אחד הנושאים החשובים בביצוע כל הסכם הוא עמידה בלוח הזמנים מטעם הצדדים. לדוגמא,
בהסכם מכר מקרקעין הקונה צריך לעמוד בלוח הזמנים בתשלומים. כנגד זה המוכר חייב
גם כן מצידו לעמוד בלוח הזמנים של פינוי המקרקעין והעברת הזכויות על שם הקונה
בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, אם הזכות רשומה שם.
כבר נקבע בפסיקה, כי חיובים עיקריים בהסכם הם מותנים ושלובים זה בזה, גם אם
בהסכם העניין לא צוין (ראה מאמרי שפורסם במדור זה ביום 15.7.01 בעניין ע.א
1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין), באשר הנחה בסיסית היא, כי כעקרון
הקונה אמור להשלים תמורה רק בתנאי שהמוכר מסוגל להעביר את הנכס ואת הזכויות
לטובת הקונה.
כידוע, אי קיום הסכם מהווה הפרה ובמקרים מיוחדים מהווה הפרה יסודית. להפרה
יסודית משמעות מכרעת, באשר צד שלא הפר הפרה יסודית זכאי לבטל את ההסכם או לאכוף
ואף לתבוע פיצוי מוסכם.
כמעט בכל הסכמי מכר מקרקעין, הצדדים קובעים בינם לבין עצמם מספר סעיפים, שאי
קיומם מהווה הפרה יסודית, ובעניין זה לפסיקה אין עניין להתערב, באשר צדדים
להסכם רשאים לקבוע כרצונם הוראות בהסכם, ובלבד שאינן נוגדות את תקנת הציבור
ושאינן נוגדות את תכלית ההסכם.
לעיתים קורה, שהצדדים להסכם לא קובעים הוראה כלשהי בעניין הפרה יסודית, אלא
מעדיפים באופן כללי לכתוב, שכל איחור בקיום "כל חיוב" מעל למועד מסוים מהווה
הפרה יסודית. דא עקא, כי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה) מ-1970 קובע,
כי "תניה גורפת העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף
אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". ומתעוררת השאלה: האם תניה כזו בהסכם בעניין
איחור בקיום "כל חיוב", מהווה תניה גורפת?
שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א, בפני השופט גבריאל
קלינג, בעניין ה.פ אדרבי צבי ואח' נ' כהן אביבה ועו"ד נח ליפשיץ. בעניין אדרבי
הנ"ל, המבקשים מישכנו את זכותם בדירה לטובת מוסד פיננסי. המבקשים לא עמדו בתשלומים
ובית המשפט מינה את המשיב 2 ככונס למכירת הדירה. המשיבה 1 רכשה את הדירה מהכונס
לפי לוח תשלומים כלשהם שהיה בחוזה. במקביל, המבקשים בעצמם מכרו את הדירה לצד
ג'. עת המשיבה 1 שמעה על העניין, ובהסכמת הכונס, עיכבה את תשלומיה עד בירור
העניין. לאחר ביטול ההסכם עם צד ג', המשיבה 1 המשיכה בתשלומיה.
המבקשים עתרו בתיק דנן להצהיר, כי לאור העובדה שהמשיבה 1 איחרה בתשלומים, אזי
ההסכם איתה מבוטל כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם. המבקשים סמכו את ידיהם על
הוראה בחוזה בין הכונס לבין המשיבה 1 שקבעה: "... איחור צד כלשהו, בביצוע פעולה
החלה עליו, על-פי הסכם זה בפיגור של עד 20 ימים, לא ייחשב האיחור כהפרה יסודית
של הסכם זה".
השופט קלינג דחה את העתירה וקבע, כי הוראה מעין זו בהסכם שקבע באופן גורף,
כי כל איחור מעבר למועד מסוים יהיה הפרה יסודית, אין לו תוקף. קלינג בחן גם
את האפשרות, שמא יש כאן הפרה יסודית לא מכוח ההסכם אל מכוח הדין. בעניין זה
הסתמך קלינג על רישא של סעיף 6 לחוק התרופות הקובע, כי הפרה יסודית היא בין
היתר: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה
מראש את ההפרה ותוצאותיה...".
השופט קלינג קבע, כי לאור הנסיבות, שהכונס עצמו (שנכנס בנעלי המבקשים, המוכרים)
הסכים שהמשיבה 1 תפסיק את התשלומים עד לבירור גורל ההסכם עם צד ג', אין לראות
במשיבה 1 כמפרה את ההסכם מרצון. השופט קלינג הבחין בין המצב כאן לבין מצב רגיל,
בו בעלים המוכר את דירתו זקוק לתשלומים דווקא במועדים הקבועים לכך. בעניין
התביעה בפני השופט קלינג, כל הכסף מהמשיבה 1 היה מיועד לפירעון החוב שהכונס
היה מעוניין לסילוקו, ולא היה במועדים עניין גורלי. העניין דומה למצב, שבו
באמצע חיי ההסכם לקונה נודע, כי על זכויות המוכר הוטל עיקול. קונה סביר לא
ימשיך, ולא ניתן לדרוש ממנו להמשיך ולשלם למוכר שלו, גם אם לטובת הקונה יש
הערת אזהרה שמגנה עליו.
כמו כן קבע קלינג, כי עת המשיב 2 מונה ככונס נכסים, למעשה, הכונס "הפקיע מהם
(מהמבקשים) את יכולת העשייה בנכס". במקרה כזה, הכונס הוא זה שצריך לתבוע את
הקונה, קרי המשיבה 1, ואם הכונס שגה, המבקשים צריכים לפנות לבית המשפט להורות
לכונס לבטל את העיסקה.
פסק דין זה מוביל לשאלה מעניינת אחרת. מה היתה התוצאה אילו המכירה היתה מתבצעת
ע"י המבקשים עצמם, והנה נודע למשיבה 1, כי המבקשים עשו עיסקה נוגדת והמשיבה
1 מעכבת את התשלומים. האם ניתן לומר כי המשיבה 1 ביצעה הפרה יסודית?
תחושת הצדק וההיגיון מחייבים לתוצאה, כי גם במקרה זה לא נראה בקונה כמפר כשהבעלים
מוכר בשנית את הדירה. איך ניתן לצפות מהקונה הראשון שימשיך לשלם למוכר? המוכר
עצמו עשה הפרה יסודית עת ביצע עיסקה נוגדת, אזי מה יש לו להלין על הקונה במקרה
זה.
מפסק הדין של השופט קלינג ניתן להסיק, כי נסיבות כריתת ההסכם וכן התפתחויות
בתוך חיי העסקה מכריעות ביותר לעניין הקביעה, איזו הפרה תיחשב כיסודית חרף
האמור בחוזה.
הכותב הוא גם אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
