הלכת צאיג היא כאן להישאר

לא תעזור כאן העובדה, כי נשיא ביהמ"ש העליון, אהרון ברק, דחה עתירה לדיון נוסף בתיק כבר באוגוסט אשתקד. ברק כתב בהחלטתו: "אין חולק שהקביעה, כי יש לנקוט בשיטת החישוב המצטבר - היא קביעה חדשה, אולם אין למצוא בה אותה קשיות או אותו חידוש, המהווים תנאי ראשון לקיומו של דיון נוסף".

במאמר שפורסם כאן לאחרונה, "אין סוף להפקעה הזו", של חברי השמאים חיים מסילתי ונעמי ספיר, נכתבה ביקורת נוקבת בגנות אותה שיטת החישוב המצטבר, היוצרת "אפשרות לפיה, בסופו של דבר, ע"י הפקעה חוזרת ונשנית, השטח 'נטו' שיוותר בידי הבעלים הפרטיים יהיה מגוחך, וכל זאת בנוסף לכך שלא יקבלו פיצוי בעבור ההפקעות". האמנם כצעקתה?

פס"ד צאיג קבע שתי מגבלות להפקעה ללא תמורה: הפקעה של עד 40% מהחלקה הנוכחית, והפקעות מצטברות של עד 40% שבוצעו מסך כל החלקות שנגזרו מ"החלקה המקורית". כדי ללמוד מהי ההפקעה המירבית המותרת ללא תשלום, יש לקבוע הן את שטחי החלקה המקורית והן את שטחי חלקה הנוכחית.

לצורך קביעת שטח החלקה הנוכחית, אין פסיקה מחייבת. לפיכך עומדות בפנינו שתי אפשרויות: שטח ברוטו או נטו. דוגמא מספרית תמחיש את השאלה שבפנינו: קיימת חלקה של דונם אחד, ממנה הופקעו בעבר 200 מ"ר לרצועת כביש בחזית. כעת הוחלט להרחיב את הכביש, בשל עומס התנועה במקום. ההפקעה הנדרשת: 300 מ"ר. עבור איזה שטח ישולמו פיצויים?

אם החלקה הנוכחית תחושב לפי שטחה ברוטו, כלומר, לפי 1,000 מ"ר, מותר יהיה להפקיע כעת עוד 200 מ"ר ללא תשלום, והפיצויים ישולמו עבור 100 המ"ר הנוספים. אם החלקה הנוכחית תחושב לפי שטחה נטו, הרי שכעת מותר להפקיע עוד 40% משטח של 800 מ"ר. זאת בהנחה שההפקעה לכביש נרשמה כבר על שם העירייה. בדרך זו מותר להפקיע כעת עד 320 מ"ר ללא תמורה, ולכן לא ישולמו פיצויים כלשהם.

הנה כי כן, חישוב ההפקעה המותרת מהחלקה נטו, מביא לתוצאה בלתי אפשרית, של הפקעה ללא תמורה וללא גבולות, על ידי פיצול ההפקעה לשלבים. בכל שלב מותר כך להפקיע 40% מהיתרה, ובמצטבר, את רוב רובה של החלקה ברוטו. לכן, אמור מעתה כי החלקה הנוכחית היא החלקה ברוטו.

במבחן השני, קביעת שטח החלקה המקורית, קיימת הלכה חדשה, של בית המשפט העליון, בפס"ד הולצמן-בכור (ע.א 6417/97). הלכה זאת תופסת לגבי רוב החלקות בארץ, כאלו שעברו הסדר. היא קובעת, כי חלקה מקורית היא "חלקה כפי שנרשמה לאחר הסדר המקרקעין ערב הרכישה הראשונה. נמצא, כי ההפקעות הרלוונטיות הן אלה שבוצעו לאחר הסדר המקרקעין.

יצוין, כי החלקה המקורית אינה תמיד החלקה שנוצרה לאחר ההסדר. אם נעשו לאחריו הקצאות במסגרת איחוד וחלוקה, ולא בדרך של הפקעה, הרי שהחלקה המקורית נוצרה רק לאחר הרפרצלציה. כיצד יכול השמאי לקבוע את המגבלה של 40% מהחלקה המקורית?

עד כה, שלטה שיטת החישוב היחסי, לפיה נקבע האחוז היחסי שנותר להפקעה לאחר הפקעות העבר. כך נקבע שיעור הפקעה שוויוני לכל חלקות הבת שנגזרו מהחלקה ההיסטורית. לדוגמא: אם ידועה לנו חלקה של 800 מ"ר, וידוע לנו שהופקעו מהחלקה המקורית 20%, הרי שגם אם הייתה החלקה המקורית בשטח 100 דונם, הרי שלצורך חישוב ההפקעה המותרת תחושב חלקה מקורית וירטואלית. מחלוקת שטח החלקה כיום ב-80% תתקבל חלקה וירטואלית ששטחה 1,000 מ"ר. אם מותר להפקיע ללא תמורה עד 40% מאותה חלקה וירטואלית, אזי השטח נטו המתקבל, ממנו לא ניתן להפקיע ללא תמורה, יהיה 600 מ"ר.

כך נמנעה במשך דורות אותה ספירה ידנית של כל ההפקעות מכל החלקות הבנות של החלקה המקורית האמיתית. ואולם, אותה חלקה מקורית אמיתית הועלתה לפתע באוב בפסק דין צאיג, והיא שמעלה, לטעמי, את חמתם של חברי השמאים. בשיטה הקודמת ידענו, כי ככל שחושבו ההפקעות לאחור, כך קטנו אחוזי ההפקעה האפשריים מהחלקה הנוכחית.

בשיטה החדשה, של החישוב המצטבר, אין מגבלה של אחוז הפקעה שוויוני ליתרת הפקעה בכל החלקות הבנות. אחוז ההפקעה המצטבר והשטח הנותר להפקעה יתבררו רק לאחר בדיקה ידנית של כל ההפקעות בחלקות הבנות, או מרגע שנספרו הפקעות בשיעור כולל של 40%. לעתים יתברר, כי שיטה זו היטיבה עם הלקוח, לעומת שיטת החישוב היחסי, ולעתים ההפך.

במקרים רבים, בהם מפת הגוש אינה מעודכנת לפי התב"עות, תידרש בדיקת כל הערות האזהרה על הפקעות בטאבו - מלאכה מפרכת, העלולה גם לעלות ממון רב (אגרות לנסחים). באותה ספירה ידנית יש לברר באילו הפקעות שולמו פיצויים (חברת מקורות משלמת בד"כ מהמטר הראשון, וישנם גם פיצויים מן החסד). מנגד, צריך לבדוק את עיסקאות המכר ללא תמורה לרשויות, שלא בדרך הפקעה. ביהמ"ש העליון הכיר בעיסקאות אלו, בתנאים מסוימים, כהפקעות לכל דבר.

אין חולק על כך שהלכת צאיג מקשה על הכנת שומות לפיצויים ולמטרות אחרות. ואולם, הלכה זו נמצאת כאן כדי להישאר, לפחות בעשור הקרוב. טוב יעשו חברי אם ימהרו לקבל את פסק הדין וינסו להפיק ממנו את המיטב.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.