"המערכת בסחרור בשל אחוזי המימון הגבוהים של 90% ו-95% בהם ניתנות חלק מהמשכנתאות
בשנה האחרונה. זה עשוי להפוך לבעיה אקוטית בענף בעתיד. לא מדובר בתופעה שולית:
בשנה האחרונה הגיע שיעור הלוואות אלה, הנשענות על ביטוח של חברת הביטוח הפיננסי
EMI, ל-10% מכלל הביצועים השוטפים של המערכת. מדובר בשיעורי מימון הגבוהים
גם יחסית לעולם".
ביקורת נוקבת זו שהטיח בשבוע שעבר מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג,
בראיון ל"גלובס", הביאה אותנו למנכ"ל חברת EMI, חיים קיפל.
קיפל לא נשאר חייב לצבאג ואומר: "לא מדובר בשיעורי מימון גבוהים יחסית לעולם
והנתונים מוכיחים את ההיפך: בשוק המשכנתאות האמריקאי - השוק הגדול בעולם בהיקף
של טריליון דולר בשנה, 40% מהמשכנתאות ניתנו ב-80% מימון ומעלה וכ-25% ניתנות
ב-90% ומעלה. רובן של משכנתאות אלה מבוטחות בביטוח משכנתאות.
"מעבר לכך, סירובו של בנק לאומי לקחת חלק בתחום ביטוחי משכנתאות - ויתרה מכך,
שהוא בעצמו מציע שיעורי מימון גבוהים אלה ללא ביטוח, תוך לקיחת הסיכון על עצמו
- מביא לכך שנמנעת במידה רבה התקדמותו של שוק המשכנתאות בכיוון של ביטוח משכנתאות".
"יש פה עידוד השוק ולא סחרור השוק, כמו שמתאר צבאג. בשנת 1998 אמר אורי דורי,
שהיה אז נשיא התאחדות הקבלנים, כי שני דברים צריך שוק בנדל"ן: מימון של 90%
כמו באמריקה, ושוק משני. הנה, אנו פועלים בשניהם".
EMI היא חברת הביטוח הפיננסי הראשונה, ובינתיים היחידה, הפועלת בישראל. החברה
בשליטה של AIG העולמית (80%) ויתר המניות בידי המייסדים, ביניהם קיפל.
קיפל החל ב-94' לעבוד על החדרת הרעיון, הקיים בארה"ב כבר 40 שנה, לישראל. את
התחום למד קיפל בקריירה הראשונה שלו כעו"ד במשרד בבוסטון, שהתמחה בתחום המשפטי
בנקאי. הרעיון של קיפל נפל על אוזניים כרויות במשרד המשפטים, בו העבירו בשנת
93' את חוק הערבים, שלמעשה הוריד בצורה משמעותית את איכות בטוחה זו לבנקים.
כך נוצר ואקום, בו חיפשו הבנקים בטוחה אחרת, ולואקם זה נכנסה EMI.
ארבע שנים עמל קיפל מול שלל הרשויות: משרד האוצר, המפקח על הבנקים, המפקחת
על הביטוח, משרד השיכון ועוד. נציין, כי הרעיון היה מהפכני במדינה בה היה אז
נהוג לבקש מרוכשי הדירות הון עצמי של 40%.
ב-98' סיים קיפל את הקמת החברה וקיבל את הלקוח הראשון שלו - בנק דיסקונט למשכנתאות,
שלתקופת מה היה נראה כאילו הוא גם הלקוח האחרון שלו. אך קיפל לא התייאש, והשנה
חלה הפריצה הגדולה והבנקים הגדולים: טפחות, בנק המשכנתאות הגדול במערכת, ומשכן,
הנחשב למספר שתיים, נענו לחיזוריו. כיום עובדת EMI עם כל הבנקים למשכנתאות
במערכת, פרט ללאומי למשכנתאות, שאת רתיעתו מהעניין הביע מנכ"לו בפתיחת הכתבה.
כיום מבטחת EMI משכנתאות בהיקף של מיליארד שקל. בחודשיים האחרונים מבטחת החברה
10% מכלל המשכנתאות המבוצעות בשוק, כלומר כ-200 מיליון שקל בחודש.
עלות הביטוח, שכרוך בפרמיה של 0.4% לשנה על סכום ההלוואה, נופלת כמובן על הלקוח,
שמשלם לבנק למשכנתאות 0.4% נוספים על הריבית השנתית. מחישוב של קיפל עולה,
כי על כל 100 אלף דולר משכנתא מדובר בתוספת של 100 שקל להחזר החודשי, סכום
לא קטן למי שממילא טובע במשכנתא ענקית עתירת החזר חודשי. תמורת פרמיה זו, מבטחת
EMI את הסיכון העליון של ההלוואה, כלומר, את אותו כסף שנותן הבנק למשכנתאות
מעבר לשיעורי המימון הרגילים שלו.
