הכלכלית ירושלים כמעט בידיו

הגיוס בוצע ע"י גמול סהר חתמים, בריבית שקלית משתנה במרווח של 0.3% מעל ריבית בנק ישראל. מדובר בגיוס לשנה, במסגרתו ניתנת למשקיעים אפשרות יציאה אחת לחודש. במסגרת ההנפקה חידשה מבני תעשיה פיקדון שגויס בסוף שנת 2000 לתקופה של שנה נוספת, ואף הגדילה את היקף הגיוס למשקיעים שהיו מעוניינים בכך. פיקדון, נזכיר, הנו מכשיר נזיל יותר מאשר פיקדונות לזמן קצר בבנקים, אפיק השקעה שנפגע קשות מהורדת הריבית החדה על ידי בנק ישראל, והנו בעל תשואה גבוהה יותר, שלעתים מגיעה לחצי אחוז.

רונית כהן, מנכ"ל גמול סהר חתמים, מצננת מעט את ההתלהבות מהקישור להורדת הריבית: "הפיקדון הוא בריבית משתנה, וכך גם הריבית על הפיקדון. במסגרת הנכסים הנזילים, המשקיעים מעדיפים אותו על הפיקדונות בבנקים, והיחס לא השתנה גם אם הריבית ירדה". עם זאת, לא מן הנמנע כי להורדת הריבית הייתה השפעה על החלטת המשקיעים בנושא הארכת מועד הפיקדון, זאת כתוצאה מהאכזבה מהתשואה על הפיקדונות השקליים. "לפני שנה גייסנו למבני תעשיה פיקדון לשנה. שאלנו את המשקיעים אם הם רוצים להאריך את הפיקדון, והרוב אמרו שכן. מבני תעשיה הסכימה מצידה למהלך, כך שהרוב הגדול של הגיוס הוא חידוש של הגיוס הקיים".

עבור מבני תעשיה, כאמור, לא מדובר בגיוס אג"ח בודד בתקופה האחרונה. החברה בה שולט פישמן באמצעות החברה הכלכלית, גייסה מהמוסדיים בתחילת הרבעון השלישי 130 מיליון שקל באג"ח לא סחירות, ועוד 75 מיליון שקל בהנפקה פרטית של אג"ח סחירות, במסגרת הגדלת סדרה קיימת.

מבני תעשיה, הנמנית עם קבוצת פישמן אחזקות, נחשבת לגדולה ביותר בתחומה בישראל והיא עוסקת בשלושה תחומים עיקריים: ייזום והקמה של מבני תעשיה להשכרה ולמכירה למפעלי תעשיה, בתי מלאכה, מסחר ומשרדים; תכנון וניהול עבודות פיתוח ותשתית לתעשייה, מגורים ותיירות; וניהול ואחזקה של מבנים בשטח כולל של כ-375 אלף מ"ר. בנוסף, מקימה החברה פרויקט של בנייה למגורים, "מגדלי ת"א". לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של 1.4 מיליון מ"ר, המושכרים למגוון רחב של שוכרים ברחבי הארץ, בשיעורי תפוסה של 87% בממוצע, ובכ-2,400 חוזי שכירות.

החברה-האם של מבני תעשיה, החברה הכלכלית, גייסה כאמור סכום קטן בהרבה בעצמה, למרות שאת הגיוס שלה הובילו חברות החיתום של הבנקים הגדולים - לאומי ושות', פועלים שוקי הון ודיסקונט חיתום. כישלונה של החברה הכלכלית היה גדול עוד יותר, זאת נוכח התחייבות החברה לשעבד נכסים בשווי של עד 190 מיליון שקל לטובת המחזיקים באג"ח, והעלתה את הריבית המקסימלית שנושאות האג"ח מ-5.8% ל-6%, בתשלומים חצי שנתיים.

כלכלית היא החברה הגדולה בישראל בתחום של ייזום והשכרת מבני תעשייה, משרדים ומסחר. הכנסות כלכלית ירושלים ברבעון השלישי הסתכמו ב-114.6 מיליון שקל, והרווח הסתכם ב-3.5 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם הרווח של כלכלית ירושלים ב-13.3 מיליון שקל, לעומת 37.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

עם כישלונה הקודם של החברה הכלכלית, הועלו ההשערות, כי תוצאות ההנפקה הן עדות נוספת לשינוי מגמה בשוק האג"ח הקונצרניות, לאחר גיוסים מוצלחים של מיליארדי שקלים בחודשים יולי-אוגוסט ע"י חלק מהחברות המובילות במשק. הגיוס האחרון של מבני תעשיה מוכיח כי שוק גיוסי האג"ח עדיין חי.

