אולי התעוררות שולית, אבל לא שינוי מהפכני

במסיבת העיתונאים החגיגית בה בישרו קברניטי המשק, ראש הממשלה, שר האוצר ונגיד בנק ישראל, את מה שכולם כבר ידעו כבר כמה ימים קודם לכן - ירידה חדה ומשמעותית של 2% בריבית המוניטרית, בחר שר האוצר להתייחס דווקא לנושא המשכנתאות. באמצעותו הדגים השר, בחגיגיות משולהבת, את החיים שאחרי הורדת הריבית, והצהיר, כי מעתה נשלם פחות על המשכנתא שלנו. הדוגמא חדרה מיד ללבותיהם של רבים, בעיקר בשל הקרבה הגיאוגרפית בין הלב לכיס, שסובל מידי חודש בחודשו מאותה משכנתא גדולה שנוגסת את החלק הכי גדול מכל ההוצאות הקיימות בדרך כלל במשק בית.

לא נעים לאכזב את מי שחשב, כי השר התכוון אל מי שכבר מנהל מערכת יחסים, ותיקה כחדישה, עם משכנתא קיימת. לגביהם, אף הורדה בריבית לא תשנה את הריבית על המשכנתא שכבר לקח (פרט למשכנתאות בריבית משתנה אותן נטלו מיעוט שולי של לווים ועליהן נדבר בהמשך). גם אם השתמע אחרת מדבריו של השר - הוא בוודאי התכוון רק לאותם רוכשי דירות שירכשו מעתה ואילך דירה, ויבקשו מימון מאחד הבנקים למשכנתאות.

מסתבר, כי השר צדק בעובדות - הריבית על המשכנתאות ירדה, ובאופן דרמטי. אך בזה, פחות או יותר, הסתיימה השפעתה של הפחתת הריבית המוניטרית על שוק המשכנתאות ועימו על שוק הנדל"ן. בניגוד להתאוששות והצמיחה שאולי צפויה בענפים אחרים במשק, בנדל"ן ובמשכנתאות לא צופים התעוררות, לה מייחלים בענף כבר שנים ארוכות.

קודם לעובדות: הריבית על המשכנתאות ירדה בשיעורים ניכרים בשבועיים האחרונים. לא מדובר בשינוי של 0.2%-0.1%, שגם לו השפעה מהותית כשמדובר במשכנתא שמגיעה להיקפים של עשרות אלפי דולרים ונפרשת בדרך כלל על פני שנים ארוכות.

מדובר בשינוי של כ-0.75% בריבית לטווח ארוך - מריבית של 6.25% לפני חודש עד ריבית של 5.6%-5.5% כיום, ובשינוי חד יותר בריבית לטווח קצר של עד 1.5% - מריבית של 6% לפני חודש עד ריבית של 4.5% בלבד כיום. ריבית קצרה זו משמשת בעיקר לווים המבקשים הלוואות גישור או לווים הלוקחים הלוואות בריבית משתנה.

הירידה בריבית על המשכנתאות ניכרת גם במסלולים האחרים, בנוסף למסלול הצמוד, שהוא המסלול העיקרי והפופולארי ביותר. מסלול הפריים למשל, שכמובן ירד במישרין ב-2%, עקב ירידת הפריים מ-7.3% ל-5.3%, וכן במסלול הדולרי, בו ירדה הריבית, בעזרתו של הנגיד האמריקני, מרמה של 9% לפני שנה (ליבור בתוספת 2%) ל-4% כיום.

ירידה חדה זו מתווספת לירידה שכבר החלה בשנת 2001. לפי נתוני בנק ישראל, שפורסמו בסוף השבוע שעבר, ירדה הריבית הממוצעת על משכנתאות ב-1.23%, מריבית של 7.2% ל-5.97%. כלומר, מדובר על ירידה מצטברת של 2% ויותר בשנה ושבוע.

כיצד משפיעה ירידה בריבית השיקלית על הריבית של משכנתאות, שהן ברובן המוחלט צמודות למדד, ולכן הריבית שנגבית עליהן היא ריבית אחרת - ריבית צמודת מדד?

