שלמה גרופמן עושה קאמבק אופטימי, עם משקיעים

הדבר המפתיע ביותר ברשימת המשקיעים בקרן השקעות הנדל"ן פייר (FAIRE), שנחשפה ב"גלובס" בשבוע שעבר, הוא, שבין המשקיעים נמצאים ארבעה מולטי-מיליונרים מארצות הברית וקנדה. הם, בניגוד למשקיעים אחרים מהארץ ומחו"ל, לא ברחו מישראל בתקופה הקשה הנוכחית, והשקיעו בה מיליוני דולרים. זוהי הבעת אמון בשוק הנדל"ן ובכלכלת ישראל. אם לארי טיש, למשל, מחליט שכדאי לו להשקיע 7.5-4.5 מיליון דולר בקניית מגרשים בישראל, זהו איתות ברור לרבים אחרים, שהוא מאמין שיש עתיד לכלכלה בכלל ולנדל"ן בפרט.

הרשימה מהווה גם צל"ש למנהלי הקרן ויזמיה, שלמה גרופמן וזלמן שובל, שהצליחו לגייס שורת משקיעים מהליגה הלאומית, בצפון אמריקה ובישראל. גרופמן, שעמד בעבר בראש חברת אפריקה-ישראל, הפעיל את קשריו הענפים בשוק הנדל"ן, ושובל תרם את ההיכרות שלו עם אנשי עסקים בארה"ב מתקופת היותו שגריר ישראל בוושינגטון.

הנכונות של אנשי עסקים מובילים להשקיע בפייר מהווה אור ראשון בקצה המנהרה החשוכה של המשבר הגדול ביותר בתולדות הנדל"ן בארץ. זהו גם סמן ימני להשקעות הרצויות בענף בתקופה זו: גיוס קבוצת משקיעים, שכל אחד מהם מסכן סכום לא-גדול יחסית מבחינתו, וכולם יחד מגייסים את ההון הגדול המאפשר לנצל הזדמנויות.

בראיון ל"גלובס" מבטיח גרופמן שזו רק ראשית הדרך: "עד עתה גייסנו אנשי עסקים מהחוף המזרחי של ארצות הברית. בשלב הבא נביא משקיעים ממיאמי ומהחוף המערבי. אני מקווה להביא גם משקיעים נוספים מקנדה".

גלובס: כמה כסף כבר יש בקופה? כמה יהיה?

גרופמן: "עד עתה גייסנו 24 מיליון דולר, כאשר כל משקיע קונה לפחות יחידת השתתפות אחת של 1.5 מיליון דולר. התוכנית היא לגייס 40 מיליון דולר. במינוף נכון, ניתן לממן על ידי ההון העצמי הזה השקעות ב-200 מיליון דולר".

הקרן נחשפה לראשונה ב"גלובס" ב-14 באוגוסט. אז נמסר, כי היא מתכננת להיכנס לבנייה למגורים בארץ, בשלושה מסלולים. שמות המשקיעים נשארו חסויים, מלבד אחד, פי.בי השקעות. בשבוע שעבר נחשפה לראשונה הרשימה הכמעט-מלאה של המשקיעים, שכמעט כולם רכשו כל אחד יחידת השתתפות בת 1.5 מיליון דולר. להלן פירוט הרשימה: * מוזי ורטהיים, מבעלי בנק המזרחי וקוקה קולה. באחרונה רכש מיורשי אייב פינברג את חלקם בבנק ובמפעל, ב-200 מיליון דולר.

* רמי אונגר, בעל חברת טלקאר, יבואנית רכבי דייהו ודייהטסו, ובעל עיסקי נדל"ן בארץ ובחו"ל. אונגר ניהל מו"מ לרכישת בניין משרדים של דייהו, והוא שותף בפרויקט לבניית 500 דירות בנס ציונה.

* או.אר.אס, חברה מובילה לשירותי כוח אדם, מעסיקה כ-5,000 עובדים, בבעלות גבי סבג ובנו דורון.

