אגרות פיתוח הן שם כולל הניתן לאגרות המשולמות לרשויות מקומיות בגין השבחות
הנעשות במקרקעין ובסמוך להם, עבור עניינים כגון הנחת תשתית ביוב או החלפתה,
כבישים ומדרכות, וכן תיעול וכו'.
על כל מי שעוסק בבנייה לקחת בחשבון, כחלק מההוצאות, גם אגרות אלו, באשר תשלומן
הינו תנאי לקבלת היתר בנייה. העניין מוכר לא רק לקבלנים וחברות בנייה, אלא
גם לאזרח מן השורה, המבקש לבנות תוספת בדירה או בגג.
להיטל השבחה אין חוק מיוחד, והוא מופיע כתוספת שלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה
- 1965, אך הכללים קבועים בחקיקה ראשית. לא כך אגרות פיתוח למיניהן, אשר מקורן
בפקודת העיריות ובחוק הרשויות המקומיות (ביוב), אך שיעורן ואופי התשלום שלהם
נקבעות לפי חוקי עזר עירוניים.
כלומר, להבדיל מהיטל השבחה, אשר בו החיוב מבוסס בעיקר על חוק התכנון והבנייה,
החיוב באגרות פיתוח מבוסס בעיקר על חוקי עזר עירוניים למיניהם, אשר כל עירייה
או רשות מקומית יצרו.
אגרות פיתוח באות לכסות את הוצאות העירייה, כשהעיקרון הקובע הינו "כיסוי הוצאות,
ולא התעשרות של הרשות". המציאות מוכיחה, כי סוגיות אגרות פיתוח לא זכו לתשומת
לב של המחוקק כיאה, ולאזרח הרגיל אין את הכלים להבין על מה ולמה הרשות מחייבת
אותו.
חזקה על הרשויות שמטילות את האגרות כדין, ויחד עם זאת לעתים הן נתפסות בפרשנות
לא נכונה של חוקי עזר שהן עצמן יוצרות. ריבוי חוקי העזר למיניהם בעניין זה
גורם למצב בו עירייה אחת גובה בגין עבודת תשתית מסוימת אגרה, ואילו העירייה
השנייה לא עושה זאת. לכאורה אין הצדקה לכך, כי היטל כלשהו יהיה נהוג ברשות
אחת ובשנייה לו.
יש והאגרות משולמות בשל עבודות תשתית שנעשות לראשונה, ויש והאגרות משולמות
בשל עבודות תשתית שהן בבחינת חידוש התשתית והרחבתה, אך אל לה לרשות המקומית
לדרוש "כפל חיוב", כלומר לגבות אגרה בגין תשתית שכבר גבתה ואין בעבודות משום
חידוש.
מתעוררת השאלה, מהו אותו "כפל חיוב" שהרשות המקומית מנועה מלדרוש ומהן המגבלות
עליו? שאלה זו נדונה לאחרונה בפני נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א אורי גורן, בעניין
ת.א 298/96 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נ' עיריית רמת גן.
בעניין מנחמי, התובעת, שהינה חברה קבלנית, בנתה פרויקט בעיר רמת גן. לצורך
הקמת הפרויקט נהרסו הבניינים שהיו על המקרקעין, ואשר היו מחוברים לרשת הביוב.
בשנת 1959 הותקן קו ביוב ושולמו בשעתו גם דמי השתתפות. העירייה החליפה בשנת
1992 את קו הביוב, והמחלוקת בין הצדדים היתה: האם החלפת קו הביוב היה לצורך
הפרויקט ושלב חדש בתשתית הביוב, אשר ניתן לגבות בגינו היטל ביוב, אם לאו?
השופט גורן, אשר דן בסוגיה, קבע, כי בעניין זה על העירייה להוכיח שהיא אינה
גובה "תשלום כפל". בעניין זה, השופט גורן מסתמך על סעיף 27 לחוק הרשויות המקומיות
ביוב משנת 1962, "בנכס שכבר שולמו עליו דמי השתתפות בהתקנת ביוב, לא יחויב
עוד בעל הנכס בהיטל לגבי השלב שעליו שולמו בין שהביוב נכש על ידי הרשות המקומית
ובין שהותקן על ידיה שנית".
השופט גורן, בפסק דין מנומק, פורס את אפשרויות של פרשנות סעיף זה. לצורך מתן
תשובה לשאלה מהו "שלב חדש", השופט גורן בוחר בפרשנות, אשר לפיה "במידה והצורך
בשינוי נובע מתוספת הבנייה אשר בוצעו על ידי בעל הנכס, יהיה זה שלב חדש ולא
התקנה בשנית של אותו שלב, ואז יחויב האחרון בתשלום, אך במקרה בו השינוי נעשה
מטעמים של הרשות, בלאי מתמשך וכדומה, תהיה זו התקנה בשנית של אותו שלב, ולא
ניתן יהיה לגבות היטל".
ובעניין מנחמי, השופט גורן קובע, כי מאחר והעירייה לא הצליחה להוכיח, כי הקו
החדש הוחלף בשל הבניין שנבנה ע"י התובעת, אזי יש כאן כפל תשלום, ויש להימנע
מגבייתו.
עיון בפסק הדין הממצה של השופט גורן, מגלה את הבעייתיות והסיבוך שבפרשנות חוקים
וחוקי עזר הנוגעים לאגרות פיתוח.
חוק הרשויות המקומיות (ביוב) והיטלים רבים אחרים הינם חוקים שנחקקו במציאות
של לפני עשרות שנים, כאשר מלאכת הבניין והתשתיות היתה שונה באופן מהותי. האם
לא הגיע העת, כי המחוקק יאחד את כל החוקים וההוראות בענייני אגרות, בחוק חדשני
המתאים לצרכי הענף בשנות האלפיים?
כמדומה, כי מכל סוגי תשלומים שאזרח נדרש לשלם, תשלומים המשולמים לרשויות כגון
היטל השבחה, ובמיוחד אגרות, זוכים ל"טיפול" שונה מרשות לרשות, ללא שיש דין
אחיד המחייב את כל הרשויות. דין אחיד וחוק מיוחד לאגרות אלו יועיל לא רק לאזרח,
כדי שידע מתי ואיך הוא מחויב בתשלומים אלו, אלא גם לרשויות, שיוכלו לדעת על
מה ומתי ניתן לחייב את האזרח.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
