לא על ייפוי כוח לבדו

העברת זכויות במקרקעין מכוח ייפוי כוח סטנדרטי ללא מסמך נוסף עלולה להתבטל

אחת מן הסוגיות המסובכות בדיני מקרקעין היא סוגיית העברת זכויות או שיעבוד זכויות מכוח ייפוי כוח. כידוע, ייפוי כוח הוא המכשיר שבאמצעותו נותן ייפוי הכוח (המייפה) מסמיך את מיופה הכוח לבצע בשמו ובמקומו פעולות כלשהן.

הבסיס החוקי לעניין זה הוא חוק השליחות תשכ"ה-1965, כשלעניין אימותי החתימות של ייפוי הכוח, חוק הנוטריונים וחוק לשכת עורכי הדין הם החוקים הרלוונטיים.

ייפויי הכוח מתחלקים לשני סוגים עקרוניים: ייפוי כוח רגיל (כללי או ספציפי), וייפוי כוח בלתי חוזר, שניתן לצורך הבטחת עיסקה במקרקעין עם צד ג'.

בפסיקה נקבע אמנם, כי ייפוי הכוח שואב את כוחו מהחוזה, ובהתבטל החוזה גם ייפוי הכוח מתבטל, גם אם הוא בלתי חוזר (ראה לעניין זה: ע.א 726/76 שם השופט לנדוי קבע: "ייפוי כוח בלתי חוזר... אינו יוצר זכות מהותית אלא יש בו רק מכשיר להבטחת זכות קיימת למימושה של זכות קיימת אשר נותרה מחוץ לייפוי הכוח".).

נשאלת השאלה, מה קורה כשייפוי הכוח קיים לבדו ואין בנמצא מסמך, חוזה, תצהיר מתנה או משהו המשמש "ראשית ראיה בכתב"? האם מכוח ייפוי הכוח לבדו ניתן לבצע עיסקה במקרקעין?

שאלה זו מתחדדת לאור העובדה, שלא פעם ייפוי כוח נשוא הדיון הוא ייפוי כוח סטנדרטי, בן עשרות סעיפים, באותיות קטנות, אשר משמש זה שנים רבות את עורכי הדין והפרקליטים להחתמת לקוחות. האמת ניתנת להיאמר, כי לא כל מייפה כוח קורא את כל סעיפי ייפויי הכוח האלו והחתימה לעיתים היא ללא שיקול דעת על כל סעיף אלא לאחר קבלת הסבר כללי.

שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בפני השופטת מרשל שהם, בת.א 116/96 האפוטרופוס הכללי נ' נסקה לוי. בעניין נסקה לוי, המנוחים בני הזוג בן-עזרא היו בעלים במשותף של נכסי מקרקעין. בשנת 1987, האישה נתנה ייפוי כוח כללי נוטריוני לטובת בעלה.

הבעל נפטר במאי 1992 והאישה נפטרה בפברואר 1993. שישה ימים לפני פטירתו הבעל חתם, מכוח ייפוי כוח שקיבל בשעתו מאשתו, על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, שבמסגרתו ביקש להעביר את זכויותיו בנכסי המקרקעין משם אשתו על שמו ואחר כך על שם הנתבעת (אחותו).

מספר חודשים לאחר מכן הנתבעת נרשמה, מכוח ייפוי הכוח, כבעלים של נכסי מקרקעין, ולאחר העברות אלו גם הגב' בן-עזרא נפטרה, כשבעת הפטירה הזכויות היו על שם הנתבעת.

בפסק דין זה התעוררו שאלות מעניינות בנוגע לחובתו של נוטריון המאמת חתימת מישהו השוכב בבית חולים במיטת חוליו ועל ערש הדווי, אך לעניינו נתמקד בסוגיה של שימוש בייפוי כוח כמסמך יחיד לצורך העברת זכויות.

השופטת שהם, בפסק דין ממצה ולאחר סקירת הפסיקה בעניין, מגיעה למסקנה, כי אין בחתימה על ייפוי כוח סטנדרטי לבדו כדי להוכיח, כי אמנם נותנת ייפוי הכוח (כלומר האישה) התכוונה כי מיופה הכוח (קרי הבעל) יבצע העברות ובמיוחד העברות אליו.

שהם קבעה, כי "אין ספק, כי ייפוי הכוח הנוטריוני עליו חתמה וידה (האישה) העניק לאברהם (הבעל) לכאורה הכוח, הסמכות והיכולת, בין היתר, להעביר זכויותיה... אולם אין בייפוי כוח זה כשלעצמו להעיד על כך שביחסים שבין אברהם לבין וידה היתה לאברהם הזכות והרשות לעשות שימוש בכוח שנתנה לו באופן זה".

כאן שהם מסתמכת על הלכת נייגר (ד.נ 1522/94), אשר קבעה, כי "התחייבות שהיא המסמך המקנה את הזכות וייפוי הכוח שהוא המכשיר לביצוע ההתחייבות הם שני מסמכים משפטיים נפרדים. תוקף ההתחייבות אינו תלוי בתוקפו של ייפוי הכוח אולם תוקף ייפוי הכוח תלוי בתוקפה של ההתחייבות".

אין ספק, כי לו הבעל היה חותם על ייפוי הכוח לטובת הנתבעת לאחר פטירת אשתו, לא היה כל תוקף להעברה, כי עם מות האישה למעשה היה מתבטל ייפוי הכוח. במקרה זה הבעל חתם, לפני מות האישה, על ייפוי כוח בלתי חוזר להעביר את זכויות האישה אליו וממנו אל הנתבעת, ובכך יצר את הקשר המשפטי בין האישה מזה לבין הנתבעת מזה.

השופטת שהם קבעה, כי באין מסמך נוסף אחר המעיד על כוונה ברורה לבצע העברת זכויות, אין לאשר כי זאת היתה דעת האישה, כלומר להעביר את זכויותיה לנתבעת. כאן ביקשה שהם למצוא מסמך כלשהו, שיכול להוות את הגשר בין רצונה האמיתי של האישה לבין ייפוי הכוח - וגשר כזה לא היה בנמצא.

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין (ראה מאמר כותב שורות אלו שנתפרסם במדור זה ב-26-25 ליוני 2000 בעניין פסק הדין של השופטת פלפל בעניין ת.א 2011/98), אשר בהם הפעולה המשפטית במקרקעין לא הוכרה מכוח שימוש לא נכון במוסד ייפוי הכוח.

כאן מתווסף פן נוסף, לפיו הפעולה מתבטלת לאו דווקא בשל פגם בתוכנו או באימות חתימה בו, אלא בשל היעדר מסמך נוסף המהווה ראשית ראיה. מכאן ניתן להסיק, כי נטל הוכחה כבד במיוחד יהיה על מי שבהסתמך על ייפוי כוח לבדו פועל לביצוע העברת זכויות. ככל שייפוי הכוח יגובה במסמכים כגון חוזה, או תצהירים למיניהם, כך מתחזקת התחושה שאמנם ייפוי הכוח נחתם כדין, וכי החותם עליו באמת התכוון לביצוע פעולות נשוא ייפוי הכוח.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י וגם אדריכל.