* הראל השקעות, קבוצת הביטוח הרביעית בגודלה בארץ, הנמצאת בשליטת גדעון ויאיר המבורגר ויואב מנור.

* אילון, חברת הביטוח השישית בגודלה בארץ בביטוח אלמנטרי, בבעלות לוי יצחק ומשפחת רחמני.

* פי.בי השקעות, חברה-בת של הבנק הבינלאומי. סוכם, כי הבנק הבינלאומי ייתן ליווי פיננסי לפרויקטים העתידיים, אם כי הוא לא קיבל בלעדיות בתחום זה.

* לארי טיש, מראשי חברת האחזקות לוואס, בעלת עסקים מגוונים, ומגדולי התורמים למגבית ולגיוס כספים ישראלי בארה"ב. טיש הוא המשקיע הבודד הגדול ביותר בקרן. הוא קנה שלוש יחידות, ב-4.5 מיליון דולר, וקיבל אופציה לקנות 2 יחידות נוספות, ב-3 מיליון דולר.

* חברת רנקו, בשליטת איירה רנרט, הנחשב לאחד מ-100 האנשים העשירים ביותר בארה"ב. רנרט, יהודי דתי, תרם מיליוני דולרים למימון הקמתם של בתי כנסת בישראל. בין היתר מימן באחרונה את הקמתו של בית כנסת במשכן הנשיא בירושלים.

* משפחת שוטנשטיין מניו יורק, בעלת עיסקי נדל"ן מסועפים. בין היתר, היתה הבעלים של בניין מספר 7 בפרויקט הסחר העולמי בניו יורק, שהתמוטט ב-11 בספטמבר. המשפחה עוסקת עתה בין היתר בתוכניות לשיקום הבניין.

* משפחת פרוייה מטורונטו, קנדה, בעלת השליטה בפרוזן יוגורט.

* גרופמן ושובל משקיעים כל אחד 240 אלף דולר, והשקעתם תגדל בעתיד ל-400 אלף דולר כל אחד. כל אחד מהם יהיה בעל 1% לפחות בקרן.

כניסתו של ורטהיים לפייר אינה צריכה, לכאורה, להפתיע. השקעותיו במשק הישראלי כה גדולות, מאות מיליוני דולרים, עד שכניסה ב-1.5 מיליון דולר, ואפילו יותר, לקרן השקעות בנדל"ן, היא מן הסתם לגביו עסק לא גדול. מצד שני, אחד המשקיעים המפתיעים היא חברת כוח האדם או.אר.אס, שלכאורה אין לה כל קשר לעיסקי נדל"ן. מדוע, אם כן, השקיעה בקרן החדשה?

דורון סבג: "שמם של גרופמן ושובל הולך לפניהם, בייחוד גרופמן, המכיר את שוק הנדל"ן בארץ על בוריו. גם לשובל יש מוניטין משלו. חשבנו שכדאי להצטרף לקבוצה שתנוהל בדרך של קרן הון סיכון, שלא תדרוש ממני מעורבות בניהול, שיהיה בידי אנשי מקצוע. נראה בעינינו הרעיון לנצל את ההזדמנויות העיסקיות הקיימות כיום, עקב השפל, לקנות נדל"ן במחירים נמוכים יחסית. אין ספק שמחירי הנדל"ן נמצאים כיום בתחתית, הבנייה למגורים מועטה, ואני אופטימי. הכלכלה סובבת במעגלים, ויש לקוות שמעתה יהיו שיפור ועליה".

גלובס: מדוע כדאי לחברת כוח אדם להיכנס לנדל"ן?

