"כל בנין נותן לנו תשואה טובה למדי על ההשקעה"

אחד הפרויקטים המדוברים בתחום הנדל"ן לתעשייה בשנים האחרונות הוא ללא ספק פארק אזורים בפ"ת, הנראה למרחוק לנוסעים על כביש גהה. תכנון הפארק החל אמנם לפני פריחת ההיי-טק, אבל הוא בהחלט הצליח לשקף הן את מגמת ההתרחבות של חברות והרצון שלהן לשכור שטחים גדולים, אך גם את ההאטה המחריפה בשוק הנדל"ן להיי-טק וסימני השאלה המתעוררים באשר לעתיד.

פארק אזורים הוקם באמצעות חברת "אזורי מל"ל תעשיות בע"מ", חברה משותפת לנכסי אזורים ומושב כפר מל"ל, שהוקמה על מנת לבנות ולפתח את הפרויקט. הקרקע, אדמת מינהל, היתה של כפר מל"ל, כאשר נכסי אזורים שלמה את דמי החכירה המהוונים שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי לאחר שינוי יעוד הקרקע מחקלאי למשרדים. סכום זה, אגב, עמד על כ-40 מיליוני שקלים.

באותה עיסקה, שנחתמה בשנת 95' וכללה את 43 הדונם הראשונים, ניתנה אופציה להמשך הפרויקט על 19 דונם נוספים. אופציה זו מומשה על ידי נכסי אזורים לפני כשנה וחצי. על פי נתוני החברה עולה, כי דמי השכירות שמשלמים השוכרים הקיימים בפרויקט נעים בין 15-17.5 דולר למ"ר, כאשר המממן העיקרי לפרויקט הוא בנק הפועלים.

הנקודה המעניינת העולה מבחינת השותפות בין חברת נכסי אזורים לבין כפר מל"ל, הוא מנגנון חלוקת הרווחים. בניגוד לעסקאות רבות בין חברות מסחריות לבעלי אדמות, במסגרתם בעלי האדמות מתוגמלים באמצעות עסקאות קומבינציה, הוקמה חברה בבעלות משותפת בין חברת נכסי אזורים לבין כפר מל"ל, שותפות ששני הצדדים אוחזים בה בחלקים שווים, וכך גם מנגנון חלוקת הרווחים. בקיצור, כל דולר שכירות מתחלק בין נכסי אזורים לבין כפר מל"ל. בינתיים, אגב, הכסף הולך לגורם המלווה, לבנק.

איזור תעשייה זה עלה מספר פעמים לכותרות במהלך השנתיים האחרונות, כאשר הפעם האחרונה שהוזכר הייתה לפני שבועות אחדים, עם העברת משרדי י.ב.מ ממרכז תל-אביב לבניין ששכרה בשלמות בפרויקט. בכל הקשור לבית י.ב.מ, הרי שהוא נבנה בתוך 17 חודש, ובמסגרתו מושכרים 30 אלף מ"ר, מתוכם 14 אלף מ"ר שטחי משרדים. הנהלת הפארק מציינת, כי המעבר לפרויקט נעשה בן לילה, בזכות עבודה סימולטנית של חברת הבנייה וקבלני המשנה של י.ב.מ.

פעם נוספת בו עלה פארק אזורים לכותרות היה בזכות מנכ"ל חברת אזורים, איתן סורוקה, בשיא פריחת ההיי-טק לפני כשנה וחצי. סורוקה הגה אז תכנית מקורית, לפיה את אחד הבניינים בפרויקט תאכלס החברה בחברות סטרט-אפ, להם תיתן החברה הנחה משמעותית בשכר הדירה בתמורה למניות או אופציות באותן חברות. "באופן זה נבנה חממת היי-טק לסטארט-אפ. כולם חוגגים עם ההיי-טק, אז גם אנחנו רוצים קצת לטעום מזה. זה רע?", אמר אז סורוקה.

עברה לא פחות מחצי שנה וסורוקה חזר לפרופורציות בכל הקשור לפארק. פתאום יכולתן של חברות ההיי-טק השונות לשלם את שכר הדירה הועמדה בספק והאופציות, טוב נו, לכולנו ידוע מה אפשר לעשות איתן היום. "אלוהים שמר עלינו ובסוף לא השכרנו בשביל מניות ואופציות", התבטא לאחר שנודעו מימדי קריסת ענף ההיי-טק. למרבה האירוניה, סורוקה מייחס את מזלו לכך, שהבניין, שהיה מיועד להשכרה על פי אותו מודל, נחטף, אך על ידי לא אחרת מאשר חברת כרומטיס, כן, אותה כרומטיס האגדתית שנסגרה לאחרונה.

