פולין: הפוטנציאל בקרקע החקלאית

לדבריו, פולין הינה מדינה בעלת קשרים כלכליים הדוקים עם ישראל, ובעלת פוטנציאל גבוה לשיתופי פעולה ולמסחר הדדי מבין מדינות מזרח ומרכז אירופה. חשיבותה של פולין, לדבריו, היא בעיקר כשוק יעד, לאור הצטרפותה הקרובה לאיחוד האירופי.

בפולין חיים כיום למעלה מ-39 מיליון תושבים, כש-62% מהם מרוכזים בערים. למעלה ממחצית מאוכלוסיית המדינה מרוכזת ב-42 ערים בנות למעלה מ-100 אלף תושבים. אוכלוסיית ורשה נאמדת ב-2 מיליון תושבים. ערים מרכזיות נוספות במדינה הן לודז', קרקוב, ורוצלאב, פוזנן וגדנסק, המשמשת כעיר הנמל המרכזית במדינה.

אחד הנתונים החשובים ביותר, לדברי היועץ האקדמי של לשכת המסחר ישראל-פולין, עו"ד ד"ר הנריק רוסטוביץ', היא העובדה שלמעלה מ-30% מתושבי המדינה חקלאים. לדבריו, פולין עוד לא השלימה את תהליך האורבניזציה, ודומה כי קפאה ל-50 שנה עד נפילת מסך הברזל בשנת 1989. לשם השוואה, בארה"ב ובישראל רק 3% מהאוכלוסייה הם חקלאים.

למרות שבפולין שיעור צמיחת האוכלוסייה כמעט אפסי, ולעתים אף שלילי, קיים מנוף אחר שיכול להגדיל את הביקושים - הוא מנוף ההגירה הפוטנציאלי.

לדברי רוסטוביץ', כיום אין עדיין לתושבי פולין כוח קנייה מערבי. צורת החיים היא עדיין רובה ככולה לפי השיטה הישנה הקומוניסטית, ותושבים רבים עדיין לא יכולים להרשות לעצמן להחזיק בנכסים פרטיים למגורים. שיטת הבנקאות הפולנית לא מאפשרת לתושבים המקומיים קבלת משכנתאות לרכישת דירות.

עם זאת, רואה רוסטוביץ' פוטנציאל רב ברכישת קרקעות מחוץ למרכזי הערים לטובת פיתוח עתידי של פאואר סנטרים, מרכזי מלאי וכד', מאחר ופולין נמצאת על אם הדרך בין מערב למזרח אירופה.

מחירי הקרקעות במרכז ורשה דומה מאוד למחירים במרכז ת"א. הפוטנציאל הגדול הוא בעיקר בקרקעות מחוץ לערים הגדולות, המפוזרות ב-16 המחוזות במדינה.

עובדה מעניינת היא, שבפולין אין ועדה לשמירת קרקע חקלאית (כגון הולק"ח אצלנו), מאחר והם רוצים לצמצם את שיעור החקלאים במדינה לכ-10% בלבד. עובדה זו יוצרת חלון הזדמנויות לרכישת קרקע פוטנציאלית להשקעה. "קרקע לפיתוח והשקעה תימכר בברכה, קרקע לגידול כרוב לא תימכר בשום אופן", מציין רוסטוביץ'.

שלושה דברים חשובים יש לקחת בחשבון לפני רכישת הקרקעות: ראשית, חשוב לאתר את הקרקעות המתאימות. הדרך הטובה ביותר היא באמצעות מתווכים מקומיים. מחיר הקרקע סביב הערים הגדולות הוא 20-10 אלף דולר לדונם. בשל אופי הקרקעות, צרות וארוכות מאוד, קרוב לוודאי שיהיה צורך לאחד מספר חלקות. המשימה לדברי רוסטוביץ' קשה, אך בהחלט אפשרית: החוק הפולני מעודד רכישת קרקעות ע"י זרים, אך זאת בתנאי שהייעודים של הקרקע ברורים ומתאימים.

למעלה מ-200 חברות ישראליות סוחרות עם פולין ומנצלות את יתרון הסחר החופשי. היקף ההשקעות הישראליות בפולין חצו את רף מיליארד הדולר, ופרויקטים רבים במדינה מבוצעים בפולין ע"י חברות ישראליות, כמו הקמת מרכזי קניות, בידור, רפואה, בנייני מגורים ומלונות. פיתוח תחום הנדל"ן, לדברי קוזלובסקי, כרוך בהקמת תשתיות כגון כבישים וצמתים, מים, ביוב, חשמל, גז ותקשורת.

היועץ הכלכלי של שגרירות פולין בישראל, סטניסלב פרנשטין, מציין, כי בהחלט ניתן לרכוש את הקרקעות, לפתח בהן את התשתיות המתאימות לפרויקטים ולמכור אותן ליזם ברווח נאה, או לבנות לבד ולהפיק מכך את הרווחים.

רוסטוביץ' טוען, כי אחד הדברים החשובים בבחירת הקרקע היא כמובן המיקום שלה, אך קיימים ניואנסים קטנים, שיכולים לשנות ב-180 מעלות את כדאיות ורווחיות ההשקעה. כך למשל, פרויקט שיש בו פנייה שמאלה, ערכו עולה משמעותית.

עו"ד ד"ר אבי אלתר, המתמחה בהיבטי מיסוי בינלאומי, אמר בכנס, כי אחד היעדים המבוקשים יותר על ידי משקיעים או יזמי נדל"ן ישראלים הן קרקעות במזרח אירופה דווקא, שם הקרקע זמינה וזולה למדי, ולמרות סיכוני הכלכלה והבירוקרטיה הטמונים במשטרים המתחדשים שבמזרח אירופה - יזמים ישראלים נוטלים סיכון, לאור הסיכוי לתשואה גבוהה במיוחד, העשויה להגיע ל-40%-30%, בכל סוגי עסקאות המקרקעין.

המבנה התאגידי של השקעה בפולין מגוון, ומבוסס על כמה גישות שהשתרשו, אך לא תמיד בהצדקה מלאה. לדבריו, קיימות שיטות רבות בהן ניתן לתכנן עסקאות בתשלומי מס מינימליים, ביניהם ע"י חברות דניות בשליטה מלטזית, חברות הולנדיות וחברות קפריסאיות, שכאמור, בשל אמנות המס בין המדינות, ניתן להפחית את נטל המס לאחוזים בודדים במקרה של תכנון מס נבון ונכון.