צל"ש ליזמי הבנייה ולבנקאים מעניק מיכאל בר-חיים, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, אחרי שש שנות מיתון, שנה וחצי של ביטחון רעוע, ושבעה חודשים שלו בתפקיד. ולא, זה לא הבנקים שעוצרים כאן (כדי לא לרשום עוד חובות אבודים או מסופקים) את הכלל הבינלאומי לפיו כשיש מיתון קשה חותכים הפסדים ומוכרים את המוצר, במקרה זה דירות מגורים - בחצי מחיר.
מיכאל בר-חיים: "אני נותן מחמאה קודם כל ליזמים. אני אומר את זה בכנות. וגם לבנקים, בהחלט. הם התאימו את עצמם. היזמים ידעו מתי להפסיק לקנות קרקעות, מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל נשארו בלי קונים, כי הם עשו את החשבון האמיתי. דבר שני הם ידעו לחתוך במחירי הדירות. הבנקים לא לקחו סיכוני אשראי גדולים מדי וגם זה בהחלט עזר לענף ומנע התמוטטויות. סירוב הענקת אשראי לכל לקוח עזר לענף. לפעמים כשאתה אומר ליזם לא, אני לא מממן אותך במינוף של הון עצמי כזה או בתנאים כאלה, אתה עושה טוב לענף".
גלובס: אתה מרגיש טוב עם התוצאות העיסקיות שלך ביחס למתחרים?
"כן. אני מרגיש טוב עם הנתונים של בנק לאומי, מכמה סיבות. קודם כל, אני נותן מחמאה גדולה מאוד לקודמי עוזי רוזן. לעוזי היה חוש והוא התווה מדיניות סלקטיבית ללקוחות. הענף הזה נמצא 6-5 שנים בהאטה והוא די התאים את עצמו. כלומר, ההיצע והביקוש, שנגזרו מהמצב עוד לפני המצב הבטחוני, התייצבו במידה רבה. היתה רק טעות אחת: בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2000, לפני פרוץ האינתיפאדה, הקבלנים קפצו כי חשבו שהנה ה'בום' מגיע - ואכן נצפו מעל 42 אלף התחלות בנייה. אבל, אם אני מודד שש שנים, הרי הענף די התאים את עצמו, בלי נפילות קולוסאליות. אני חושב שהנפילות בדיסקונט היו בגין היסטוריה של השנים שלפני כן. וזו מחמאה ליזמים הישראלים".
- מהן דרישות ההון העצמי כיום בבל"ל?
"משנת 2000 הגדלנו את הדרישות שלנו. המדיניות שגובשה בסוף 2000 ל-2001 היתה הגדלת שיעור ההון העצמי ל-30%-25%".
- אחרי שנים של דרישות הון עצמי מזעריות של 10%, וגם בכלל לא.
לא, לא בבנק לאומי. בל"ל מעולם לא מימן עיסקה בלי הון עצמי. נכון שבמערכת הנדל"ן הכללית היו תקופות של 10%, וזה כשבא לך לקוח עם מכירות של 100% מהפרויקט, אמיתיות וסופיות. היו תקופות שזה היה אפשרי, אבל לא בשנים האחרונות".
- אם ידעו להתאים את עצמם למצב, זה אומר שאין פגיעות?
"מי שנפגע הכי הרבה ובצורה רצינית הם קבלני הביצוע. אם היו סופרים את כמות קבלני הביצוע בענף לפני כמה שנים והיום, היו רואים ירידה מדהימה. מי שמחזיק הם אלה שיש להם יתרון לגודל, ורואים את סולל-בונה, דניה-סיבוס, ארנסון ואשטרום. גם ספקי תשומות בנייה נפגעו, תחומי הברזל, קרמיקה, המלט, הבטון. חלק מהיזמים פשוט נעלמו, חלק הצליחו להתאים את עצמם בזמן, כאשר חלק מהם מצאו פעילות אחרת".
- בחו"ל.
