בספרים חבויים נכסים סמויים

באור זה, מעניין לבחון שתיים מאחזקות הנדל"ן של הקבוצה: נכסים ובניין מקבוצת דיסקונט השקעות (64%), ואזורים מקבוצת כלל תעשיות (64%), הנסחרות בבורסה בשווי של 270 מיליון דולר ו-240 מיליון דולר, בהתאמה. שתי חברות, שאם לשפוט לפי ההערכות והידיעות בשוק, עתידות למצוא את עצמן בדרך החוצה מאי.די.בי.

כבר במאי השנה הכריזה הנהלת אי.די.בי על כוונתה לממש את מלוא אחזקותיה באזורים. אז אמרה. בשבעת החודשים שחלפו מאז, עוד לא נמצא קונה שיסכים לשלם את הסכומים בהם נקבה בזמנו הקבוצה, 450-350 מיליון דולר. הרבה שמות הוזכרו בעיתונים כקונים פוטנציאלים לאזורים: לב לבייב, מוטי זיסר, יעקב אנגל, נגה אלקטרוטכניקה, האחים עופר, שיכון ובינוי, קבוצת קומפי המורכבת מהקבלן מרדכי יונה ומשפחת שמרוק, ואף משפחת נסימי מארה"ב. בינתיים - יוק.

בניסיון להקל על המכירה, ניסתה אי.די.בי להעמיד למכירה את שתי האחזקות העיקריות באזורים: איטונג תעשיות, פרת מזומנים אשר ריכזה את פעילותה של אזורים בתחום מוצרי הבנייה; ונכסי אזורים, שריכזה את פעילות החברה בתחום הנכסים המניבים.

הפעם זה הלך מהר יותר. באוגוסט מכרה אזורים לחברת גנדן, שבשליטת משפחת דנקנר, 24% מתוך 61% של מניותיה בנכסי אזורים, והוסדרו התנאים להעברת יתרת אחזקותיה בחברה במהלך השנתיים הקרובות. בנובמבר מכרה אזורים את מלוא אחזקותיה באיטונג תעשיות (79%) לחברת אורדן, שבשליטת שרם-פודים-קלנר.

לדו"חות הרבעון השלישי זקפה אזורים הפסד הון של כ-10 מיליון שקל נטו, שהוביל להפסד נקי של כ-6 מיליון שקל ברבעון, וחילקה דיבידנד מכובד של 220 מיליון שקל.

בעוד המכירה של אזורים, כישות אחת או בחלקים, מתנהלת לה - נותרה נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן השנייה באי.די.בי, מחוץ לתמונה. לכאורה, מדובר בשתי חברות דומות, בעלות תחומי השקה רבים. לשתיהן פרויקטים של בנייה למגורים באיזורי ביקוש במרכז הארץ, שתיהן נהנו בשנים האחרונות מתנופת הבנייה להיי-טק, נכסים ובניין עם מרכז גב-ים בהרצליה ובית המילניום בקריה בת"א, ואזורים עם פארק אזורים בקרית אריה. שתיהן חברות ממונפות בעלות תזרים מזומנים חיובי, וכל זאת ברקע המשבר המתמשך בענף הבנייה.

נשאלת השאלה: אם יש כל כך הרבה מן המשותף מדוע ממשיכה אי.די.בי, שהכריזה בעבר על כוונתה לצמצם את חשיפתה לשוק הנדל"ן המקומי, להתעקש דווקא על מכירתה של אזורים.

שי קמין, אנליסט הנדל"ן ביחידת המחקר של בנק הפועלים, מנסה להסביר: "צריך לזכור, כי נכון להיום מהווה הפעילות הנדל"נית למעלה מ-30% מהפורטפוליו של אי.די.בי, וזה לא מתיישב עם תוכניותיה האסטרטגיות של הקבוצה, להתמקד בהשקעות מוטות צמיחה ובפעילות בינלאומית, ולכן ברור היה שהיא חייבת למכור אחת מהן.

"בשנת 1999 מוזגה PEC עם דסק"ש, שתיהן חברות אחיות באי.די.בי פיתוח. עד לרגע המיזוג, החזיקו השתיים במשותף במניות נכסים ובניין. לו הייתה אי.די.בי מחליטה למכור את נכסים ובניין, היא הייתה חייבת במס של כ-50 מיליון דולר, וכך נותרה למעשה מכירתה של אזורים כברירת מחדל".

