סקירת הדו"חות: סביוני רמת אביב העביר את קיסריה להפסד גולמי

את חברת קיסריה מקרקעין מכירים כיום בשוק בעיקר בזכות פרויקט "סביוני רמת אביב" מול מוזיאון הארץ בדרך חיפה, המטיל כיום את צילו על שכונות היוקרה בצפון תל-אביב. החברה, שבנתה גם את פרויקט "מגדל הקיסר" בלוד, רשמה בשנת 2001 הכנסות ממכירת יחידות דיור ושטחי מסחר בגובה של 19.8 מיליון שקל, בעוד עלות יחידות הדיור ושטחי המסחר הסתכמה ב-20 מיליון שקל.

במצב עניינים שכזה, אין פלא שהחברה עברה ב-2001 להפסד של 2.6 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-700 אלף שקל. דווקא הכנסות החברה מהשכרת ואחזקת שטחי משרדים ומסחר צמחו בשנה האחרונה ל-1.4 מיליון שקל, לעומת 800 אלף בשנה שעברה, אך השפעתן על הרווח הגולמי הייתה זניחה, וזה הסתכם בסופו של דבר ב-157 אלף שקל, לעומת 1.3 מיליון בשנת 2000. אגב, מבחינה רבעונית דווקא רשמה קיסריה מקרקעין שיפור בפעילות, עת רשמה הכנסות של 5.4 מיליון שקל, לעומת 3.5 מיליון ברבעון השלישי, ורשמה הפסד קטן של 300 אלף שקל, זאת לעומת הפסד של פי ארבע ברבעון הקודם.

פרויקט הדגל של קיסריה מקרקעין הוא כאמור סביוני רמת אביב, בו שותפה החברה בחלקים שווים עם חברת דניה-סיבוס מקבוצת אפריקהישראל. הפרויקט מונה 76 דיירים, שהמפורסם שבהם הוא מנכ"ל חברת צ'ק פוינט הישראלית, גיל שויד, שקנה 3 פנטהאוזים בפרויקט ואיחד את שלושתם לקומפלקס אחד.

כך או אחרת, עד סוף שנת 2001 נמכרו בפרויקט 52 דירות ודירות גג תמורת 126 מיליון שקל, והחל מהרבעון השלישי של שנת 2000 עלה שיעור הדירות המכורות על 50%. השפעת הפרויקט על תוצאות פעילות החברה הנו כדלקמן: ממכירת דירות בפרויקט רשמה החברה הפסד גולמי של 281 אלף שקל, לעומת רווח גולמי של 1.27 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2000. אגב, ההרעה ברווח הגולמי נובעת מכך, שבשנת 2000 הכירה החברה ברווח ממכירת דירות הממוקמות בקומות גבוהות בבניין, לרבות דירות הפנטהאוז, ששיעורי הרווח הגולמי שלהן היו גבוהות יותר ממכירת הדירות בקומות הנמוכות, שנמכרו בעיקר במהלך שנת 2001.

תזרים המזומנים הכולל של קיסריה עומד, נכון לסוף השנה, על עודף של 18.9 מיליון שקל, זאת לעומת עודף של 13.9 מיליון שקל בשנה הקודמת. העלייה בעודף המזומנים נבע בעיקר מתקבולים שרשמה החברה מהקונים בפרויקט סביוני רמת אביב. ההון העצמי של קיסריה עומד כיום על 2.3 מיליון שקל, לעומת כ-5 מיליון שקל בשנת 2000.

מ.ת.מ מבני תעשיה ומלאכה

שתי חברות המנוהלות על ידי שמעון קדם שחררו השבוע את דו"חותיהן הכספיים. הראשונה היא מ.ת.מ מבני תעשיה ומלאכה, העוסקת בעבודות קבלניות ובהשכרת נכסים המיועדים למשרדים, לתעשיה זעירה ומסחר. זו רשמה הכנסות של 36.5 מיליון שקל בשנת 2001, ירידה של 17% לעומת הכנסות שנת 2000, שהסתכמו ב-43.9 מיליון שקל.

בניגוד לירידה בהכנסות, דווקא הצליחה החברה להגדיל את הרווח הגולמי שלה, כאשר זה הסתכם ב-25.3 מיליון שקל, לעומת רווח גולמי של 23.8 מיליון שקל בשנת 2000. את ההבדל המהותי רואים עם זאת בשורה התחתונה, כאשר הרווח הנקי הסתכם ב-13.3 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 6.2 מיליון שקל בשנת 2000.

