"להיפך, יש לנו עניין להגדיל הלוואות"

ארזים השקעות נמצאת בבעלות מאיר גורביץ היושב בלונדון, והיא מתמחה ברכישת והשכרת נדל"ן מניב באנגליה ובישראל. 87% מנכסי הנדל"ן של הקבוצה נמצאים באנגליה ומניבים 83% מההכנסות.

ארזים סיימה את הרבעון השלישי של השנה ברווח נקי של 10 מיליון שקל לעומת רווח נקי של 0.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח נובע מרווחיות שוטפת (השכרת נדל"ן מניב) ומרווח הון ממכירת נכס. את תשעת החודשים הראשונים של 2001 סיימה החברה ברווח מצטבר של 17.3 מיליון שקל לעומת רווח של 6.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מימון הנכסים מתבצע ברובו בהלוואות בנקאיות בליש"ט בריבית של -6% 8% לתקופות של עד 15 שנה ועל בסיס רווחיותה השוטפת נסחרת כיום ארזים השקעות במכפיל 2.

מן הסתם הסיבה למכפיל הנמוך של החברה הוא הסחירות הנמוכה של מנייתה בשוק, וחששם של מנהלי תיקים והשקעות להילכד ב"מלכודת הסחירות" של המניה.

אברהם גורביץ, יועץ למנכ"ל החברה ואחיו של מאיר: "כשאנו נכנסנו לחברה ציבורית בפברואר 97' רכשנו את השלד הבורסאי ארזים, שהיו לו לא מעט צרות. במשך 5 שנים עבדתי לנטרל את הצרות והיום אני יכול להגיד שכמעט הכל מאחורינו. במהלך 98' התחלנו להזרים לחברה נכסים שהיו בבעלות אחי באנגליה, כשעוד לפני כן הזרמנו הון עצמי של כמיליון דולר, מאחר ולחברה היה אג"חים לפירעון וכמעט ולא נשאר לה הון עצמי".

"היום עיקר הפעילות שלנו באנגליה ואנו מתעסקים בעיקר בנדל"ן מניב ולא בייזום. ברגע שיש עיסקה טובה שסגורה עם תשואה טובה - אנו קונים את הנכסים. צריך להבין שהשוק האנגלי נחשב לשוק מקצועי. זה לא בדיוק השוק הישראלי ומהרבה בחינות. גם מערכת אכיפת החוק שונה באנגליה מאשר כאן. שם אין דבר כזה לא לשלם שכר דירה. באנגליה אם דייר לא משלם הוא מוצא עצמו בחוץ. אתה פשוט נותן תצהיר לשריף עם מכתב התראה ולמחרת הדייר בחוץ".

גלובס: מי הדיירים שלכם?

גורביץ: "בנק לוידס, שיושב ב-72 נכסים שלנו ברחבי אנגליה. הנכסים המושכרים ללוידס מאוגדים תחת חברה זרה המשותפת לנו ולאירופה ישראל של מוטי זיסר בחלקים שווים. יש לנו בניין בסיטי של לונדון בחברה משותפת עם משקיע בלגי (50%) המושכר לחברת ביטוח NIG ל-13 שנה תמורת כ-2.9 מיליון דולר לשנה (מתוכם ארזים מקבלת 50%). תחת חברת אולימפיה (100%) יש לנו 21 נכסים שמניבים כ-3.3 מיליון דולר לשנה". - כמה זמן הנכסים ברשותכם?

"יש לנו נכסים שנמצאים ברשותנו כבר 15 שנה. אנו גם שרדנו את המשבר הקודם שהיה בנדל"ן באנגליה, וזה לא היה פשוט. כיום יש לנו 100 נכסים ובעיקרון אנו רוכשים אותם במינוף של כ-80%-70%. אחרי זה, אם יש אפשרות, משפרים את המינוף לרמות גבוהות יותר. כל פעם אנו מחפשים את הבנק הטוב ביותר ואת התנאים הטובים ביותר.

