת דירה. אלה נוטרלו במעט על ידי עלייה של 0.1% בריבית המשכנתא, ועלייה של 0.1% בשיעור האבטלה.

אך לפני שרצים לאתר הבנייה הסמוך, או למשרד התיווך השכונתי, יש לזכור שלושה דברים:

האחד - המדד מתאר ממוצע ארצי של מחירי דירות. אין בו בכדי להבחין בין איזורים שחלו בהם מגמות שונות או קיצוניות יותר מהמגמה הכללית, כמו למשל הירידה החדה שחלה במחירי הדירות באיזורי קו התפר, או בשכונות בהן שכיחים אירועי הטרור, כמו למשל הדירות בגילה, שמאופיינות לאחרונה בנוסף לשלושה כיווני אוויר גם בשלושה כיווני ירי, או הדירות במודיעין, שנמצאת על שפת כביש 443 המשופע בפיגועי ירי.

השני - המדד אכן שופך אור רב ובצורה נהירה ובהירה על מצבם של רוכשי הדירות, אך רק על תקופת העבר. קשה לנבא ממנו את העתיד, לו חלק חשוב בבחינת כדאיות ההחלטה.

השלישי - המדד נוצר על-ידי בנק מסחרי בעל אינטרס מובהק ולגיטימי של מיקסום רווחיו. כאשר יוכל הבנק להוכיח בעזרת מדד זה, כי עתה כדאי יותר לרכוש דירה מבעבר, הוא יפרסמו בהבלטה בכל הזדמנות. תקופת פירסום המדד דווקא כיום מביאה להשערה, כי משכן לוטש עיניו, ובצדק, לאותם עשרות אלפי רוכשי דירות פוטנציאלים שמעדיפים להמתין ולדחות את רכישת הדירה.

לוסקי מעריכה, כי ביום שאלה יצאו לאתרי הבנייה וירכשו דירות, יגדלו הרכישות ב-50-40 אלף עסקאות בשנה. זה יכול גם להביא להתחממות הענף כולו, וזאת בשל העובדה, שאותם עשרות אלפי הזוגות שיקומו להם מהגדר, יגררו אחריהם משפרי דיור, שיצליחו סוף כל סוף להיפטר מדירתם הקטנה, אותה מכרו לאחד מאותם זוגות צעירים, ויאפשרו גם להם לרכוש דירה גדולה יותר.

בבנק משכן מעריכים, שכשזה יקרה, יהפכו אותם 45-40 אלף עיסקאות בשנה לכ-60 אלף, דבר שיכול לטלטל את הענף כולו ולשפר נפלאות את הכנסותיהם המדלדלות של הבנקים למשכנתאות.

גורמים אלה יש לקחת בחשבון לפני שמביטים בצופצ'יק הזעיר בסוף הגרף החדש. מומלץ בהחלט להיות עם האצבע על הדופק, ולקבל החלטה אם באמת מסתמנת מגמה של ירידה בכדאיות. מנגד, אל להתמהמה יותר מדי, כדי לא לגלוש לעליות מחירים וריביות שיגרמו אלה שהזדרזו והריחו את הכיוון כבר קודם.