לכך יש מספר הסברים, שהעיקרי בהם הוא, שבתנאים של עלייה בריבית השיקלית ואי שינוי באינפלציה, ירידה בריבית השיקלית גוררת אחריה ירידה בריבית הריאלית (הריבית השיקלית בניכוי האינפלציה). ירידה בריבית הריאלית מביאה לירידה בתשואות של אגרות החוב צמודות המדד - ומכאן הדרך קצרה לירידת הריבית על המשכנתאות, שגובהה נובע מאותן אגרות חוב.

סיבה נוספת היא הירידה באטרקטיביות של האפיק השיקלי, בו קוצצה הריבית. המשקיעים, במקרה זה המשקיעים המוסדיים - מחפשים אפיק השקעה כדאי יותר, וכך מגיעים לאגרות החוב הצמודות, שרכישתן מעלה את מחיריהן ומורידה את תשואותיהן. גם לפיחות, שמגיע בדרך כלל אחרי עליית ריבית, יש תרומה לתהליך. הפיחות תורם לעלייה בציפיות לאינפלציה, דבר ששוב מביא לעלייה במחירי האג"ח הצמודים ולירידה בתשואות שלהם. הפיחות משפיע בעיקר על אגרות החוב לטווחים הקצרים עד הבינוניים, דבר שמסביר מדוע דווקא שם היתה הירידה בריבית חדה יותר.

הקשר בין תשואות אגרות חוב צמודות למדד לריבית על משכנתאות נעוץ במקורות הבנקים - אותם מקורות מהם מגייסים הבנקים את הכספים שמשמשים להם להלוואות לרוכשי הדיור. זאת, למרות שאגרות חוב אלה אינן, ברוב המקרים, המקורות הישירים בהם משתמשים הבנקים למימון ההלוואות.

האנליסט הראשי של בנק אגוד, אמיר חייק: "המקורות העיקריים מהם משיגים הבנקים למשכנתאות את הכסף שהם מלווים לציבור הוא חיסכון ארוך טווח וקופות גמל. אותן קופות גמל הן שחקניות ראשיות בשוק הצמודים, ולהן כספים רבים של עמיתים אותן הן יכולות להשקיע או באגרות חוב צמודות או בבנקים למשכנתאות, שם בדרך כלל הריבית שיקבלו קצת גבוהה יותר, כפיצוי על אובדן הסחירות שקיימת באג"חים ולא קיימת אצלם. כאשר התשואה על אגרות החוב יורדת, הבנקים למשכנתאות מרשים לעצמם להוריד את הריבית שהם מציעים לקופות הגמל, וכך יורדת לה הריבית על המשכנתא".

לשאלה מה יקרה לאותן תשואות עונה חייק: "יש הערכות שהתשואות ישובו ויעלו, מגמה שכבר החלה להסתמן בשבוע שעבר. יש לזכור, כי הירידה נובעת משתי השפעות חשובות שפועלות במקרה זה באותו כיוון: הורדת ריבית בפני עצמה גורמת לירידה בעיקר בטווחים הארוכים של האג"חים, והפיחות שמשפיע על אלה הקצרים. אם הדולר יירגע אז התשואה באג"חים הצמודים תעלה בקצת ואיתה הריבית. אך העלייה תביא את הריבית לרמה נמוכה מרמתה הקודמת, כי עדיין השפעת הפחתת הריבית קיימת ושרירה".

השפעה נוספת מוצא חייק בגירעון הממשלתי שיצריך מהממשלה גיוס כסף באמצעות אגרות חוב צמודות לתקופה של 10 שנים. גיוס כזה עשוי להעלות את התשואות על אגרות החוב ואיתן את הריבית על המשכנתאות. אבל שוב, גם במקרה זה, לרמה נמוכה מזו של ערב הורדת הריבית המוניטרית ב-2% על-ידי בנק ישראל. חייק: "כל עוד הנגיד לא יעלה בחזרה את הריבית, מירב הסיכויים שריבית המשכנתאות תיוותר ברמה נמוכה מזו שהיתה קיימת ערב מהלך הריבית בשלהי 2001".