"כן, בהחלט. האפשרות להשקיע בחו"ל הפנתה משאבים של היזמים למקומות עם תשואות יותר טובות, ורואים את זה במאזני החברות. מי שהיה לו מה לעשות עם ההון הפיננסי והיזמי שלו בחו"ל, נפגע פחות קשה. השאלה הגדולה היא מה יקרה כשיהיה טוב? האם היזמים יחזרו הביתה? אני חייב לציין, שאני שואל את השאלה הזאת בכל פגישה שלי עם יזמים שמשקיעים בחו"ל. אני שואל במפורש, אם כשהמצב כאן יסתדר, האם הם יחזרו לעבוד ולהשקיע כאן. הם אומרים שכן".
- מה הנחות היסוד שלך לעתיד?
"יש כאלה שרואים הכל שחור, המשבר לא ייגמר, יציבות לא תהיה, דכאון גדול. עם אלה אין מה לדבר. אני מהסוג האחר. אני מניח שהמצב יתייצב, שיהיה סטטוס קוו עם הרבה פחות פיגועים, עם איזשהו איזון. עם זה נצטרך לחיות ולנהל את הכלכלה. אין ספק שבמצב כזה יש ביקושים לבנייה, וברור, בלי ספק, שיש ביקושים כבושים, ורואים את זה במחירי השכירות. מחירי דירות להשכרה עלו בצורה גבוהה. אבל ככל שהדולר יעלה, ככל שיעלו מחירי השכירות, אנשים יחשבו: למה לי לשלם שכירות ולא לשלם אותו דבר כמשכנתא? אז היום מצב הרוח לא טוב ואנשים לא קונים, אבל ברגע שיתייצבו... מה גם שכמות היצע הקרקעות לא תספיק אלא לפחות משנה".
- מהי רמת הביקוש במצב בטחוני יציב?
"בהנחה של 40 אלף עולים בשנה, ביציבות מסוימת ובשערי ריבית מסוימים, יש גורמים שאומדים ביקוש פרמננטי אמיתי של 40-35 אלף דירות בשנה. אני גם יכול לומר, שיש גורמים בענף שטוענים, שמספיק רק 25 אלף דירות, והם מנמקים את זה בטענה, שיש כמות גדולה של דירות שמחכות למכירה ודירות השקעה של אנשים. הם אומרים, שעובדה שאף אחד לא גר ברחוב היום, למרות ירידה מתמשכת בהתחלות בנייה".
- אולי כי אתם, היזמים והבנקאים, מייבשים את השוק, אולי כי טוב לשמר מצב של מחירים גבוהים. אולי כי מה שמניע את הבנקים זה כמה שפחות חובות מסופקים ואבודים?
"אם מנתחים חמש שנים אחורה, יש איזורים בארץ שמחירי הדירות ירדו בהם ב-25% ריאלית".
- בתל אביב ובאיזורי ביקוש אחרים, בקושי ב-10%. בשפל הנדל"ן בארה"ב, נמכרו דירות יוקרה בניו-יורק בשליש עד חצי ממחירן הקודם.
"המרכיב המהותי במחירי הדירות בישראל הוא מחיר הקרקע, שגבוה כאן ביחס לכל קנה מידה עולמי. זו הסיבה שהמחירים לא יורדים, ועל זה צריך לשאול את מינהל מקרקעי ישראל ואת שרי הממשלה האחראים לו. מעבר לזה, זו הפעם הראשונה בהיסטוריה שלנו של תקופה כזו ארוכה של ירידת מחירים, וזוהי תופעה בהחלט ברוכה גם ליזמים וגם למדינה. וזה ישמש לקח לעתיד. הם למדו. למדו לחתוך במחירים, למדו שיותר טוב למכור במחיר זול יותר מאשר לשבת על הדירה ולדרוש עליה מחיר גבוה מדי".
- איך קורה שבמיתון כזה קשה וארוך אין פשיטות רגל גדולות?
