משרדים בברלין: חזרה לימים העליזים של ראשית שנות ה-90

מחירי השכירות בשנים האחרונות מנסים להגיע לרמות השיא של 1992, אחרי הנפילה בלמעלה מ-50% בשנת 1995. שתי מגמות עיקריות השפיעו על התרחשות זו: הראשונה קשורה בציפיות הגבוהות לצמיחה הכלכלית בשנות ה-90, שמסבירים במעט את ההיצע הגדול שהכפיל את עצמו בעשור האחרון.

אחת הסיבות לציפיות הגבוהות הללו, היא מעבר הבירה מבון לברלין. בראשית שנות ה-90, ברלין נחשבה לאתר הבנייה הגדול בעולם. מצד שני, הביקושים לא הגיעו לרמת ההיצע, וכתוצאה מכך צנחו המחירים באמצע העשור.

לאחר שרמת הנכסים הפנויים חצו את רף 10% לקראת סוף העשור, המגמה התהפכה והתאוששות כלכלית הורידה את השיעור לרמה של 8%. על פי הערכות, עד סוף שנת 2003, שיעור זה יגיע לרמה של 7% ואף למטה מכך. הציפייה בפרברי העיר, היא ירידה לרמה של 4%-5% ב-24 החודשים הקרובים.

ההתייצבות בשוק המשרדים (ירידה בשיעור הנכסים הפנויים וצמיחה בהיקפי השכירות) קשורה לירידה בהיצע ולצמיחה בביקושים בשנים 2000-1999 ובמחצית הראשונה של 2001.

בשנתיים האחרונות, נבנו בבירה הגרמנית כ-400 אלף מ"ר של שטחי השכרה בהשוואה ל-700 אלף מ"ר שנבנו בשנות ה-90. באותה עת, הביקוש לנכסים להשכרה הגיע לרמות של 550-500 אלף מ"ר לשנה, בהשוואה ל-350 אלף מ"ר בשנת 1997.

רמת המחירים הממוצעת בברלין הגיעה לרמות השיא של 1992, כשהמחיר נע סביב 55 אירו למ"ר לחודש. ההסבר לכך היה נעוץ אולי בעובדה שחברות גרמניות רבות עברו מזרחה לבירה המאוחדת, בנוסף לתמריצים הגבוהים של הממשל המרכזי במדינה למשקיעים ויזמים.

בין השנים 1992 ל-1995, צנחו מחירי השכירות לרמות של 25 אירו למ"ר לחודש, ואלו שמרו על רמתם לאורך מספר שנים. עובדה זו דחפה החוצה משקיעים ויזמים שהעדיפו לקבל תשואות גבוהות יותר במרכזים אחרים ביבשת. הירידה החדה בהיצע החלה לדחוף אט אט את המחירים כלפי מעלה לרמות של 35 דולר למ"ר לחודש.

השינוי המרכזי בשוק צפוי להתרחש דווקא על רקע הפרופיל של השוכרים ולא רמות השכירות. אם בשנת 1999 26% מהמשרדים הם אלו שהשכירו משרדים בעיר, כיום הם מחזיקים רק 7%-8% מהם. מצד שני, חברות מדיה וטכנולוגיית מידע הגדילו את אחזקותיהם בעיר מ-14% ל-21%.

שוק המגורים בבירה הגרמנית כולל למעשה שני שוקי מישנה המרכיבים אותו. מחד, קיים שוק זול יחסית באיזורים המזרחיים של העיר ששימשו את הבירה המזרח גרמנית. המחירים נעים סביב 1,500 אירו למ"ר ולעתים אף 1,000 אירו למ"ר.

עובדה זו מסתבר, אינה קורצת ליזמים באיזורים אלו, הסובלים מירידה במספר התושבים למרות התמריצים והקלות המס שהממשל המרכזי הנהיג מאז האיחוד בסוף שנות ה-80. ברלין המזרחית לשעבר, סובלת משיעור נכסים פנויים גבוה ממערב העיר ורוב הדירות מתוך 130 הדירות הפנויות, זקוקות לשיפוצים בטרם יוכלו להיכנס ולגור בהם.

מאידך, השוק היקר יותר מרוכז באיזורים הדרום מערביים של העיר. באיזור זה הביקוש עולה על ההיצע משמעותית. המחירים נעים סביב 7,000-6,000 אירו למ"ר לעומת הממוצע בעיר שעומד על 2,300 אירו למ"ר, עובדה שלא מרתיעה את הקונים הפוטנציאלים מסתבר.

מומחי נדל"ן מקומיים סבורים שהפער בן מאות האחוזים, לא רק שלא צפוי להיעצר בעתיד הקרוב, אלא עתיד לצמוח ולהגיע לממדים גדולים הרבה יותר.

תופעה זהה ניתן למצוא גם בשוק השכירות בבירה הגרמנית המתחדשת. מחד, אנו יכולים לראות חוזים הנסגרים סביב 3.5 אירו למ"ר לחודש בצידה המזרחי של העיר. מאידך, מחירי מערב העיר נוסקים וחוצים את רף ה-20 אירו למ"ר לחודש, עם קצב צמיחה שנתי של 4% עד 5%.

למרות שאוכלוסיית המדינה בכלל וברלין בפרט צפויה להצטמצם בעתיד, בהתאם למגמה הרווחת ברוב מדינות מערב אירופה, לא צפויה ירידה בביקושים, ושיעור הדירות בבעלות ישמור על יציבות, זאת בעיקר בשל מגמות ומדיניות הגירה ליברלית יחסית, הנהוגות בגרמניה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל.

בערים מרכזיות אחרות בגרמניה בהשוואה לברלין, קשה למצוא פערים גדולים שכאלה. במינכן למשל, המחיר נע בין 1,800 אירו למ"ר לשנה באיזורים הזולים ביותר לבין 5,100 אירו למ"ר לשנה באיזורים היקרים בבירת בוואריה. באשר למחירי השכירות, הפער נע בין 7.5 אירו למ"ר לחודש ל-15.50 אירו.

בהמבורג, המחירים נמוכים יותר ממינכן וברלין, והם נעים בין 1,400 ל-2,800 אירו למ"ר לשנה. בשוק הבעלות ובשוק השכירות המצב דומה למינכן עם פערים של 7 עד 16 אירו למ"ר לחודש.

בפרנקפורט, אחד המרכזים הפיננסים העיקריים באירופה, הפער עוד יותר נמוך והוא נע בין 1,800 ל-3,200 אירו למ"ר לשנה לרכישה, ומחירי השכירות נעים בין 6.5 ל-12.5 אירו למ"ר לחודש.