לשאלה האם הירידה החדה בריבית תעורר את שוק הנדל"ן ועימו את שוק המשכנתאות, או שמא להפך, משיב חייק בשלילה: "אני חושב שזה לא יביא את השוק להתעוררות מיידית. צריך לזכור, שמחירי הדירות צפויים להתייקר עם המשך הפיחות. התעוררות השוק תנבע מרצונו של הציבור לקנות דירות, מה שלא קורה היום לאור המיתון הכלל-מישקי. בנוסף לכך, בדרך כלל שינוי בריבית לא משפיע מיידית על הציבור, שנוהג להמתין מעט עד שהוא מתרגל לריבית נמוכה לאורך זמן. השינוי הנוכחי בריבית עשוי לתרום להתעוררות שולית בענף הנדל"ן, אך לא לשינוי מהפכני".

גם בבנקים למשכנתאות מסכימים, אמנם בצער, עם תחזיתו של חייק.

גלובס: מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג, האם אתה רואה את הציבור רץ לבנק לקחת משכנתא זולה אחרי שחזר מסגירת עיסקה אצל הקבלן הקרוב?

צבאג: "לצערי לא. הציבור עדיין מבולבל. מצד אחד היום מחירי הדירות החדשות לא צמודים לדולר, והקבלנים שרוצים למכור ממשיכים לנקוב בשער הדולר לפני הזינוק. אך מצד שני, משפרי הדיור מנסים למכור את דירותיהם הישנות לפי הדולר החדש, כלומר בעלייה של אחוזים ניכרים בחישוב שיקלי. אם לפני הפיחות היה קושי אמיתי במכירת דירות יד שנייה, אז היום, במחירים החדשים המבוקשים - על אחת כמה וכמה. זה תוקע את השוק כולו, כי מי שלא מוכר דירה ישנה לא מגיע לקבלן לקנות חדשה וכמובן שלא מגיע לבנק לבקש משכנתא. יש קצת התעוררות, בעיקר אצל זוגות צעירים, אבל זה לא משהו משמעותי".

- מה עם דירות להשקעה, אפיק השקעה שהיה חביב על ישראלים ערב המיתון בנדל"ן, והופך היום לכאורה לכדאי יותר, עקב התמשכות מגמת עליית מחירי שכר הדירה והירידה בריבית שמקלה על מינוף עיסקאות אלה?

"דירה היתה השקעה חביבה על ישראלים לא בגלל התשואה השנתית שהניבה, אלא רק בגלל עליית ערך הדירה. עד שלא תהיה מגמה של עליית מחירים לא יחזור הנדל"ן לככב ברשימת ההשקעות המועדפות".

- מה בכל זאת צריך לקרות כדי שענף הנדל"ן יתעורר, אם ירידה כה חדה בריבית שצפויה לעורר ענפים רבים אחרים, לא תעורר אותו?

"הגורם החשוב ביותר הוא המצב הכלכלי-ביטחוני. רק שיפור משמעותי בו עשוי להניע את שוק הנדל"ן".

- האם הירידה החדה בריבית עוד תימשך?

"אם תימשך מגמת עליית הדולר, הריבית תוכל לרדת בעוד 0.5% בחודש הקרוב. מדובר בירידה המקסימלית אותה אני צופה, וזאת, כי אם תהיה עלייה חדה מאד של הדולר, שאמורה לגרור ירידה חדה יותר בריבית המשכנתאות, הרי שבנק ישראל יתערב ויעלה את הריבית השיקלית - דבר שימתן מיד את הפיחות ועימו את הירידה במחירי המשכנתאות". - איזה מסלול הצמדה תציע למי שלקח היום משכנתא, לאור התנאים החדשים שנוצרו בשווקים?

"המסלול המועדף לדעתי הוא שילוב של כמה מסלולים: צמוד, ריבית משתנה, שיקלי ודולרי. אני רוצה לציין, כי המרוויחים הגדולים מהפחתת הריבית הם לווים שלקחו משכנתא בריבית משתנה בשנה שנתיים האחרונות. אלה הרוויחו הון תועפות מירידת הריבית.