מ.ת.מ משכירה כיום מבנים לגורמים שונים, כמחצית מהם מושכרים לדיור ממשלתי, כאשר תקופת השכירות הממוצעת היא לשנתיים. יתרת הנכסים מושכרים כיום לגורמים שונים במשק הישראלי, כאשר רוב מבני הקבוצה ממוקמים באזור המרכז, ותמהיל השוכרים נע מהשכרת משרדים וכלה במלאכה ומסחר. אחוז התפוסה במבני הקבוצה שבנייתם הסתיימה עומד על כ-85%, נמוך במקצת מהחברות הגדולות במשק העוסקות בבניה להשכרה.

ברבעון הרביעי של שנת 2001 רשמה מ.ת.מ הכנסות של 6.1 מיליון שקל, זהה להכנסות החברה ברבעון הקודם ונמוך אך במעט מהכנסות החברה ברבעונים הראשון והשני בשנת 2001. ההון העצמי של החברה נכון להיום מסתכם ב-87.7 מיליון שקל, כאשר הגידול בהון העצמי נובע מגידול ברווחי הקבוצה בסך 13.4 מיליון שקל, מקיטון בקרנות ההון ובהון עקב החזקת מניות ומרכישה עצמית של מניות. בתחום ההשקעות לא מדווחת החברה כיום על השקעות חדשות, מלבד אלו המחויבות לשמירת הקיים והשבחת הנדל"ן הקיים.

במסגרת תחזיות החברה לשנת 2002 מסתפקים בחברה בהצהרה כללית, לפיה הם מבטיחים להמשיך ולהשביח נכסים ולקדם פרויקטים בשלבי תכנון שונים, כאשר לאור סיום חוזי השכירות ארוכי הטווח צפויה החברה להיכנס להליכי מו"מ לחתימה על חוזים חדשים. כמו כן, החברה צופה שיהיו השנה שינויים בהכנסותיה כתוצאה מדמי שכירות, כאשר נכון להיום אין ביכולתה לצפות את גודל השינוי.

מאגרי בניה

כמו חברת האחות מ.ת.מ, גם מאגרי בניה משכירה מחצית משטחיה לדיור ממשלתי, לאותה תקופת שכירות. למאגרי בניה, עם זאת, יש מבנים מושכרים לא רק באיזור המרכז אלא גם באיזור חיפה. הבדל נוסף ממ.ת.מ הוא אחוז התפוסה של המבנים שבנייתם הסתיימה. מאגרי בניה מדווחת על שיעור תפוסה של 100%.

הכנסות החברה בשנת 2001 הסתכמו ב-20.7 מיליון שקל, זאת לעומת הכנסות של 26.8 מיליון שקל בשנת 2000. כמו במקרה של מ.ת.מ, גם כאן נרשמה עליה ברווח הגולמי וזה הסתכם ב-14.8 מיליון של, לעומת 12.1 מיליון שקל בשנת 2000.

הרווח הנקי של חברת מאגרי בנייה ב-2001 עמד על 16.2 מיליון שקל, זאת לעומת רווח צנוע הרבה יותר של 7.5 מיליון שקל בשנת 2000. החברה מדווחת בדו"חותיה הכספיים לשנת 2001, כי התוצאות הכספיות של בשנת 2001 מאופיינות בירידה בהיקף ביצוע העבודות, בשמירה על ההכנסות מדמי השכירות ומעליה בהכנסות המימון נטו. אלו הסתכמו ב-1.1 מיליון שקל בשנת 2001, לעומת 666 אלף שקל בשנת 2000.

מבחינה רבעונית נחשב הרבעון האחרון של שנת 2001 לרבעון חלש באופן יחסי, זאת לאחר שרווחי החברה עמדו על 1.4 מיליון שקל בלבד, לעומת רווח שיא של 10.5 מיליון שקל בשנת 2000.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עומד כיום על עודף של 4.4 מיליון שקל, לעומת עודף של 15.6 מיליון שקל בשנת 2000.

מאגרי בניה מדווחת, כי הפסיקה לפעול בתחום עבודות הביצוע וכי נושא כניסה מחודשת לתחום תיבחן מחדש לאחר השיפור בתנאי השוק.