ניוד זכויות בקרקע חקלאית: צעד מהוסס קדימה

הוצאתם לפועל של פרויקטים משותפים נתקלת בקושי משפטי, הנובע ממעמדה של הקרקע החקלאית הנמצאת במשבצות היישובים.

סעיף 12 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע, כי הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה חיבור של קבע, למעט מחוברים הניתנים להפרדה, ואין הבדל אם המחוברים נבנו, נטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אחר. עולה מכך, כי הבעלות על נטיעות ומבנים המוקמים במסגרת פרויקט חקלאי עוברת לבעלות המינהל (ובכפוף לזכויות החוכר) עם חיבורם לקרקע.

יתרה מזו, חוזי המשבצת השונים ("חכירה לדורות", "תלת שנתי" ו"משולש") אוסרים על שיתוף משקיעים בקרקע או על שעבודה לצורך מתן ביטחון לשותף או לבנק המעמיד מימון.

גם חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע ובמים), תשכ"ז-1967, אוסר על קנייה או שעבוד של כל זכות שיש למחזיקים בקרקע. אלה נחשבים ל"שימוש חורג", המותר אך ורק באישור שר החקלאות או מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות.

הוראת אגף חקלאי 17 (הדפס מתוקן 15.6.92) אפשרה לאגודות, "לאור המצב השורר כיום ביישובים החקלאיים", לנייד קרקע חקלאית אשר הושכרה להן כמשבצת התיישבותית לשם עיבוד חקלאי.

על-פי ההוראה, קרקע "מנוידת" תוצא באופן זמני מחוזה המשבצת של היישוב בתקופה שבה תושכר לגורם חיצוני מומלץ, בחוזה עונתי לתקופת השימוש המומלצת כתקופת המינימום. לאחר מכן תושכר הקרקע לגורם החיצוני המומלץ בחוזה לתקופה של שנה אחת בכל פעם, כל עוד לא תודיע האגודה שלמשבצתה שייכת הקרקע על רצונה לחזור ולעבד אותה.

ההוראה אסרה על האגודה לגבות מהגורם החיצוני כספים בגין זכויותיה בקרקע אלא על השקעותיה, כגון צנרת, זכויות מים ונטיעות, וכן עליה לפצותו על השקעותיו עם החזרת הקרקע.

באחרונה פרסמה מועצת מקרקעי ישראל החלטת מועצה, כהוראת שעה התקפה עד ליום 31.12.02, בדבר ניוד זכויות לעיבוד בקרקע חקלאית וניוד זכויות לאחזקת וגידול בעלי חיים בקרקע חקלאית. מספר ההחלטה הוא 915, מישיבה ביום 5.11.01.

שלא כמו הוראת האגף, ההחלטה חלה גם על חוכרים בעלי חוזה חכירה ארוך שלא בתנאי נחלה. ההחלטה מבחינה בין ניוד-עיבוד, שהינו כמסירה של זכויות עיבוד או הקמת שותפות לעיבוד של קרקע חקלאית, לבין ניוד בעלי חיים, שהינו מסירת זכויות לאחזקת וגידול בעלי חיים, בדרך של שותפות, לרבות לאגודה שיתופית חקלאית של השותפות שתוקם לצורך זה. בשני המקרים נאסר על הקניית זכויות בקרקע לגורם אחר.

ההחלטה מגבילה את אפשרויות הניוד לרשימת אפשרויות מצומצמת:

א. בין בעלי נחלות באותו מושב, בהסכמת האגודה (גם במקרה שלמתיישב יש חוזה חכירה לדורות).

ב. בין אגודות בעלות חוזי משבצת.

ג. בין אגודה כאמור לתאגיד של אגודות שהאגודה חברה בו.

ד. בין אגודה לבין תאגיד שעיסוקו לפי תקנונו הוא עיבוד שטחים לגידולים חקלאיים, ובלבד שהניוד נעשה בדרך של שותפות.

ה. בין חוכר לבין גורם אחר, בתנאי שיאושר ע"י ועדת היתרים שהוקמה עפ"י ההחלטה.

ההחלטה קובעת, כי ניוד יאושר רק לגורם שנמצא מסוגל ויכול לעבד את הקרקע, וכי לא יינתן היתר לניוד להסכם ניוד שמהווה תשלום של רנטה תמורת השימוש בקרקע, כאשר כל האחריות לעיבוד הינה בפועל בידי הגורם שלו נמסרה הקרקע לעיבוד.

נקבע, כי הזמנת עבודות עיבוד על בסיס פרטני לעיבוד מסוים חד פעמי, על חשבונו המלא של המזמין, לא תיחשב כניוד ואינה טעונה הסכמה.

תקופת הניוד תהיה בעיבוד חקלאי - עד חמש שנים, במטעים - עד עשרים שנה.ניוד קרקעות משבצת בשיעור העולה על 25% משטח המשבצת טעון אישור של שר החקלאות. אין לנייד שטחי מרעה וגידולים עונתיים.

ההחלטה קובעת, כי אין להעביר זכות ניוד וכי הזכות אינה מקנה הרשאה ליזום שינוי ייעוד בקרקע או להנות מפירותיו של שינוי ייעוד.

בתקופת הניוד יוסיף השטח להיכלל בחוזי החכירה הקיימים, לרבות חוזה משבצת. נקבע, כי דמי החכירה לגבי קרקעות המוחכרות בתנאי נחלה יועלו למחיר הנהוג לגבי קרקע שאינה בתנאי נחלה, למעט בניוד בין חברי אגודה, בשותפות בין אגודות שבה האגודה המניידת חייבת בשליש מהעלויות השוטפות לפחות וזכאית לשליש מהתמורות לפחות, וכן במקרה שהניוד הוא לתאגיד אגודות והאגודה המניידת נושאת בהוצאות (וזכאית לתמורות) כעולה מגודלה היחסי בתאגיד. ההחלטה מסמיכה את המינהל להכין נוהל לביצוע ההחלטה בתיאום עם הרשות המוסמכת למתן היתרים במשרד החקלאות, וכן לקבוע קריטריונים נוספים.

יש בהחלטה משום צעד חיובי שנותן פתרון זמין לחוכרים רבים, המעוניינים לקיים את חוזה החכירה שלהם או לפתח חקלאות מודרנית. הימים שבהם כל בעלי הנחלות במושב עבדו בחקלאות בנחלתם עברו ולא ישובו עוד. יש להתאים את המדיניות החקלאית לעידן חדש של חקלאות, חקלאים וכלכלה חקלאית, בשורה של החלטות קבועות ולא בדרך של הוראת שעה זמנית. בהחלטות אלה יש להשתמש במגוון פתרונות, תוך שימוש בהסדרים שונים ובהתאם להחלטות כגון 717 ו-834.

על מידת ההססנות שבהחלטה ניתן ללמוד מכך, שלא העניקה פטור קבוע לבעלי נחלות אשר מניידים את עיבוד הנחלות בתוך מסגרת המושב (יישום ההחלטה על ידי בעלי הנחלות יחייב, מן הסתם, הקמת מינהל חדש לניוד), ומהדרישה לקבלת הסכמת האגודה לניוד גם מבעל זכות חכירה לדורות בנחלתו. ההחלטה אף לא מתייחסת להיבטים של מישכון זכויות, דבר המצמצם את הגמישות הכלכלית שבביצוע עסקאות חקלאיות.

משרד שבתאי-שפירא מתמחה בדיני מקרקעין, ממ"י, תכנון ובנייה ואגודות שיתופיות.