השאלה שעמדה להכרעתה של השופטת חיה ינון בבימ"ש השלום בת"א הייתה כדלקמן: מתווך
הראה לזוג בית מגורים. הזוג שכר את הבית, ושילם לו דמי תיווך עבור עיסקת השכירות.
לאחר כעשרה חודשים רכש הזוג את הבית מבעליו. האם חייב הזוג לשלם למתווך דמי
תיווך בעסקת המכר, למרות שמאז חתימת חוזה השכירות לא היה עוד כל קשר עם המתווך?
על שאלה זו משיב ביהמ"ש בחיוב.
שלמה יולדוס (להלן: "הנתבע") חתם על כתב הזמנה - שהוזמנה ע"י חברתו לחיים סוזי
קרסו (להלן: "הנתבעת") - לעיסקת תיווך במשרדו של עזרי ג'ובני (להלן: "התובע"),
שהוא המתווך במקרקעין.
התובע הציג לנתבעים נכס מקרקעין (בית) בחולון. הנתבעים נכנסו לגור בבית, לאחר
ששילמו לתובע דמי תיווך בסך 750 דולר, בהתאם לכתב ההזמנה, כערך דמי השכירות
לחודש אחד. לאחר עשרה חודשים רכשו הנתבעים את הבית מן הבעלים, בסכום של 350
אלף דולר.
התובע דורש שכר תיווך בשיעור של 2% בגין קניית הבית, בהפחתת השכר לעיל שקיבל.
הנתבעים דחו את דרישתו, בטענה שאכן שכרו את הנכס באמצעות התובע, ואולם עיסקת
הקנייה נעשתה במנותק ממנו, לאחר ניהול משא ומתן ישירות עם בעלי הבית. התובע
הגיש תביעה לבימ"ש השלום בת"א על סך 31,025 שקל, והתביעה נדונה בפני השופטת
ינון.
הנתבעים העלו טענה מקדמית, כי כתב ההזמנה אשר נוסח ונערך ע"י התובע אינו מכיל
את הפרטים המלאים לגבי טיב ההתקשרות, לאמור אינו מכיל פירוט של סוג העיסקה
הספציפית, האם בקנייה או בשכירות מדובר, פירוט מחיר הנכס, שמות הצדדים וכן
כתובותיהם ומספרי תעודות הזהות שלהם.
בענייננו, ראוי לבדוק אם כתב ההזמנה כולל את הפרטים הנדרשים בתקנות, ומבדיקה
זו עולה, כי מופיעים בה שמותיהם של הנתבעים, אך לא מספרי תעודות הזהות שלהם.
כמו כן, בכתב הזמנה לא מאובחן ומסומן טיב ההתקשרות, דהיינו אם המדובר בשכירות
נכס או בקנייתו - ואין פירוט מחיר משוער.
לשון ההזמנה לעניין זה: "התעריף במכירה - סך השווה ל-2% משווי העיסקה; בשכירות
- סך השווה לחודש שכר דירה".
אשר לחסרון מספרי תעודות הזהות - קובעת השופטת ינון, זוהתה הנתבעת במספר הטלפון
שלה ובכתובתה המקורית, ובנסיבות העניין יש לראות בפרטים אלה פרטים מזהים כדבעי.
אשר לחסרונם של פירוט סוג העיסקה והמחיר המשוער של הנכס, הרי שבכתב ההזמנה
נרשמו מספר אופציות למספר סוגי עסקות, ועל כך אין חולק, כך שכל עיסקה שתיקשר,
בין למכר בין לשכירות, מעוגנת בכתובים. אמנם, צריך היה ערב תשלום דמי התיווך
של ערך חודש דמי שכירות לסמן זאת במפורש בכתב ההזמנה, ואולם הצדדים כאחד לא
פעלו כן, אף שניתן היה לסמן את סוג העיסקה שבה היו מעוניינים להתקשר, והללו
פעלו בהתאם לסוג העיסקה שנרקמה תחילה.
עוד קובעת השופטת ינון, כי עצם תשלום דמי התיווך לתובע, בלא כל טענות ומענות
מצד הנתבעים להעדר מסוימות בכתב ההזמנה ולחסרון פרטים מהותיים בהתאם לדרישות
התקנות, מהווה הסכמה שבהתנהגות לכך, שהצדדים הגיעו לגמירות דעת ולאומד דעת
משותפים וברורים, כי כוונת הצדדים היתה להתקשרות בעיסקת תיווך בכל הנוגע לנכס
המסוים אשר הראה התובע לנתבעים.
משום כך נבלעות, במעשה זה, כל הטענות דהיום להיעדר פרטים מלאים בכתב ההזמנה
ולאי עמידתו בתנאי התקנות.
ראוי לזכור, כי החוק והתקנות באו למנוע, בין השאר, אפשרות לתביעות סרק בגין
"עסק שמאות", כביכול. ברם, בענייננו, כאמור, הביעו הנתבעים את דעתם, כי כתב
ההזמנה, כפי שנחתם, מחייב מניה וביה, וזאת על ידי עצם כניסתם למגורים בבית
ותשלום דמי התיווך בגינו.