גלובס: אז למה לא בחרו בדרך של מיזוג בין שתי זרועות הנדל"ן?

קמין: "האופציה הזו נבחנה כבר ב-99', במסגרת ההמלצות שהגישה חברת היעוץ 'ביין אנד קומפני' לאי.די.בי, אולם היבטי המיסוי המורכבים הכרוכים במיזוג זה, ועלותו המשוערת, הורידו בשעתו אפשרות זו מסדר היום".

לפני כחודשיים העלה קמין את המלצתו למניית נכסים ובניין מ'החזק' ל'קנייה'. מאז שינוי ההמלצה, עלתה המנייה בכ-20%, וזאת בהשוואה לעלייה מתונה הרבה יותר של 9% בלבד במדד ת"א 100. מנגד, פרסם קמין לאחרונה המלצת 'החזק', צוננת, על אזורים.

- מה ההבדל בין ההמלצות?

"אנו מעריכים, כי הפוטנציאל להצפת ערך באזורים מוצה לאחר שהקבוצה "התפרקה" מאחזקותיה העיקריות באיטונג, נכסי אזורים ומשכנות כלל (ש-51% ממנה נמכרו אשתקד לגזית גלוב, והניבו רווח הון של כ-30 מיליון שקל נטו - צ.ר.) היעדרם של קונים בעלי איתנות פיננסית, הקושי של קונים פוטנציאלים בקבלת אשראי בנקאי לצורך מימון העיסקה, והעובדה כי אזורים מועמדת למכירה כבר למעלה מחצי שנה - מעמידים בספק את יכולתה של אי.די.בי לסגור עיסקה בשווי הגבוה מההון העצמי של אזורים.

"פרט לכך, נכון להיום מספק מגזר הבנייה למגורים 97% מהכנסותיה המצרפיות. כל עוד רמת האלימות באיזור נותרת בעינה, והמיתון הכלכלי במשק מעמיק, תחום זה אינו אטרקטיבי להשקעה, וגם פוטנציאל הצמיחה הפנימית של אזורים מוגבל".

- אז מדוע שינית את ההמלצה של נכסים ובניין ל"קניה"?

"מדובר במקרה שונה לחלוטין. במבנה הנוכחי, מהווה נכסים ובניין קרקע פורייה להתייעלות, צמצום מטות והצפות ערך.

נכסים ובניין היא למעשה חברת אחזקות המחזיקה בחברות כדוגמת נכסי הדרים, גב-ים, ישפרו מהדרין, כולן ציבוריות, וכן חברות פרטיות נוספות. תחומי הפעילות החופפים בין חלק מהחברות ומחזורי המסחר הדלים במניותיהן לא מצדיקות את המשך קיומן במבנה הנוכחי.

"חשוב לזכור גם, כי בניגוד לאזורים, שחלק גדול מעתודות הקרקע שלה הגיע משו"פ שנרכשה לפני כ-4 שנים, ושוויין במאזנים עודכן בעת הרכישה - הרי שבספריה של נכסים ובניין חבויים ערכים סמויים של קרקעות, הן חקלאיות והן קרקעות מופשרות לבנייה, אשר מעמידים את שוויין הכלכלי בעת המימוש על עשרות אחוזים מעבר לשוויין במאזנים.

"פרט לכך, נכסים ובניין צפויה להגדיל בשנים הקרובות את מעורבותה בפרויקטים לאומיים מסוג B.O.T בתחום התשתיות, אשר יספקו לה את מנוע הצמיחה של השנים הבאות. נכסים חברה בקבוצת כרמלטון, שנבחרה להקים את פרויקט מנהרות הכרמל, והיא מתמודדת במסגרת קבוצת אדנים במכרז להקמת הקו הראשון ברכבת הקלה בירושלים.

"בכל מקרה, אני סבור, כי לאחר שתושלם כניסתו של יוסף גרינפלד, יו"ר קבוצת קרדן, לגרעין השליטה של אי.די.בי בפברואר 2002 - תתפנה ההנהלה החדשה ליישם את מהלכי ההתייעלות גם בנכסים ובניין, דבר הצפוי להוביל להמשך עליות שערים במניית החברה".