נטל המשכנתא: באמצע הכי כבד

אחת התופעות המפליאות בשוק המשכנתאות שלנו הוא המיעוט היחסי של השומטים את חובותיהם. אלפים בודדים מבין מאות אלפים הרוכשים דירות שמחיריהן גבוהים - אם בהשוואה בינלאומית ואם בהשוואה להכנסה שממנה יש לשלם בעד הדירה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משפחה ישראלית ממוצעת הביאה הביתה - נטו - כ-8,000 ש"ח לחודש ב-1999. אפשר לומר שבשנה שחלפה הייתה ההכנסה המשפחתית הממוצעת כ-100 אלף ש"ח נטו לכל השנה. כמה עלתה דירה ממוצעת באותה שנה? 650 אלף ש"ח, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון. לאמור, דירה ממוצעת עולה שש וחצי שנות הכנסה נקייה ממוצעת. לכן, אין פלא שהיקף המשכנתאות בארץ עומד על 110 מיליארד ש"ח, קרוב לחצי האשראי הבנקאי השקלי לציבור, ואפשר להתפלא דווקא על יכולת הציבור לעמוד בחוב הזה, בייחוד בתקופה שבה יורדת לפתע הכנסתם של לווים עקב המיתון והאבטלה.

אמנם, פליאה אחרת היא שמצב העניינים אינו קשה - בתחום הזה - בהשוואה למצבן של שכבות אחרות. לפי נתוני השנתון הסטטיסטי, סכום הפירעון החודשי של המשכנתא לפני שנתיים היה 162 ש"ח בעשירון האוכלוסייה התחתון. הסכום - שבוודאי לא השתנה הרבה מאז בגלל איטיות העלייה בשער הדולר עד החודשים האחרונים - עלה באופן תלול עד העשירון הרביעי מלמטה, שם הגיע ל-616 ש"ח. מהעשירון השישי, בו הגיע פירעון המשכנתא החודשי ל-810 ש"ח חלה עלייה קלה עד לכ-930 ש"ח בכל אחד משלושת העשירונים שמתחת לעליון, בו הגיע הסכום ל-1,032 ש"ח.

כמו בתחומים אחרים, גם בתחום המשכנתאות הנטל כבד יחסית על השכבות הנמוכות הקרויות בז'רגון הישראלי שכבות הביניים. בשכבות אלו, שהצליחו להגיע לצפיפות של נפש אחת לחדר, פירעון המשכנתא מהווה 8% מן ההוצאה החודשית לצריכה. בעשירון התחתון, לעומת זאת, צפיפות המגורים היא 1.8 נפשות לחדר, אבל נטל המשכנתא הוא רק 2% מהוצאות הצריכה הממוצעות. ומה בעשירון העליון שבו הצפיפות - 0.6 נפשות לחדר - היא שליש מזו שבתחתון? כאן נטל המשכנתא מגיע ל-6% מהצריכה החודשית של המשפחה. מסתבר שלא קל להיות אמיד בארצנו, אבל יותר קשה לשבת על אחד מארבעת השלבים שבאמצע הסולם.

ברור שתמונות ממוצעות הן תמונות דמיוניות. יש להניח, שנטל המשכנתא נמוך ואולי אפסי במשפחות מבוגרות שגמרו לפרוע את החוב, אלא אם כן לקחו הלוואות חדשות כדי לעזור לילדים שהגיעו לפרקם. וברור באותה מידה, שנטל המשכנתא כבד יחסית על הזוגות הצעירים, וגם כאן מקום טוב באמצע הוא מקום רע מאוד. משרד השיכון עוזר בריבית המשכנתא רק לעניים מרודים או לעולים חדשים. בני שכבות הביניים, שגם הוריהם נמנים על שכבות הביניים, הם הנושאים בנטל הכבד, בייחוד אם הם רוצים לגור בדירה מתקבלת על הדעת בסביבה מתקבלת על הדעת.

יש מקום לחשוב, שהנטל הגבוה על שכבות הביניים מסביר תופעה נוספת שיש בה כדי להפתיע: למרות שמידי שנה מתחסלות משכנתאות שנפרעו עד תום, מספר המשכנתאות החדשות גדול ממספר הדירות החדשות הנמכרות. כך, למשל, בשנה שעברה נמכרו בארץ כ-31 אלף דירות חדשות וגם מימוש המשכנתאות הניתנות לזכאי משרד השיכון הגיע ל-31 אלף. מאחר שגם חסרי זכאות לקחו הלוואה במשכנתא, יש להסיק שלא מעט אנשים מגלגלים חובות מעשור לעשור ומחתונת הכסף לחתונת הזהב. אכן, לא רק מחדשי המשכנתאות נכנסים לתמונה, גם משפרי רמת הדיור, כשמספר הדירות הנמכרות בשנה מגיע ל-100 אלף ויותר, בלי קשר למספר הדירות החדשות. מסתבר שהחיסכון בבנק אינו מספיק לכסות את הפרש המחיר בין הדירה הקודמת לדירה המשופרת, ויש צורך במשכנתא.

כך הדבר במיוחד כאשר שמים לב לעובדה הבאה: ההפרש במחירי הדירות ביישובים שונים עולה בהרבה על ההפרש בהכנסות התושבים ביישובים אלה: דירה בת שלושה וחצי או ארבעה חדרים עלתה בשנה שעברה 2.5 מיליון ש"ח בחיפה ו-4.2 מיליון ש"ת בתל-אביב. ספק הוא אם הבדל המחירים בין שתי הערים, המגיע לתוספת של 68% בתל-אביב לעומת חיפה, משקף הבדל מקביל ברמת ההכנסות הממוצעת בשתי ערים אלה. במילים אחרות, מי שרוצה לחיות בעיר ללא הפסקה - צריך לשאת בנטל.

הקשיים בפירעון המשכנתא תלויים, כמובן, גם בגורם נוסף: גובה הריבית כשנחתם החוזה. מי שהתמזל מזלו משלם 5% ריבית ויש אנשים הסוחבים מזה שנים רבות ריבית של 10%. ובכל זאת, נוכח המציאות הקשה בקבוצות שונות הנמצאות בצד הלא-נכון של הממוצעים הנ"ל, מספר הנזקקים לגלגל ההצלה שזרקה הכנסת לעברם אינו גדול במיוחד. במעט אירוניה אפשר לומר, שחוב הקבלנים מדאיג את הבנקים יותר מחוב המשתכנים.