על כן, ראוי לומר, כי בנסיבות לעיל מנועים הנתבעים, על ידי התנהגותם שלהם,
מלכפור בהיותו של כתב ההזמנה מסמך המזהה אל נכון את עיסקת התיווך ומלטעון כי
אינו עומד בדרישת התקנות. עקרון ההשתק ע"י מצג הוא חלק מכלל העל של הדרישות
לתום לב בין הצדדים לחוזה, והחוזה לתיווך בכללם, ולפיו כאשר התנהגות בעל דין
מצדיקה את המסקנה שלא יזקק עוד לזכות שלו, אוסר הכלל לסתור מסקנות אובייקטיביות
הנובעות מהתנהגותו.
עיקר המחלוקת הוא בשאלה, אם נסתיימו שירותי התיווך של התובע כמתווך עם כניסת
הנתבעים לבית כשוכרי הנכס, לאחר ששילמו דמי תיווך, או שמא משתרעים שירותיו
על עיסקת קניית הבית?
לטענת התובע אמרו לו הנתבעים, כי הם מבקשים לנסות לגור בנכס זמן מה עד שיגבשו
דעתם אם הסביבה מתאימה להם, ואז יחליטו אם רוכשים הם את הבית.
מנגד גורסים הנתבעים, כי תחילה ביקשו לגור בנכס בשכירות - ולראיה חתמו על חוזה
לשכירות חודשית עם אופציה להארכת החוזה לשנתיים. רק מאוחר יותר, כעשרה חודשים
אחר כך, גיבשו דעתם לקניית הבית מבעליו. הנתבע העיד, כי אכן ראה מודעות בעיתון
וידע אל נכון כי הנכס מוצע למכירה וכן להשכרה. כן העיד, כי ניהל משא ומתן עם
הבעלים במשך כחודשיים, לאחר שכבר נכנס לגור בנכס, אז הוסכם על התנאים ועל המחיר
לקנייתו. עוד העיד הנתבע, כי עם חתימת חוזה השכירות הוזמן הוא אל בא-כוח התובע,
כדי לחתום על חוזה רכישה, אך הופיע עם עורך דינו ולא חתם על חוזה מכר.
השופטת ינון מקבלת את גירסת התובע, כי הנתבעים נכנסו לגור בנכס במטרה "לנסותו"
לקנייה ולבדוק אם הסביבה מתאימה להם למגורי קבע. חוזה השכירות נכרת שלושה חודשים
בלבד טרם ההתקשרות בחוזה המכר, פרק זמן קצר, לכל הדעות, המחזק את המסקנה, כי
שלב השכירות היה לשם "התארגנות".
משמע, כל האירועים דנן יחדיו נפרשו על פני כשלושת רבעי שנה, פרק זמן המצביע
על כך, כי רכישת הנכס היא פרי הצגתו ע"י התובע כמתווך.
בבוא השופטת ינון להסיק את המסקנה הנדרשת מכל אלו באשר לפעילות התובע "כגורם
היעיל", אשר בזכות פעילותו נתקיימה העיסקה, הרי שיש לומר, כי הנכס מופיע בכתב
ההזמנה הוא אשר לבסוף נרכש. כמו כן, הצדדים לרכישה הם הצדדים הרשומים בכתב
ההזמנה, מחיר הנכס הוא כפי שהוצג על ידי המתווך, או בקירוב רב לו, וכי העיסקה
הושלמה בפחות משנה מעת הצגת הנכס לקוניו, פרק זמן קצר יחסית בעסקאות רכש מקרקעין.
הצדדים אינם חלוקים על כך, שבעל הנכס עצמו שילם דמי תיווך לתובע עבור מכר הנכס,
להבדיל משכירתו, עובדה המחזקת את גירסת התובע. שכירות הנכס אינה קוטעת אפוא,
בנסיבות העניין הספציפי אשר בפנינו, את מהלך שירותי התיווך, שכן גיבוש המשא
ומתן "הסופי" עם בעלי הנכס מותווה היה מראש על סמך מידע שמסר המתווך, והצעות
המוכר עלו בקנה אחד עם המידע אשר כבר היה ידוע לנתבעים מפי התובע.
בנסיבות מיוחדות אלה, בהן נטעו הצדדים לעיסקה את המחשבה בלב המתווך, כי לעיסקת
שכירות פניהם ותו לא, אך לאחר זמן קצר יחסית נתברר כי פניהם לעיסקת מכר - אין
לקפח שכרו של המתווך, אשר גרם להתקשרות בין הצדדים, וזאת לאחר הפחתת שכר הביניים
אשר קיבל כדמי תיווך בערך של חודש שכירות אחד.
התוצאה הסופית: התביעה התקבלה. הנתבעים חויבו לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור
של 2% בצירוף מע"מ.
ת.א 43510/00 בימ"ש השלום בת"א.
השופטת: חיה ינון.
בשם התובע: עו"ד גליקס.
בשם הנתבעים: עו"ד פרידמן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