למיזעור הסיכון יש בחברה, המונה כיום כ-30 עובדים שמרביתם גויסו מהבנקים הגדולים
למשכנתאות, מחלקת חתמות, שבודקת את הלווים ומאתרת כאלה שהיכולת הפיננסית שלהם
לא תאפשר להם לעמוד בתשלומים, או כאלה שכל רצונם הוא לרמות את הבנק.
קיפל: "ברוב המקרים בהם אנו דוחים בקשה לביטוח, הבנק למשכנתאות מודה לנו ולא
מבצע את העיסקה. בבנק טפחות יש חוזר פנימי לפקידים ובו הוראה מפורשת, שאם EMI
לא מאשר, אין לתת את המשכנתא בכלל. בכך מרוויחים הבנקים שעובדים איתנו מכל
הכיוונים: גם ללקוחות הטובים הם יכולים להעניק הלוואות בשיעורי מימון גבוהים
יותר, וגם את העין המנוסה והמקצועית שלנו שמזהה לווים גרועים. מדובר ב-10%-8%
של תיקים אותם אנו דוחים".
גלובס: מה עם לקוחות שתופסים טרמפ על העניין ואומרים, מה יש לנו להפסיד? אם
נצליח לשלם אז יופי, יש לנו דירה. אם לא - לא קרה כלום, זכינו בדירה לשנים
אחדות ואחרי שנפגר בתשלום הבנק ייקח אותה? "זו לא הגישה של הציבור הישראלי,
שמאופיין במוסר גבוה מאד. בכל מקרה אנו ערוכים לאיתור מירמה או לקוחות שלא
יוכלו לעמוד בתשלומים, ודוחים את הפניות. אם בנק לאומי למשכנתאות, שרומה בהיקף
של 50 מיליון שקל על-ידי מושב שער אפרים, היה פונה אלינו - זה לא היה קורה
לו. זה סוג מירמה שמיד היינו עולים עליו, כי הדברים הראשונים שאנו בודקים זה
את דפי החשבון של הלווים ואת תלושי המשכורת שלהם, וזה היה מזויף לדברי המשטרה".
- כיצד מיליארד שקל נשענים על הון עצמי של 43.5 מיליון שקל בלבד, שמופיע במאזנים
האחרונים שלכם? (הון עצמי של 29 מיליון שקל וכן שטרי הון לחברה אם של 14.5
מיליון שקל).
"אנו מחויבים, על-ידי המפקח על הביטוח, להחזיק הון של 5% מהסיכון שאנו לוקחים.
250 מיליון שקל מתוך מיליארד השקל הם הסיכון העליון אותו אנו מבטחים, ולכן
ההון שלנו גבוה יותר ממה שאנו זקוקים. מלבד זאת, כולל עתודות, ההון שלנו מגיע
ל-70 מיליון שקל.
"בנוסף, יש לנו גם ביטוח משנה מ-AIG, שאם אנו משלמים למעלה מ-125% מהפרמיות
שגבינו בשנה מסוימת, אנו מקבלים עד 50 מיליון שקל מ-AIG. ביטחון נוסף למבוטחים
שלנו הוא היותינו חברה שמדורגת AAA הן על-ידי חברת הדירוג הישראלית מעלות,
והן על-ידי פיץ הבינלאומית. ביטחון נוסף הוא על-ידי ערבות בלתי מוגבלת להשלמת
ההון העצמי של UGC, הזרוע שעוסקת בביטוח פיננסי ב-AIG, שמדורגת על ידי חברות
הדירוג העולמיות המובילות פיץ' וסטנדרטס אנד פורבס גם כן בדירוג AAA. לכל זה
נוספת גם הבעלות של ענקית הביטוח האמריקאי, שהונה העצמי מגיע ל-40 מיליארד
דולר - AIG. היא אמנם אינה ערבה לחברה, אך אי עמידה בהתחייבות של חברה מקבוצתה,
תיפגע קשה בתדמיתה".
- מה אחוזי ה"דיפולט" של התיקים אותם אתם מבטחים?
"עד היום, שילמנו תביעות בהיקף של 600 אלף שקל. מבחינת ההפרשות, אנו מפרישים
בהדרגה לפי חודשי הפיגור, וכאשר הלקוח מגיע לשנה וחצי של פיגור - הכל מופרש.
נכון להיום, יש לנו יתרת הפרשות בגין פיגורים בהיקף של 4.4 מיליון שקל".
- מדוע שבנק בכלל יעבוד אתכם? הוא יכול לגבות את אותו 0.4% מהלקוח, ולעשות
לעצמו מעין ביטוח בכסף זה?
"בנקים אמריקאים, כמו סיטיבנק, ניסו בשנות ה-80 לעשות זאת בארה"ב, ונכשלו כישלון
חרוץ. כשמגיע משבר אמיתי, אין בביטוח עצמי יכולת לשלם, כי אז מגלים שאין עתודות,
וכל הכסף הלך להוצאות שוטפות, השקעות או חלוקת דיבידנד".
