בשבועות האחרונים נחשפים הקוראים הישראלים להצעות השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל.
קיים מגוון רב של הצעות, החל ממבני תעשייה ומסחר באירופה, דרך דירות להשכרה
בארה"ב, וכלה בשותפויות בבתי נופש בקפריסין. איך ניתן להחליט במה כדאי להשקיע
ולמה?
אריאל לביא, מבעלי חברת פלורידה נדל"ן, המציעה השקעות בענף הנדל"ן התיירותי,
מציג את דעתו: "באופן עקרוני, ניתן לחלק את שוק הנדל"ן המניב ל-2 ענפים עיקריים:
נדל"ן מסחרי/תעשייתי, ונדל"ן למגורים. בכל אחד מענפים אלו קיימות מספר קטגוריות
משנה. כל אחד מענפי המשנה, קשור ומושפע בצורה זו או אחרת ממצב השווקים המקומיים,
כמו גם מהמצב הפוליטי המקומי.
"כדוגמא להשפעות אלו ניתן להביא את הנכסים המסחריים במזרח אירופה. נכסים אלו
חשופים לתנודות בשוק הכלכלה המקומי, כמו גם להתערבות גופי השלטון בשוק הנדל"ן,
התערבות הבאה לידי ביטוי בשינוי חקיקה ונסיונות לדחיקת רגלי משקיעים זרים.
"צמיחה מקומית מביאה לפריחה עסקית, המאפשרת לשוכרי הנכס לשלם עבורו במועד.
בתנאים אלו, קיים צפי שהנכס אכן יניב התשואה המקווה. מאידך, כאשר השוק המקומי
הולך ונחלש, והעסקים המקומיים "רעועים", חשוף בעל הנכס המסחרי להפרות חוזים
מצד שוכרים, אשר עקב הקשיים בהם נתון העסק שלהם, אין ידם משגת לשלם עבור שכירות
הנכס. ניתן להניח, די בוודאות, כי משקיע פוטנציאלי, שאינו נוטה להשקעות "הון
סיכון", יעדיף להשקיע בענף הסולידי יותר של שוק הנדל"ן המניב - נדל"ן למגורים.
"ענף הנדל"ן למגורים נחלק גם הוא לקטגוריות משנה, אשר המרכזיות שבהן הן אלו:
שכירות לצורכי מגורים לטווח ארוך (שנה ומעלה), השכרות למגורי עובדי חברות (השכרות
"עיסקיות" במהותן) והשכרות לתקופות קצרות - לתיירים. כל אחת מקטגוריות אלו
קשורה בקשר אמיץ לשוק במסגרתו היא פועלת. שוק המגורים "העסקי" מתמקד באלפי
דירות, אותן שוכרות חברות עבור עובדיהן ברחבי הועלם כולו, ובארה"ב בפרט.
"יציבות ופריחה בשווקים הפיננסיים מביאה למוכנות החברות להוצאה כספית גבוהה
יותר על כל נכס, כמו גם להגדלה בשיעור היחסי של העובדים המקבלים הטבה זו כחלק
מתנאי ההעסקה שלהם. הידרדרות השוק הפיננסי מביאה לכך, שאחד הענפים הראשונים
להיפגע הוא תחום זה, המתוקצב אצל החברות כסוג של "מותרות בסיסיות". בשעת מצוקה
של תזרים מזומנים, יעדיפו חברות אלו לבחור במגורים זולים יותר לעובדיהן, ויעניקו
הטבה זו לשיעור קטן יותר של עובדים.
"תהליך זה, המתרחש אחת ל-10 שנים, בא לידי ביטוי בימים אלו. עקב ההאטה בשווקים
העולמיים, חברות במנהטן נוטשות את דירות היוקרה ששכרו עבור עובדיהן באי, ומעבירות
אותן לרבעים פחות יקרים של העיר. תהליך דומה "משורשר" לערים אחרות בארה"ב ובעולם
כולו (טורונטו, לונדון, פרנקפורט, טוקיו ועוד).
"הירידות בשוק נדל"ן המגורים, הנסמך על העסקים הגדולים, גוררות אחריהן את כלל
שוק המגורים, ובטווח של מספר חודשים ניתן לצפות לירידה כללית במחירי ההשכרה
למגורים לטווח ארוך. נתונים המתאימים למגמה זו דווחו בארה"ב ע"י גורמים כלכליים
מקומיים עוד לפני ה-11 בספטמבר. מובן, שאירועי הטרור האיצו את המנגנון.
"השוק השלישי המאופיין כאן הוא כאמור שוק התיירות האמריקני, ובמרכזו ניצבת
אורלנדו כשוק בעל ריכוז התיירות הגדול בעולם. שוק זה אינו קשור ישירות אל שוק
העסקים הכללי. דוגמא לכך ניתן לראות בעובדה, כי בשבועות האחרונים, לאחר התקפות
הטרור בארה"ב, נמסרו דיווחים מחברות התעופה בארה"ב על ירידה חדה במספר הטיסות
של נוסעים עסקיים. לעומת זאת, נפח טיסות התיירות "הרגילות" חוזר בשבועות אלו
לרמה קרובה יחסית לרמה לה הורגל הענף.
"בניגוד לשווקים האחרים שניתחנו לעיל, הרי שבהשקעה לנדל"ן למגורים בתיירות
באורלנדו, מוגן המשקיע הישראלי ע"י ענקי התיירות, אשר להם אינטרס עצום בשימור
ופיתוח התיירות באיזור זה. לדוגמא, בשבועות שאחרי הפיגועים, יצאו דיסני ויוניברסל
סטודיו בתוכניות חדשות ומבצעים חדשים, כדי לדאוג לכך שזרם המבקרים באתרי האטרקציות
הגדולים שלהם באיזור יחזור אל רמתו טרם הפיגועים. היות וכלכלת האיזור כולו
מושתתת בעיקרה על תיירות, הרי שגם הממשל האמריקאי נרתם למאמץ, ובצעד יוצא דופן
פנה הנשיא בוש אל האמריקאים בקריאה להמשיך ולבוא לבלות באורלנדו.
"אכן, נראה כי מאמצי הממשל וענקי תעשיית התיירות נושאים פרי. בשבועיים האחרונים
ניתן לראות, כי כמויות התיירים המבקרים באיזור שבות ומתייצבות על המספרים האופייניים
לעונה זו של השנה. אורלנדו הינה מטרופולין המשתרעת על פי שטח עצום, ומכילה
כמות גדולה לא פחות של אטרקציות המוצעות בשטחה.
"לצורך השקעה סולידית במהותה בשוק נדל"ן והתיירות המקומי, יש להעדיף מיקום
קרוב ככל האפשר לדיסניוורלד (מרחק דקות נסיעה ספורות), המהווה את לב האטרקציות
באיזור כולו. השקעה מסוג זה צריכה להיות מנוהלת ע"י חברה מקומית בעלת ותק וניסיון
בשוק זה, וכמובן לתת תשואה טובה. גם בארץ ישנן מספר חברות המציעות השקעות בנדל"ן
מניב בתחום התיירות באורלנדו", אומר לביא ומציין, כי באיזור אורלנדו בפלורידה
מציעה חברת פלורידה נדל"ן וילות להשכרה לתיירים. וילה בסטנדרט ריהוט גבוה,
הכולל את כל אביזרי האלקטרוניקה הנחוצים, עם בריכת שחיה, מושכרת בכ-800 דולר
לשבוע.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
