מימוש משכנתא: העיכוב מותנה בסיכוי הלווה

אחד מן הרגעים הקשים של כל שופט היושב בדין, הוא להחליט על מימוש המשכנתא הרובצת על קורת הגג של חייבים למיניהם. למעשה, מימוש השיעבוד פירושו הפיכת החייב לחסר קורת גג, דבר שלא ניתן לגזור בקלות. מצד שני, יש לתת גיבוי להליך תקין של מימוש משכנתא, כי לנושה מלוא הזכות להיפרע ולקבל תמורה בעד הכסף שהלווה בצורה של משכנתא לחייב, אחרת המלווים למיניהם - ובראשם הבנקים - יירתעו ממתן הלוואות, דבר שיפגע בתקינות חיי המסחר.

כידוע, שטרי המשכנתא הם בבחינת שטר שניתן להפעילו בהוצאה לפועל. על-פי רוב מוגשות התנגדויות למימוש הליכי המשכנתא, ואז העניין מתברר כהליך אזרחי.

התנגדות של החייב במכירת דירתו ובמסגרת הכינוס נובעת לעיתים בשל הטענה, כי בהליכי כינוס, הדירה עלולה להימכר במחיר זול יותר, ואילו במכירה רגילה החייב, לפי טענתו, יוכל לגבות מחיר גבוה יותר.

יש שהמלווים (שהם על-פי רוב הבנקים) מוכנים לתת שהות מסויימת לחייב על מנת שיפעל למכירת דירתו, בתקווה שגם החייב ייהנה וגם בסופו של דבר הבנק יקבל את מבוקשו.

לעיתים, הטענה בדבר עיכוב הביצוע נובעת מטענה כנגד כשרות ההליך של המשכנתא בעילות של כפיה, עושק, חוסר הבנה ועוד כהנה.

מתעוררת השאלה, מהי אמת מידה, לפיה בית המשפט נאות לעכב ביצוע של משכנתא? מהו "מאזן הנוחות" שעל בית המשפט לקחת בחשבון בדונו בעניין זה?

לאחרונה נדון מקרה בפני השופט משה רביד בבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין ה.פ (י"ר) 577/01 בש"א (י"ר) 5859/01, קרי צור ואח' נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ ואח' שדן בשאלה זו.

בעניין צור הנ"ל חלק מהמבקשים הסתבכו בעסקים ונטלו הלוואות מהמשיבות שהן בנק ולצורך כך גם משכנו דירה בירושלים, שאמו של אחד מהם העבירה למבקש במתנה, אך היא המשיכה להתגורר בה. כלומר, בעלות הדירה על שם המבקש בלבד.

המבקש סובל, לפי טענתו, ממחלת נפש ועקב כך לא הגיש כתב הגנה ונגדו ניתן פסק דין. המבקשת, אשתו, התנגדה בטענה שהיא נאלצה למכור את הדירה במחיר זול יותר תחת תנאי העושק וקיפוח, ועל כן יש להחזיר את הדירה ולעכב את הליכי העברת הכספים לבנק בעקבות המכירה. כמו כן המבקשים טענו, כי אמו של המבקש שמתגוררת בדירה, היא בבחינת דיירת מוגנת.

רביד דחה את בקשת עיכוב ביצוע של הליך מימוש המכירה. בעניין זה מסתמך רביד על פסק הדין הידוע בעניין "בר"ע 4694/99 סמיר נ' שמשון חברה לביטוח בע"מ, שם נקבע, כי "בבוא בית המשפט לבחון את מאזן הנוחות בהליך מסוג זה, עליו להשתכנע שעיכוב מימושה של הבטוחה לא יגרום נזק לזוכה ולא יגרע מסיכויו להיפרע מן הבטוחה, באותה מידה, גם אם יושעה המימוש". ויש להוסיף, כי לפי ההלכה הנטל בעניין זה של עיכוב ביצוע על "מבקש העיכוב" קרי החייב. רביד קבע, כי אין לטענות המבקש כל בסיס מוצק ומוכח. אם המבקשים טוענים לעושק וכפיה בעת המכירה, היה עליהם להתנגד לכך תוך זמן סביר ולא עשו כן, ומחלתו הנפשית של המבקש החלה רק לאחר שהוא חתם על שטרי המשכנתא עת שיעבד את הדירה ועל כן אינה רלוונטית.

כמו כן קבע רביד, כי עצם העובדה שהמבקשת חתמה על מסמך המעיד, כי ידעה שהדירה משועבדת לבנק, והתחייבה לפנותה עם קבלת דרישת הבנק, מוכיח שהמבקשת כבת הזוג של המבקש הסכימה עם השיעבוד וגם היא ויתרה על טענות כנגד פינוי הדירה.

למעשה, פסק הדין של רביד מחדד פן נוסף של הליכי מימוש המשכנתא עת הדירה רשומה על שם בן זוג אחד והשיעבוד הוא על כל הדירה. במדור זה פורסם בשעתו (ראה מיום 5-4.11.01) עניין של פסק דין לויאן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שם השיעבוד חל על דירה של בני זוג שחלה עליהם הלכת שיתוף והדירה היתה רשומה על שם הבעל בלבד, אשר שיעבד את הדירה לטובת עסקים שקרסו, ולא היתה כל חתימה מצד האישה.

בעניין לויאן, בית המשפט הגיע למסקנה, כי אין הוכחה שאמנם האישה הסכימה לשיעבוד גם לגבי חלקה (הלא רשום) בדירה, ואילו כאן בעניין צור, הבנק השכיל לקבל את חתימת האישה לגבי חלקה (הלא רשום). מכאן ניתן להסיק, כי, על פניו, כל עוד הליכי קבלת המשכנתא וחתימה על השטרות תקינים ולא נובעים מתנאי לחץ או חוסר הבנה, עיכוב או ביטול המשכנתא יהיו קשים מאוד, ובנוסף, על המבקש להוכיח סיכויי הצלחה, ושלא יגרעו סיכויי הזוכה להיפרע. באין הוכחה כזו, המשכנתא תמומש, לפי דברי השופט רביד - "עם כל הכאב והצער".

הכותב הוא גם אדריכל וכן מתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל.