נאמן ממליץ לקק"ל על פשרה בין המלצות ועדות מילגרום ורונן, וביטול החלטה 737

"מתן זכויות לחוכר החקלאי בחלקת המגורים, והפרדתה מהשטח החקלאי; שיעור פיצוי של 15% מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד באיזור המרכז; ביטול החלטה 737; מתן זכות ייזום לחקלאים על הקרקע המופשרת". אלו הן ההמלצות העיקריות במסמך שהכין עו"ד יעקב נאמן לקק"ל. החלטות אלה ישמשו כמצע לדיון בדירקטוריון קק"ל, שנציגיה מהווים מחצית מחברי מועצת מקרקעי ישראל, הקובעים את המדיניות הקרקעית במדינה.

בראשית יוני 2001 פנתה הקרן הקיימת לעו"ד נאמן, בבקשה לגבש עבורה את עמדת הגורמים השונים בנושא זכויות החקלאים בקרקע. בקשה זו באה על רקע הניסיון לחוקק את חוק עיגון זכויות החקלאים בקרקע חקלאית, לו מתנגדת קק"ל, ועל רקע הוויכוח סביב מסקנות ועדת מילגרום.

החקלאים ראו בתחילה במסמך הזדמנות להגיע לפשרה עם קק"ל בנושא הקרקעות, ואף קיוו לעקוף בכך את מסקנות ועדת מילגרום, אך יו"ר הדירקטוריון, יחיאל לקט, הודיע שמדובר בנייר עמדה בלבד, שיסייע לקק"ל לקבוע את עמדתה בנושא.

בראשית הדו"ח מציע נאמן לאמץ את העיקרון שהוצע בדו"ח ועדת מילגרום, לפיו יש לחזק את זכויות החוכר החקלאי בחלקת המגורים. על-פי ההמלצה, תופרד חלקת המגורים במושב מחלקה א' החקלאית, כאשר שטחה של חלקת המגורים לא יעלה על שלושה דונם. החלקה המופרדת תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות, ויתרת השטח תוחכר לאגודה החקלאית בחוזה חכירה לדורות לשימוש חקלאי, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הזכויות בנחלות.

באשר לחלקת המגורים, ממליץ נאמן, לאפשר לפצלה לחלקות ששטחן עד חצי דונם, על פי עקרון של בית משותף. יחידת מגורים אחת תישאר צמודה לנחלה, והעברת הזכויות בה תתאפשר רק עם העברת זכויות הנחלה כולה. המינהל יחתום על חוזה חכירה לדורות עם מקבל הזכויות, בתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הקרקע. חוזה החכירה יהיה לארבע תקופות מתחדשות של 49 שנה.

על פי אופציה נוספת, בעל הנחלה יוכל להוון את זכויותיו בחלקת המגורים. לאחר ההיוון, יחולו על חלקת המגורים הכללים הנהוגים בחוזים עירוניים מהוונים לבנייה צמודת קרקע.

בקיבוצים ובמושבים שיתופיים, שבהם משבצת הקרקע רשומה על שם האגודה השיתופית, ממליץ נאמן לרשום יחידת מגורים על שם כל משפחה, כאשר על שאר שטחי המשבצת ימשיך לחול חוזה הקיבוץ. גם בקיבוצים תותר תוספת יחידות מגורים רק בשטח המחנה. תוספת היחידות תיקבע על ידי מוסדות התכנון.

במסמך ממליץ נאמן לבטל את סעיף 18 א' (שינוי ייעוד הקרקע), שמעורר את חמתם של החקלאים. לדעתו, למרות שעד היום הסעיף לא מומש, ואף חקלאי לא נזרק מאדמתו בשל שינוי ייעוד, יש לבטל את הסעיף, רק כדי שהחקלאים יחדלו להרגיש "מאוימים".

באשר לשיעור הפיצוי המגיע לחקלאים בעת שינוי הייעוד לבניית שכונות מגורים (החלטה 727), ממליץ נאמן על פשרה בין החלטת ועדת רונן, שקבעה פיצוי בגובה 20%, לבין החלטת ועדת מילגרום, שקבעה פיצוי בגובה 10%. יצוין, שהחקלאים התנגדו להצעת רונן, שלדעתם היתה נמוכה מדי, והתנגדו בצורה נחרצת להצעת מילגרום. כיום, מביעים חלק מראשי החקלאים את דעתם, כי יהיו מוכנים לקבל את הצעת רונן.

הצעת נאמן קובעת פיצוי בגובה של 15% באיזור המרכז, פיצוי בגובה 25% לאיזור עדיפות לאומית ב' ופיצוי בגובה 35% לאיזור עדיפות א'. חידוש נוסף של נאמן הוא ביטול ההבחנה בין חוכר בתנאי נחלה לחקלאי פרטי וחברה לעיבוד חקלאי, המוגדרים באופן שונה בהחלטה 727, וקובע פיצוי שווה לכולם.

עוד קובע נאמן מגבלות סף של פיצוי מינימום בשיעור של 50 אלף שקל לדונם, ומגבלת מקסימים של 150 אלף שקל לדונם. חלופה נוספת היא אפשרות לקבל פיצוי קרקעי שייגזר משווי הקרקע, בהתאם לזכויות הבנייה שבתוכנית.

עיקרון חשוב נוסף שקובע נאמן, הוא זכות הייזום על הקרקע, לפיה לחוכר תעמוד זכות קדימה לרכוש מהמינהל, בפטור ממכרז, חלק מהקרקע המופשרת, ולפתח אותה בעצמו. התשלום יחושב לפי 91% מערך הקרקע, וזאת מעבר לפיצוי. באיזור המרכז הזכות היא של 30%, באיזור עדיפות לאומית 40%, ובאיזור עדיפות א' 50%.

באשר להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 717, הקובעת שמושבים וקיבוצים יוכלו לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לתעסוקה בתמורה לדמי חכירה מהוונים, מציע נאמן להפחית את השטח המרבי שניתן לשינוי ייעוד, כמומלץ בדו"ח מילגרום.

נאמן מציע לאפשר 75 דונם באיזור המרכז, 100 דונם באיזור עדיפות לאומית ב', ו-150 דונם באיזור עדיפות לאומית א'. נאמן מציע, שהתשלום למינהל ייקבע על פי דמי חכירה מהוונים מלאים מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד. עוד מציע נאמן לבטל את החלטה 737, המאפשרת מתן אפשרות מגורים לבנים ממשיכים, על ידי בניית שכונה חדשה (הרחבה). על פי הצעת נאמן, תוספת המגורים תהיה בתוך חלקת המגורים במושבים ובקיבוצים, תוך ניצול הקרקע והתשתיות הקימות.