בין לבין, בתחילת החודש השלים פישמן את רכישתה המלאה כמעט של החברה הכלכלית, לאחר שהגדיל ל-99% את אחזקותיו בטי.אל.סי, המחזיקה ב-77.5% ממניות כלכלית ירושלים. החברה לא גילתה אמנם מיהו אותו מוכר, אך בעל המניות הגדול היחיד בטי.אל.סי, מלבד פישמן, הוא עוזי צוקר, מנהל בכיר בבנק ההשקעות בר סטרנס, שהחזיק ב-31% ממניות טי.אל.סי. בעקבות רכישת מניות צוקר בטי.אל.סי, הפך פישמן לבעל השליטה היחיד בכלכלית ירושלים. רכישת מניות צוקר בכלכלית ירושלים מתבצעת לאחר שבאוגוסט אשתקד רכש פישמן את מניות בר סטרנס (31%) וקרל גליקמן (5.94%) בטי.אל.סי.

וחזרה למבני תעשיה. הרווח הנקי של מבני תעשיה ברבעון השלישי הסתכם ב-18 מיליון שקל, לעומת 19 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ו-16.9 מיליון שקל ברבעון הקודם. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הרוויחה מבני תעשיה 41.5 מיליון שקל לעומת 48.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ההכנסות של מבני תעשיה מדמי שכירות גדלו בתקופה זו ב-9.5%, והסתכמו ב-188.6 מיליון שקל.

הפרויקט הבולט של מבני תעשיה הוא הקמת "מגדלי תל-אביב" בשכונת נחלת יצחק. הפרויקט כולל ארבעה מגדלי מגורים בני 112 יחידות דיור בכל מגדל, מרכז מסחרי, בניין משרדים וארבעה מרתפי חניה. מכירת הדירות בשניים מתוך ארבעת המגדלים החלה בשנת 1998, ונכון ליום המאזן מכרה החברה 134 דירות (כ-60% מסך הדירות). מבני תעשיה החלה להכיר בהכנסות מהפרויקט רק במהלך הרבעון השלישי אשתקד, ורשמה אז הכנסות של 70.4 מיליון שקל, שעלותן הסתכמה ל-54.4 מיליון שקל.

הכנסות מבני תעשיה בתשעת החודשים הראשונים של השנה מדמי ניהול מבנים הסתכמו ב-15.9 מיליון שקל, לעומת 11.9 מיליון שקל. השיפור נבע מגידול בשטחי המבנים המנוהלים על ידי החברה. פעילות נוספת של מבני תעשיה היא תכנון וניהול עבודות פיתוח, תשתית ובינוי לתעשייה, למגורים ולתיירות. סך הכל היתה מעורבת החברה ב-189 פרויקטים של פיתוח ותשתית בכל רחבי הארץ. ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של השנה מפעילות זו הסתכמו ב-4.6 מיליון שקל, לעומת 6.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה נובעת מההאטה בשיווק קרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, ממחסור בעובדים עקב המצב הבטחוני, ומירידה בהתחלות בנייה של יזמים פרטיים.

בסקירה שהוציא לאחרונה בנק הפועלים, סוקרים כלכלני הבנק את הפרויקטים שבנייתם תחל במהלך שנת 2002. בין השאר, תחל מבני תעשיה בבנייתם של 'פאואר סנטר' בעמק חפר (5,000 מ"ר המושכרים לשופרסל), בית קרלסברג באשקלון (4,000 מ"ר), בית ספקטרוניקס (5,000 מ"ר) ובית אמדוקס (3,000), שניהם באיזור 'שער הנגב' בשדרות. עוד מעריכים בבנק, כי הכנסותיה המצרפיות של מבני תעשיה צפויות להסתכם ב-310 מיליון שקל וב-378 מיליון שקל ב-2001 וב-2002 בהתאמה, במקביל לאכלוסם של נכסים מניבים נוספים, כדוגמת 'מגדלי אקרשטיין' וזקיפת הכנסות ממגדלי ת"א.