- איזה תשואות אתם משיגים על הנכס?

"התשואות על נכסים היום באנגליה המדורגים AAA נעות בין 7.5%-7%, אולם התשואה על ההון הרבה יותר גבוהה כיוון שהעסקאות ממונפות. אם אתה קונה נכס ב-10 מיליון פאונד והבנק נתן לך הלוואה של 8 מיליון פאונד והנכס מכניס 700 אלף פאונד לשנה, אזי מתקבלת תשואה של 7% על מחיר הנכס. אבל ה-2 מיליון פאונד שהבאנו מהבית, בניכוי ריבית של כ-6.3%, מגיעה לכ-10%. זו רק דוגמא, לרוב אנו מגיעים לתשואות גבוהות יותר.

"רק לשם הדגמה, ההון העצמי של החברה היום הוא כ-6 מיליון דולר, כשהיא הרוויחה בשנה האחרונה רווח של 4.2 מיליון בתשעת החודשים הראשונים".

- אתם מקטינים הלוואות?

"לא, להיפך, יש לנו עניין להגדיל הלוואות. אם אני יודע שנכס שווה יותר, אני לוקח שמאי, מגדיל את ההלוואה וקונה עוד נכס. העבודה שלנו היא ממונפת. אנו קונים רק נכסים שאנו חושבים שניתן להשביח אותם וששכר הדירה שם יעלה, אם לא מהשבחה אז מהצמדה למדד. בנוסף, אנו נהנים מהשחיקה של הלוואות, כי אם יש אינפלציה, ההלוואות שאנו לוקחים סגורות אזי הן נשחקות, בעוד שהנכס ושכר הדירה המוצמדים למדד עולים".

מרבית נכסי החברה באנגליה רשומים תחת חברות זרות בהן שותפה ארזים עם חברות אחרות. החברות הנכדות נמצאות תחת חברת נכסי ארזים גיברלטר (חברה בת בבעלות מלאה). בדוחות הכספיים מציינת ארזים, כי שיעור התפוסה בנכסי הנדל"ן בבריטניה עומד על 100% וטווח השכירות הממוצע הוא 12.5 שנים. פרט חשוב נוסף הוא הדירוג הגבוה של הדיירים, AAA.

חברת קלדור (50%). חברה זו מחזיקה 73 נכסים מניבים ברחבי בריטניה המושכרים לבנק לוידס, לחברה FREEHOLD בכל הנכסים. לחברה שכ"ד שנתי של 2.66 מיליון ליש"ט (חלקה של ארזים 1.33 מיליון ליש"ט). חלקה של ארזים (50%) בסך ההתחייבויות של קלדור עומד על כ-13.7 מיליון ליש"ט.

חברת אולימפיה (100%). החברה מחזיקה 15 נכסים מניבים בבריטניה, המניבים לה שכ"ד שנתי של כ-1.83 מיליון ליש"ט בשנה. נכסי החברה מוגדרים כ-FREE HOLD וסך ההתחייבויות של אולימפיה עומד על כ-17 מיליון ליש"ט.

חברת סטנמור (50%). החברה מחזיקה את CROWN HOUSE בלונדון. נכס בשטח של 6,440 מ"ר המושכר לחברת התיירות תומס קוק, וההכנסה השנתית משכ"ד היא כ-1 מיליון ליש"ט. חלקה של ארזים בסך ההתחייבויות של חברת סטנמור עומד על כ-10.5 מיליון ליש"ט.

הנכסים של ארזים בארץ מרוכזים תחת חברת ארזי הצפון. חברה זו מחזיקה ב-5 נכסים מניבים בישראל, בשטח כולל של 22,915 מ"ר. הנכסים המניבים ממוקמים בראשון לציון (בית ארזים), יוקנעם, כרמיאל, ובית מאיר וסך ההכנסות מנכסים אלה מסתכם בכ-5.3 מיליון שקל בשנה.