זו עיסקה כשרה למהדרין

"המינהל חולק על זכותו של הקיבוץ לקבל תמורה כלשהי עבור ויתור על אדמת מדינה, והעיסקה אינה מקובלת עליו, כי רק למינהל שמורה הזכות לקבל תמורה בגין זכויות במקרקעי ישראל השייכים לו".

לצערי, המינהל והיועצת המשפטית שלו, ובעקבותיהם מר ליכטמן, טעו! העיסקה דנן כשרה למהדרין! הסכום ששולם ע"י תנובה לקיבוץ תל יוסף איננו בגדר "תמורה בגין זכויות במקרקעי ישראל השייכים לו". כעת, מוטלת עליי חובת ההוכחה:

בצמוד לקיבוץ תל יוסף (כביש 71א, עפולה-צומת השיטה), ממוקמת המחלבה המרכזית של תנובה בעמק יזרעאל.

תנובה פנתה למינהל מקרקעי ישראל וביקשה להרחיב את המחלבה ב-37 דונם. הבקשה להרחבת המפעל היתה מעוגנת היטב בתקנה 25(11) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 הקובע פטור ממכרז ב: "הענקת זכויות במקרקעין גובלים למפעל קיים לצורך הרחבת מפעל, הכול בהתאם להמלצה מנומקת של המשרד האחראי לתחום פעילותו של המפעל".

תנובה מילאה אחר כל התנאים שבתקנת הפטור, והמינהל החליט להקצות לה את הקרקע. ההדגשה על הפטור המוענק במישרין לתנובה חשובה ביותר במקרה זה, מאחר שתנובה אינה מקבלת את הפטור מכוח הזכויות של קיבוץ תל יוסף, אלא מכוח הדין, הקובע פטור המוענק במישרין לתנובה.

מאחר שאין מחלוקת שהפטור ניתן לתנובה בדין, עלינו לבדוק האם התמורה שקבל המינהל בגין הקצאת הקרקע במקרה זה פחותה בדרך כלשהי מהתמורה האופטימלית שהוא אמור לקבל בגין הקצאה זו, או בלשון אחרת, האם חלק מהתמורה המגיעה למינהל הוגנבה לידי קיבוץ תל יוסף?

גם לשאלה זו קיימת תשובה ברורה בדין. תקנה 30 לתקנות חובת המכרזים קובעת כדלקמן: "(א) הענקת זכויות במקרקעין בידי המינהל ללא מכרז פומבי תהיה במחיר שיקבע שמאי ממשלתי". מקביעת המחוקק ברור, שהתמורה האופטימלית שהמינהל זכאי לקבל בגין קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז היא התמורה שקבע השמאי הממשלתי.

הערכת השמאי לקרקע היתה 4.4 מיליון שקל (הסכום האופטימלי שהמינהל יכול לקבל). התשלום בפועל למינהל היה 1.2 מיליון שקל. סכום זה נגזר מהחלטת ממשלה למתן הנחות בהקצאת קרקע לתעשייה באיזור עדיפות לאומית. קיבוץ תל יוסף נקבע על פי החלטת הממשלה כאיזור עדיפות לאומית ב'. מינהל מקרקעי ישראל לא היה זכאי אפוא, מכוח הדין, לקבל תמורה כלשהי מעבר ל-1.2 מיליון שקל.

תנובה רשאית לגלם כל סכום לקיבוץ תל יוסף או לכל גורם אחר (מעניין מה היתה תגובת המינהל אילו התשלום באותו סכום היה משתלם לעורך דין שטיפל בעיסקה), כל עוד תנובה אינה מבקשת להקטין בשל כך את התמורה המגיעה למינהל.

ליכטמן ממשיך וכותב כך: "צד הכסף: בתנובה יודעים לעשות חשבון, הקרקע שווה להם 8.8 מיליון (לקיבוץ) ועוד 1.2 מיליון (למינהל). אם לתנובה זה שווה 10 מיליון, איך יוצאת מהשמאי הממשלתי הערכה של 4.4 מיליון שקל?"

במקרה זה (מבלי להקיש למקרים אחרים שבהם התמיהה אכן קיימת), יש ערבוב מושגים בין שווי השוק שאותו נדרש השמאי לקבוע, ובין שווי 10 מיליון שקל במקרה דנן, שהושפע מ"יחסים מיוחדים". הגדרה יפה לשווי שוק ניתן למצוא בסעיף 10 לחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1976 המתייחס ל"מחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים". שווי השוק במקרה דנן הוא 4.4 מיליון שקל, וזהו שווי בתנאים רגילים המגיע כתמורה למינהל.

באה החלטת הממשלה ונתנה הנחה באיזור עדיפות. ההנחה ניתנת ללא קשר לזהות המתקשרים בהקצאת הקרקע - עשירים, עניים וכו'. הנחה זו חלה, כמובן, גם על תנובה ועל קיבוץ תל יוסף. כל תשלום מעבר לכך של תנובה הוא בבחינת תמורה שנקבעה בהשפעת יחסים מיוחדים. "לעתים ישפיעו היחסים המיוחדים דווקא על קביעת תמורה גבוהה משווי השוק וטעמי הצדדים עימם" (ראו יצחק הדרי "מיסוי מקרקעין" פסקה 5.13).

המקרה של תנובה וקיבוץ תל יוסף איננו דומה כלל וכלל לחוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה בעניין החלטה 737. במקרה ההוא (737), חבר באגודה חקלאית מקבל פטור ממכרז והטבה כספית ניכרת, וממסחר אותה במחיר הגבוה ממחיר ההקצאה, בניגוד מוחלט לעקרונות שבגינם קיבל את הפטור וההטבה.

לשם השוואה, אילו תנובה היתה מבקשת לסחור בפטור ממכרז שקבלה, ולהעבירו לחברה תעשייתית אחרת בתמורה גבוהה ממה ששילמה, אז ההשוואה ל-737 היתה במקומה.

לסיכום, התשלום שתנובה שילמה לקיבוץ תל יצחק לא נגע כלל לתמורה בגין זכויות במקרקעי ישראל. התמורה במלואה בגין הזכויות שולמה למינהל כדין. תנובה רשאית להוקיר תודה לחברי קיבוץ תל יוסף בדרכים שונות: טיול מאורגן לתורכיה או כיסוי חובות של הקיבוץ או משלוח תמידי של יוגורט. דבר אחד נפלא מבינתי: מדוע ויתר הקיבוץ על פיצוי חקלאי הקבוע בהחלטות המועצה?

הכותב היה מנכ"ל ממ"י.