סבג: "זה שנים שאנו משקיעים בזהירות בנדל"ן, כדי לגוון את ההשקעות ולפזר את הסיכון. תחילה קנינו את בית המשרדים שלנו ברוטשילד 28 בת"א. בעסקאות נוספות בשנים האחרונות קנינו את תיאטרון נגה ביפו, ומכרנו אותו ברווח לעיריית ת"א, לפני חצי שנה. קנינו גם את מלון אורה ברחוב בן-יהודה 35 בת"א, וכן קנינו מצים, בכ-3 מיליון דולר, את הקומה ה-28 במגדל שלום בת"א. אנחנו מגוונים גם בתחומים אחרים: השקענו 1 מיליון דולר בקרן הון סיכון תמיר-פישמן, וכ-700 אלף דולר בטלעד".

- האם תגדילו את השקעתכם בפייר?

סבג: "אני מעריך שלא תהיה לנו בעיה להגדיל את ההשקעה, אם יהיו פרויקטים מעניינים".

רשימת המשקיעים הישראלים כוללת שתי חברות ביטוח, הראל ואילון. כניסתה של הראל אינה מפתיעה: החברה, כמו חברות אחרות, מבקשת להגדיל את השקעותיה בנדל"ן, כחלק מההשקעות של כספי הפוליסות המשתתפות ברווחים בביטוח חיים. הראל, כמו חברות אחרות, מנצלת את ההקלות שהונהגו לפני כחצי שנה בתחום זה. השבוע הודיעה החברה, כי ברבעון יולי-ספטמבר השקיעה כ-6 מיליון דולר בנדל"ן וברכוש קבוע, וסביר להניח שההשקעה בפייר היא חלק מסכום זה.

אך מדוע תשקיע אילון בפייר? אילון פעילה בקנה מידה קטן יחסית בביטוח חיים, ויכלה לכאורה למצוא השקעות טובות גם בארץ.

נגה רחמני, המשנה למנכ"ל אילון: "החלטנו לגוון את השקעותינו. חכמינו אמרו שלעולם ישליש אדם כספו, וכך אנחנו נוהגים. בעבר קנינו מליגד את חניון שער העיר בירושלים, ב-5 מיליון דולר, ועתה החלטנו להיכנס לעוד השקעה בנדל"ן, לאחר שקיבלנו הצעות נוספות בתחום הנדל"ן. אנחנו סומכים על הידע המקצועי של גרופמן ושובל". אילון לא מסרה, האם ה-1.5 מיליון דולר הם כספי פוליסות משתתפות, או כספי נוסטרו של החברה.

כניסתו של רמי אונגר לקרן פייר נראית טבעית. אונגר מפזר זה שנים את השקעותיו, כולל נדל"ן. אשתקד רכש מחברת המכוניות הקוריאנית קאיה מגדל משרדים בוורשה, ב-110 מיליון דולר. קודם לכן רכש בית משרדים בן 2,500 מ"ר ביד אליהו, ת"א. אונגר שותף גם בחברת ספנות, המייבאת רכב לארץ.

פייר גייסה את הכסף באמצעות תשקיף הנפקה פרטית, כי כך דורש החוק בארה"ב לגבי כל השקעה הקשורה בנדל"ן. להמן ברדרס תשתף פעולה במימון.

המשקיעים בקרן יהיו שותפים מוגבלים. הם יהיו אחראים לחובות הקרן יחסית להשקעתם, ולא יהיו שותפים בניהול. מעמדם יהיה כשל שותף פסיבי, הזכאי לדיוידנדים. הניהול השוטף יהיה בידי חברה חדשה בשם שובל-גרופמן, שהוקמה בימים אלו. מבנה זה מקובל בקרנות נדל"ן בארצות הברית, וזוהי שיטה מובילה בגיוס כספים לפעילות נדל"ן בארה"ב. שיטה זו מקובלת בישראל בהקמת קרנות הון-סיכון, אך זו הפעם הראשונה שהיא מופעלת לגיוס כספים להשקעות בנדל"ן. השיטה הובאה לארץ ע"י עו"ד ירון גרופמן (בנו של שלמה), שעבד במשרדי עורכי דין גדול בארה"ב.

