העתיד נמצא במידטאון

לאחר מלחמת העולם הראשונה ירש האזור את מקומה של לונדון כמרכז העסקים המוביל בעולם. בוול סטריט התרכזו הבורסות של ניו יורק (NYSE ו-NASDAQ), בצד החברות הגדולות והבנקים להשקעות (אשר זכו לכינוי STREET FIRMS WALL). וול סטריט הפך לסמל לשוק ההון האמריקאי, לעוצמתה הפיננסית של אמריקה, ולקפיטליזם בכלל.

בהתקפת הטרור על וול סטריט קרסו שני מגדלי מרכז הסחר העולמי, ונהרסו או נפגעו קשה 14 בניינים אחרים שהקיפו אותם, בסך הכל כ-25 מיליון רגל רבועה של משרדים (כ-2.3 מיליון מ"ר, פי 20 בערך משני מגדלי עזריאלי יחדיו).

כשני שליש מתוך שטח זה (המהווים כ-3.5% בלבד משוק המשרדים של מנהטן כולה) קרסו או סבלו נזק בלתי הפיך. גם לאחר ההתקפה, שוק המשרדים של מנהטן נחשב עדיין לשני בגודלו בעולם (לאחר טוקיו) וכולל כ-420 מיליון רגל רבועה (כ-40 מיליון מ"ר).

וול סטריט לעומת זאת התעוררה למציאות קשה יותר. המשרדים שנפגעו מהווים כ-30% משטח המשרדים הכולל בדאונטאון מנהטן, וכ-65% מבנייני מדרגה A באזור (בנייני מדרגה A נבנו לאחר 1970 ומצוידים במיטב הטכנולוגיה והשירותים).

כעת יש בוול סטריט משרדים פנויים להשכרה בשטח כולל של כ-800,000 מטרים רבועים, אך רק חמישית מהם בניינים מדרגה A. המשמעות היא שאין שם מספיק מקום לדיירים שנאלצו לנטוש את משרדיהם עקב ההתקפה, ובכלל זה ההנהלות הראשיות של ענקי וול סטריט כמריל לינץ', ליהמן ברדרס ואמריקן אקספרס, מחלקות של ענקים אחרים כמו קרדיט סוויס פירסט בוסטון ומורגן סטנלי ודיירים ידועים אחרים, כמו דויטשה בנק ודאו ג'ונס (המו"ל של הוול סטריט ג'ורנל).

עד עתה, יותר ממחצית הדיירים הפרטיים של מרכז הסחר העולמי הודיעו כי בכוונתם להעביר את משרדיהם למידטאון מנהטן. רבים מהדיירים בבניינים האחרים שנפגעו הודיעו על כוונה דומה. ליהמן ברדרס (אשר ההנהלה הראשית שלו שכנה בפרוייקט השכן - WORLD FINANCIAL CENTER ושוכנה באופן זמני במלון שרתון במנהטן ובניו ג'רסי), הספיק כבר לרכוש בניין בן 32 קומות במידטאון, בעסקה שהיקפה 650 מיליון דולר.

האם וול סטריט יחדל להיות המרכז הפיננסי המוביל? נראה שהתשובה חיובית, אך התקפת הטרור אינה גורם עיקרי לכך אלא מאיץ בלבד. הנסיגה הזוחלת במעמד האזור החלה לפני זמן רב.

הסיבות לכרסום במעמדו של וול סטריט רבות. האזור קטן מדי מכדי להוות אכסניה למרכז הפיננסי הגדל והולך. בנקים להשקעות השתנו מפירמות המעסיקות עשרות או מאות ספורות של עובדים המנהלים כספי לקוחות עשירים, לסופרמרקטים פיננסיים המעסיקים אלפי עובדים במשימות גלובליות.

מחירי השכירות בדאונטאון יקרים מדי לפירמות הזקוקות לשטחי ענק, ורבות מהן העבירו חלק מהאדמיניסטרציה שלהם (עיבוד נתונים, הנהלת חשבונות וכו') לניו ג'רסי, מעבר לנהר ההדסון. התפתחות מערכות התקשורת יתרה את הצורך להצטופף בשכונה בה מצויה הבורסה.

ראשוני העוזבים בשנות השישים היו החברות הגדולות. בשנים אלה הוקמו מגורי יוקרה בלונג איילנד, בווסטצ'סטר ובקונטיקט וחלק מהמנהלים שעזבו את מנהטן העדיפו לעבוד בסביבת תחנת הרכבת גרנד סנטרל. בנקאי ההשקעות עזבו אחריהם משום שרצו להיות קרובים ללקוחות שלהם.

