חוב לעירייה - לפי החלק הנמכר

העברת זכויות בין מוכר לקונה במקרקעין היא אחד מהרגעים המכריעים והסופיים של כל עיסקת מקרקעין. רוכש מקרקעין מעוניין, כי בנוסף לחזקה במקרקעין יקבל גם העברת זכויות באופן סופי. יש שהעברת זכויות מתבצעת בלשכת רישום מקרקעין, וזאת לגבי נכסים שזכויות המוכר בהם רשומות בלשכת רישום מקרקעין. יש שהעברת זכויות מתבצעת במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות למיניהן. בין כך ובין כך, לצורך העברת זכויות, סעיף 324 לפקודת עיריות קובע: "העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה".

(א) "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העירייה המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".

לעניין דנן אין משמעות, אם העברת זכויות תירשם בלשכת רישום מקרקעין או בחברה משכנת. בשני המקרים, לא מעבירים זכויות לפני הצגת אישור המעיד, כי אמנם המוכר שילם את חובותיו לרשות מקומית בגין הנכס. לאישור זה שתי מטרות חשובות:

ראשית כל, זו ההזדמנות של רשות שלטונית לגבות את חובות העבר מבעל הנכס. בעל הנכס החתום על הסכם, חייב עד פרק זמן מסוים להמציא את המסמכים להעברת זכויות ועל כן הוא נאלץ לשלם מה שדחה כל הזמן, כי אחרת יהיה בהפרה מול הקונה. כמו כן, השלטון נותן לאזרח אורך נשימה לתשלום חובו, וממתין עד שיגיעו לידיו המקורות למימון החוב, ומקורות כאלו יהיו מן הסתם כשהבעלים מוכר את הנכס לאחרים.

מצד שני, זו הזדמנות למוכר להוכיח, כי הוא אמנם מעביר נכס נקי מחובות העבר כלפי השלטונות.

אך מתעוררת השאלה, מה בנוגע למצב, בו בעל המקרקעין מוכר חלק ממנו, ולגבי אותו חלק שנמכר הוא משלם את החובות לעירייה, אך יש לו חובות לגבי חלקים אחרים באותו נכס? האם העירייה יכולה להתנות את העברת זכויות באותו חלק מהנכס הנקי מחובות, בתשלום חוב ארנונה לחלקים אחרים?

שאלה דומה לזו התעוררה בפסק הדין של השופטת מוסיה ארד מבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין עת/מ 332/01 א. ארנסון בע"מ ועו"ד יוסי ריכטר ואח' נגד עיריית ירושלים ואח'. בעניין דנן, העותרים הם בעלים של בניין המשמש למסחר, ומכרו את הגג של הבניין ואת אחוזי הבנייה שעליו לקונה כלשהו. כאשר באו העותרים לקבל אישור העירייה לטאבו להעברת זכויות בגג והעברת זכויות על שם הקונה, העירייה דרשה מהם לשלם בגין חוב שהיה להם לגבי חלקים אחרים בבניין. העירייה התנתה את מתן האישור בתשלום החוב כל הנכס.

לפי ההסכם בין העותרים (המוכרים) לבין הקונה, המוכרים התחייבו לרשום לטובת הרוכשים או בעלות מלאה, אם הדבר יתאפשר, או לרשום חכירה ל-999 שנים כתחליף לבעלות. ארד קיבלה את עמדת העותרים, באמצעות עו"ד יעקב פינק, וקבעה, כי אין להתנות דבר בדבר.

בעניין זה בית המשפט המחוזי בירושלים הסתמך על פסק הדין של השופט מישאל חשין בבית המשפט העליון בעניין בג"ץ 779/92 וליד סלאמה ואח' נגד ראש עיריית נצרת ואח'. במקרה של סלאמה, המוכר היה בעלים במושע של חלק ממקרקעין, שהיה מגרש, ומכר חלק מזכויותיו. והנה העירייה דרשה, כי המוכר ישלם את כל חובותיו בגין כל זכויותיו ולא רק החלק המועבר. בית המשפט העליון קבע באותו מקרה, כי על המוכר לשלם חובות רק לגבי אותו חלק שמבקש להעביר בטאבו.

בית המשפט המחוזי, בהסתמכו על פסק דין בעליון, קבע, כי סעיף 324 מהווה למעשה פריבילגיה לשלטונות לגבות חובות, פריבילגיה שלסתם אזרח מן השורה לא קיימת. אי לכך "על העירייה לפעול על פי עקרון מידתיות. כשמפעילה העירייה כלי אכיפה מיוחד זה, שניתן בידה על פי אותו סעיף, ולא ניתן בידי בעל חוב מן המניין, עליה להפעילו רק במידה הנחוצה והראויה".

פסק דין מעניין זה מצטרף למגמה הניכרת בפסיקה, לאלץ את השלטון לגבות את חובו תוך פרק זמן סביר ומבלי להכביד על האזרח (ראה גם מאמר הח"מ שפורסם במדור זה ב-10 לדצמבר 2001 בעניין ה.פ 176275/01 סרור יפה נ' עיריית רמת גן). גישה זו של הפסיקה לא מזיקה לרשויות, כי אלו יגבו בכל מקרה את חובן כשהבעלים ימכור את זכויותיו בחלקים האחרים של הנכס.

מי שמוכר רק חלק מנכס מקרקעין, אמנם יש לו מקורות לשלם את החוב, אבל זה רק לחלק מהחוב הקשור לאותו חלק הנמכר ולא יותר מזה. כלומר, יש כאן צידוק והגיון לגישה במובן זה, שמממשים גם את מטרת המחוקק וגם באים לקראת האזרח. המוכר שהגיע לידיו כסף, לא יוכל לטעון שאין לו את המקורות לתשלום החוב, ומצד שני לא גובים ממנו יותר ממה שיש לו מקורות לשלם.

הכותב הוא אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה וממ"י.