על היקפו של הפארק ניתן ללמוד לא רק על פי היקף השטח להשכרה וגודלן של החברות המשכירות בו, אלא גם נוכח העניין שהוא מרכז על ידי הרשויות המתכננות את התשתית הסביבתית. לפני מספר חודשים נפתח כביש הגישה המקשר בין פרק אזורים ישירות אל כביש גהה, הנמצא במרחק של כ200 מ' בלבד מהפרויקט, וכך הפך את האזור כולו לנגיש בהרבה לבאים מדרום ולמעשה פתר צוואר בקבוק גדול, שנוצר בכניסה היחידה שהיתה עד עתה לקריית אריה מכיוון דרך ז'בוטינסקי, אחד מצירי התנועה העמוסים ביותר בגוש דן. סלילת הכביש, אגב, נעשתה בחלקה מתקציב הפיתוח של פרויקט פארק אזורים, שהוקצה, בין היתר, לבניית הכביש. עירית פתח תקווה שיתפה כמובן פעולה והייתה היזם שלו.

באשר לתושבי הפארק, הרי שבמסגרתו דרים בכפיפה אחת, מלבד י.ב.מ, גם דיירים מפורסמים אחרים כמו אינטל, ששכרה עבור חברת DSPC רכשה מדוידי גילה תמורת 1.5 מיליארד דולר, בניין שלם, 12.5 אלף מ"ר. מלבדם שוכנות בפרק גם חברות התקשורת אלקטל ופוליקום, שרכשה את אקורד הישראלית.

רשימת המשכירים שתוארה לעיל, והיקף העסקאות שנחתמו עימן, נתפסת אצל חברת אזורים כמגמה המייצגת את העתיד, בייחוד במידה וענף ההיי-טק ימשיך להתדרדר. הצלחתו של הפארק נכון להיום (ונדגיש, אין עדיין נתונים בכל הקשור למגמות השכירות בחודשים האחרונים, לנתונים אלה נצטרך להמתין לדוחות השנתיים של החברה) נובעת מהעובדה, שכבר בתחילת תקופת שיווקו של הפארק, הימרו בחברה על תופעת התרחבות. לראיה, חלק מהחברות הדרות בו התרחבו בעקבות מיזוג או איחוד עם חברה אחרת, חלקן בעקבות רכישת חברה קטנה יותר. ההתרחבות הצריכה, מטבע הדברים, שכירת שטח גדול יותר, וכעת השאלה הגדולה היא מה ייעשה בשטחים המאוכלסים על ידי מפוטרי הענף.

דוד לב, מנכ"ל נכסי אזורים, מודה אמנם כי המצב כיום שונה מזה שלפני שנה, אך נשאר בטוח כי הייחודיות של הפארק תסייע להמשך הביקושים להשכרת שטחים בו. לב מוסיף, כי עצם העובדה שלקרקע יש אופציות בלתי מוגבלות לתכנון, הן פנימית והן של הבניינים עצמם, בתוספת התקווה לפתיחת צירים נוספים לכיוון תל-אביב, תביא לכך שהפארק יהיה קרוב לעיר מאשר לפתח תקווה.

"בינתיים", אומר לב, ל"פארק יש ביקוש רב גם היום. עם זאת, אם בעבר באו שוכרים גדולים כמו אינטל ולוסנט וי.ב.מ, אז היום מתעניינים השוכרים הפוטנציאליים בשטחים שונים בהיקפם, ולכן חלק מהבניינים הבאים הנמצאים בתכנון יחולקו בין מספר שוכרים, כך שהסיכון יקטן, וגם במידה ויצומצמו עובדים ניתן יהיה להתחלק בהפסדים". לב מוסר, כי אין דחיות של פרויקטים שונים אלא רק "התאמת קצב הפיתוח לחתימת העסקאות". הפרויקט רווחי לדבריו של לב, זאת במידה ובודקים כל בניין גמור בנפרד. "כל בניין נותן לנו תשואה טובה למדי על ההשקעה".

ולסיום, מספר נתונים על חברת האם, נכסי אזורים. ברבעון השני של השנה (דו"חות הרבעון השלישי של השנה יפורסמו בימים הקרובים) רשמה חברת נכסי אזורים הכנסות של כ-24.5 מיליון שקל, מרביתם מדמי שכירות, מלווים ברווח של 5 מיליון שקל. בחודש יוני, אגב, נחתמה עסקה בין חברת האם אזורים לבין גנדן החזקות, לפיה תרכוש גנדן כ-24% ממניות החברה, במקביל לאופציה למכירת יתרת אחזקות אזורים בנכסי אזורים.