"לעומתם, אלה שלקחו הלוואות בריבית קבועה, נשארו "תקועים" עם הריבית הגבוהה ריאלית היום, ולא יכולים להנות מהירידה החדה".

גם מנכ"ל בנק משכן, עידית לוסקי, לא תולה הרבה תקוות במהלך הריבית האחרון, בכל מה שקשור לשוק הדירות ושוק המשכנתאות: "הריבית זה אחד הדברים הכי חשובים והכי משפיעים על החלטות הלקוח כאשר הוא לוקח משכנתא, וזה עוד יותר נכון ברכישת דירה להשקעה. אך בקבלת עצם ההחלטה בדבר רכישת נכס הנדל"ן מהווה הריבית גורם אחד מני רבים. לכן, גם העובדה שאנו רואים ירידה חדה מאד בריבית, כזו שלא זכורה כמותה בשנים האחרונות, אין בה מספיק כדי לעורר את הענף".

לוסקי מתארת שיפור מה בביצועי משכנתאות שנראה בסוף דצמבר, אך לא ממהרת לשייכו להורדת בריבית. יותר הגיוני שהוא קשור לעצירה המלאכותית שקרתה בביצועי המשכנתאות עקב השביתה הממושכת במשרדי הטאבו בראשית דצמבר, ועקב עצירת המשכנתאות לזכאים בשל בעיה תקציבית באוצר. אלה יצרו עצירה לא טבעית בביצועים, ששחרורה ערב סוף השנה תרם לעלייה בביצועים.

לשאלה מה צריך לקרות כדי לאושש את שוק הנדל"ן אומרת לוסקי, כי מדובר בשורה של גורמים שצריכים להשתפר: בראש ובראשונה המצב הביטחוני, שיפור בתשתיות ואימוץ המלצות ועדת רבינוביץ'.

לשאלה מה יקרה לריבית משיבה לוסקי, כי עלייה נוספת בדולר מסכנת את המשך הירידה בריבית, וזאת, כי היא יכולה לגרום לעליית הריבית המוניטרית ואיתה גם הריבית על משכנתאות. אך אם יתייצב הדולר, לדבריה, נראה עוד ירידה זעומה בריבית בטווחים הארוכים, ובקצרים ירידה משמעותית קצת יותר של 0.3%-0.2%.

לוסקי: "כעת זה זמן לא רע לרכישת דירה. המחירים של הנדל"ן טובים, אחרי ירידה חדה וממושכת, והריבית על המשכנתאות נמוכה. בכל מקרה, כדאי ללווים לשלב בין מסלולים: 40%-30% מהמשכנתא במסלול הצמוד בריבית קבועה, חלק דומה במשתנה והיתר בפריים".

דיעה שונה מכולם מציג מנכ"ל בנק המשכנתאות הגדול במערכת, בנק טפחות, חיים פרייליכמן. זה יצא בסוף השבוע שעבר בהודעה חגיגית לעיתונות, בה נכתב, כי "השבוע הראשון של חודש ינואר מתאפיין בגידול משמעותי במספר המתעניינים (בביצוע משכנתא בטפחות, ד.צ.) ובנטייה ברורה של הציבור לחזור להשקיע, ולרכוש דירות ונדל"ן".

תיאור אופטימי זה מעלה סימן שאלה לנוכח הניגוד בדיווחים. אך עיון מדוקדק יותר בלשון ההודעה פותר את הדילמה. המילים בהם בחר מנכ"ל בנק טפחות להשתמש הם: גידול משמעותי, ונטייה ברורה. אין הערכות מספריות ואין כמויות מחייבות. נראה שפרייליכמן ופקידי טפחות חווים גישושים של הציבור, שעדיין אינם באים לידי ביטוי בחתימה על עיסקאות של ממש - דבר די הגיוני שמדובר בשוק בו מבצע אזרח מן השורה את הרכישה היקרה בחייו. אולי אולי מנבאת הצהרתו של פרייליכמן את השינוי המסתמן בעתיד הלא רחוק.