מורגן סטנלי ולזר פררס עזבו למידטאון כבר בתחילת שנות השבעים. פירסט בוסטון עזב בתחילת שנות השמונים. כיום, יושבות בפארק אווניו, בין תחנת גרנד סנטרל ורחוב 57, הנהלות של יותר ענקי וול סטריט מאשר בוול סטריט עצמו, ובכלל זה בר סטרנס, ג'יי. פי מורגן צ'ייס, יו. בי. אס וסיטיגרופ.

ניתוח מחירים פשוט מראה שאין לצפות לפיתוח מסיבי של בנייני משרדים בדאונטאון (למעט אתר מרכז הסחר העולמי). עלות הבנייה של משרדים מדרגה A במנהטן יקרה ביותר - כ-5,000 דולר למ"ר - ודומה במידטאון ובדאונטאון. כדי להרוויח בפרויקט צריך להשיג מחירי שכירות של לפחות 55 דולר למ"ר לחודש. מחירי השכירות בבניינים חדשים (מדרגה A) במידטאון נעים כיום סביב 60 דולר למ"ר.

אזור וול סטריט, שם מחירי השיא בבנייני מדרגה A בשנת 2000 נשקו ל-48 דולר למ"ר בלבד, וכיום נעים סביב 42 דולר למ"ר, הנו אטרקטיבי פחות עבור היזמים.

בג'רסי סיטי לעומת זאת, דמי השכירות נעים סביב כ-35 דולר למ"ר, אך הקרקע והבנייה זולים באופן משמעותי. כתוצאה, השוק שם בפריחה. שטח המשרדים מדרגה A בעיר היום הוא כ-1.2 מ"ר (פי שלושה מאשר בשנת 1990) ובנייתם של 500,000 מ"ר נוספים תושלם עד 2003.

מדוע אם כן נבנו בוול סטריט פרוייקטים עצומים כמרכז הסחר העולמי (כ-1.2 מיליון מ"ר, נבנה בשנות ה-60) ושל המרכז הפיננסי העולמי השכן (כ-800 אלף מ"ר, הושלם בשנות השמונים)? ההסבר נעוץ בבעלות על הקרקע.

מרכז הסחר העולמי הוקם על קרקע של רשות הנמלים של ניו יורק וניו ג'רסי, ואילו המרכז הפיננסי העולמי על קרקע בבעלות ממשלתית. המניע העיקרי להקמתם לא היה כלכלי, אלא הרצון לתת לוול סטריט זריקת מרץ.

מרכז הסחר העולמי עיצב את קו הרקיע של דאונטאון מנהטן, אך לא החזיר לשם את הבנקאים. הדיירים הטיפוסיים בו היו חברות ברוקרים קטנות ובינוניות ובנקים זרים. בשנים האחרונות מרכז הסחר העולמי הציע משרדים במחירים כה נמוכים, שאיפשרו לפירמות כמו מורגן סטנלי למקם בו חלק מהמערך הלוגיסטי שלהם, בעוד ההנהלה הראשית יושבת כמובן במידטאון.

מה צופן העתיד לניו יורק ולוול סטריט? לניו יורק אין כרגע מתחרים. היא תשמור על מקומה כבירת הבנקאות ושוק ההון, אך זה יקרה במידטאון ולא בדאונטאון. וול סטריט כאזור ימשיך להשתנות בהדרגה לשכונה מעורבת של עסקים ומגורים.

במהלך עשר השנים האחרונות גדלה אוכלוסיית הדיירים בשכונה ב-60%, כאשר יותר מ-40 בנייני משרדים ישנים (בני שלושים וארבעים קומות, שאינם מדרגה A כמובן) הומרו לבנייני מגורים. וול סטריט כמושג ימשיך להיות סמל לשוק ההון ולעצמה פיננסית למשך שנים רבות.

אחרי הכל מיתוסים מאריכים ימים יותר מהעובדות והראיה, הוליווד היא עדיין סמל לתעשיית הסרטים, גם לאחר שמרבית האולפנים וחברות ההפקה עזבו אותה לחלקים אחרים של לוס אנג'לס.

הכותב הוא ממשרד יפה, פוגל, גרופמן.