קרן פייר תשקיע בנדל"ן למגורים בלבד, ולא בנכסים מניבים. שובל וגרופמן היתוו לה את שלשת המסלולים הבאים:

* רכישת קרקעות לבניית 3,000-2,500 דירות. הקרן תרכוש את הקרקעות במרכז הארץ, בהדרגה, ב-4 השנים הקרובות. לצורך כך תיעזר במינוף הפיננסי של הבנק הבינלאומי, ואולי גם של בנקים אחרים. הקרן מנהלת כיום מו"מ לקניית 4 מגרשים כאלו, בין היתר ברמת אביב החדשה וברמת השרון.

* כניסה לשותפות בפרויקטים קיימים של קבלנים, תמורת אחוזים מהרווח. לצורך כך תוקם חברת ניהול, שתהיה אחראית גם על הניהול והשיווק של הדירות. בניגוד לחברות אחרות הפעילות בתחום זה (ביל"ו, גמולב, גינדי), תשקיע קבוצת גרופמן-שובל בהון עצמי של הפרויקט, ולא תיתן הלוואות.

* הקמת קבוצות, בשותפות עם גורמים מובילים בענף, לרכישת מתחמים לבניית 800-700 דירות.

אין בדעת הקרן להיכנס בשלב זה לרכישת נכסים מניבים. מצד שני, נראה שהקרן עשויה להיכנס גם לרכישת נכסים בחו"ל, אם יהיו הזדמנויות עיסקיות מעניינות.

המבנה העיסקי והמשפטי של הקרן תוכננו על ידי פרייסווטרהאוז קופרס, קסלמן יועצים וארתור אנדרסן (ליובושיץ קסירר) ישראל. היועצים המשפטיים של הקרן הם עו"ד פיל רוזן ממשרד ווייל-גוטשל-מגנס מניו יורק, ועוה"ד ירון גרופמן ויצחק פונד ממשרד יפה-פונד-גרופמן בת"א. בצוות ההקמה השתתף גם גדעון שובל מיצוא השקעות, בנו של זלמן. פייר מחזירה את גרופמן לאהבת נעוריו, הנדל"ן. הוא ניהל במשך 11 שנים את אפריקה-ישראל להשקעות. מי שרוצה לדעת מה יהיו כיווני ההשקעות של פייר צריך לזכור, שאפריקה-ישראל, בתקופת גרופמן, רכשה בעיקר קרקעות במרכז הארץ, ובהן תל-אביב ורמת השרון, לבנייה מיידית של מגורים ברמה גבוהה. גרופמן לא נכנס להרפתקאות של קניית קרקעות זולות בערים רחוקות.

לאחר שלב לבייב רכש את השליטה באפריקה-ישראל, פרש ממנה גרופמן. בארבע השנים האחרונות פעל בתחומים יזמיים שונים, בעיקר בשיתוף פעולה עם קבוצת הכשרת הישוב. כיום הוא יו"ר גרופמן אחזקות, בעל 50% מחברת ההשקעות סולון יון, וכן יו"ר (ללא מניות) של חברת אספקת התרופות הממשלתית שראל.

שובל הוא יו"ר ובעל השליטה בקבוצת יצוא השקעות, שבנק ירושלים הוא אחת מהשקעותיה. גם לגבי שובל הנדל"ן הוא, במידה רבה, אהבת נעורים.

גרופמן: "היום הוא המועד הנכון לקניית קרקע, תוך ניצול המחירים הנוכחים וההיצע הניכר של מגרשים טובים, גם במרכז הארץ ובתל-אביב. בעוד שנה עד שנה וחצי יהיה מחסור בדירות, והמחירים יעלו".

גרופמן והמשקיעים שגייס צריכים לקוות שאכן כך יהיה, ושלא יעמדו פתאום עם הלשון בחוץ ועם מלאי מגרשים שאין מה לעשות אתו.