- אתם פועלים בשוק שנמצא במיתון עמוק ומתמשך. איך בכל זאת אתה מסביר את ההצלחה
אותה אתם רואים לאחרונה?
"אני לא ממש מסכים עם הגדרת המיתון. השוק נמצא במצב זה כבר שנים, אך יש ביזנס
ויש עסקאות בנדל"ן. כנראה שאותם 22 מיליארד שקל - המחזור השנתי של ענף המשכנתאות,
הוא הגודל האמיתי של הענף, וצריך להפסיק להתייחס אליו כאל מיתון. מנגד ניכרת
עלייה בהיקף הפיגורים לאחרונה, אך זו ודאי נובעת ממצב המשק כולו.
"ההצלחה שלנו נובעת מכך, שתמיד היה צורך בשיעורי מימון גבוהים. אלא שעד שהגענו,
זוגות צעירים עשו קומבינות ולוו מכל העולם כדי להגיע לדירה. היום הם עושים
זאת ביתר קלות ויותר בזול. יתכן שגם לירידה החדה במחירי הדירות יש תרומה לכך,
כי רבים רואים בכך הזדמנות לרכישת דירה, ולא רוצים להמתין עד שיצברו הון, מחשש
שהמחירים יעלו. גם משקיעים בתחום הנדל"ן רואים הזדמנות בשוק, ורוצים למנף כמה
שיותר את הונם. "סיבה נוספת להצלחה שלנו היא, שגם משפרי דיור רואים במימון
הגבוה הזדמנות. בדרך כלל עושים שני מהלכי שיפור בחיים: אחד מדירת שני חדרים
ל-4-3 חדרים, ואח"כ כבר לדירה המרוות של 5 חדרים או בית פרטי לאמידים יותר.
החלפת דיור זה הליך יקר, ולכן זוג שרוצה לעשות את המהלך הראשון, יכול, בעזרת
מימון מתאים, לקפוץ ישר לשלב השני ולחסוך כסף רב בכך".
- ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה בביטוח EMI?
"לא. לכן אנו מנסים לעודד לווים, להם הון עצמי בשיעור גבוה יותר מ-10%-5%,
לקחת בכל זאת מימון של 95%-90%, כי משתכנתא זה האשראי הכי זול והכי ארוך במערכת
הבנקאית. כדאי יותר לממן בעזרתו ריהוט והוצאות נילוות אחרי רכישת הדירה, ולא
להיחנק ולהישאר עם ארבעה קירות ללא גרוש".
- בתשעת החודשים הראשונים של השנה הפסידה EMI מיליון שקל, לעומת הפסד של 14.6
מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מתי תתחילו להרוויח?
"לפי קצב הירידה בהפסדים של חברה בראשית דרכה, ולפי קצב גידול הביצועים שלנו,
אני מעריך שכבר בשנת 2002 נעבור לאיזון, ואולי אף לרווח".
בימים אלה עומלים ב-EMI על הקמת שוק משני למשכנתאות, בו ימכרו הבנקים למשכנתאות
תיקי ההלוואות בשוק ההון. מזה שנים ארוכות מנסים הבנקים, הסובלים ממצוקת הון
בעיקר בשל הפדיונות המסיבים של הציבור בחסכונות ארוכי טווח כמו קופות גמל,
להקים שוק כזה. הסיבה העיקרית לאי ההצלחה היא המרווח הפיננסי הנמוך בענף, שהפך
את כל התהליך, בו יש עוד כמה גורמים בדרך שצריכים להרוויח, לבלתי אפשרי. קיפל:
"ביחד עם בנק טפחות ובנק משכן, נעשים בימים אלה ניסיונות להחזיר את העניין
לסדר היום. 99% מהבעיות הרגולטוריות באוצר נפתרו. כיום אין לממשלה כל בעיה
למסד את השוק המשני. גם חברת הדירוג מעלות מוכנה לעניין. תפקידה של EMI בשוק
המשני הוא חיזוק תיקי האשראי. מכירת תיקי מבוטחים תאפשר יצירת אג"ח בדירוג
גבוה, ולא אגרות נחותות עם תשואה בשמיים, שאף אחד לא יקנה. אנחנו יכולים לעשות
ביטוח גם על כל הלוואה בנפרד, וגם על סך התיק. כיום אנו עובדים על הקמת מערכת
דיווח, על מבנה השוק וכן נעזרים בייעוץ של בנקים זרים שמתמחים בזה בעולם".
- ומה עם מכשול המרווח?
קיפל: "זה לא מפריע. כיום הבנקים יודעים לשווק ביחד עם ההלוואות הצמודות, שהן
המסלול היחידי בו יש להם מרווח נמוך, גם את מסלול הפריים ומסלול דולרי, בו
יש מרווחים נאים של 2%-1%. בנק שעובד נכון, המרווח הממוצע בו גבוה וגם הלקוחות
נהנים, כי הריבית הדולרית נמוכה יותר, ולאורך זמן המדד תמיד עלה יותר מהדולר".
כתבות
ני"ע