"כמה מלאי דירות זמינות למכירה יש במדינה? הרי משרד השיכון מודאג מהמלאי הזעום הזה. הוא חושש שברגע שירגע המחירים יעלו. כלומר, רמת ההיצע התאימה עצמה לרמת המצב הקיים, כך שלא נלקחו סיכונים גדולים מדי. זו הרי מהות המחמאה לענף ומהות הסיבה שלא היו נפילות גדולות".
- נעבור לנכסים אחרים.
"בתי מלון זה פרשה בפני עצמה. אנחנו, כמו כל הבנקים, נפגענו מענף המלונאות והתיירות, אי אפשר במציאות הקיימת שמישהו יפסח על כך. מחירי השכירות של נכסים מניבים, ואני מתכוון בעיקר למשרדים, ירדו וראוי היה שירדו. אני מעריך שהירידה היתה בסביבות ה-20% במשרדים כממוצע. צריך לשים לב שיש גורמים שמנצלים עכשיו את המצב, עוזבים את הבניינים המיושנים ועוברים לבניינים משובחים יותר, באיזורים טובים יותר. בכלל, הסתבר שהירידות במחירים לא היו כצעקתה. עד היום, לפי העיתונים, הבריחות הכי גדולות שהיו היו של גופי חוץ, בעיקר חברות ההיי-טק. או ששכרו ויצאו או ששכרו ובכלל לא נכנסו, שילמו פיצוי ועזבו".
- וקניונים שנבנו בכל סימטה?
"קניונים לא בונים היום. בעניין הזה, לגבינו, אני יכול לומר שאנחנו לא סובלים. כל הקניונים שנמצאים אצלנו הם ברמה טובה, ביחס מימון הולם לקריטריונים שלנו ואין לנו בעיה".
- אתה מתאר מצב אידיאלי כמעט, אז מנין באו הפרשות בבל"ל של 232 מיליון שקל וחובות בעייתיים של 3.2 מיליארד?
"לא תיארתי שום מצב אידיאלי, דיברתי בגדול ובהחלט אמרתי שיש מקרים נקודתיים בעייתיים, מה גם שהשינוי בהפרשות מהשנה שעברה איננו כה משמעותי. אנחנו בנק שמרני, עושים הפרשות שמרניות ובהחלט עשינו הפרשות נאותות, ונדמה לי ששיעור העלייה מהשנה שעברה איננו מדהים. אנחנו עושים כל שנה הפרשות כמו שצריך".
- יש הטוענים שזה רחוק מלשקף את הירידה האמיתית בגובה הבטחונות, אילו היו משערכים את הנכסים מחדש.
"זאת אמירה שיכולה להיות מאוד מוטעית. קודם כל, את זה חייבים לנתח על רצף של 6 שנות מיתון. אני מעריך שאם מנתחים את זה כך, אין ספק שברמת המערכת היו הפרשות בענף, ואני מעריך שאלה התבטאו בשווי הירידה שאנחנו מעריכים. אנחנו הרי מראש לוקחים מקדמי ביטחון. היזם מביא הון עצמי, שזו ההגנה הראשונה שלנו, והדבר השני הוא, שאתה עושה פרויקטים רק עם מקדמי רווח מסוימים, כך שיש מרווח שאתה לוקח מראש. בדרך כלל יש לבנק מקדמי הגנה של 30% עד 40% על התחזית המקורית. כי הוא משאיר רווח יזמי של בין 15% ל-10%, נניח, מביא הון עצמי של בין 25% ל-30%, אז יש לבנק מקדם הגנה של 40%. לכן האמירות האלה, הטוענות את מה שאתם טוענים כאן, הן קשות, ולדעתי לא עומדות במבחן אצלי, בבנק לאומי. אני גם לא מעריך שזה קורה בבנקים האחרים.
"בסך הכל אי אפשר לנתק את מצב המשק ממצב הבנקים, והיזמים בענף התאימו את עצמם, יחד עם הבנקים, לפונקציית ייצור שונה. יכול להיות שזה קרה במקרה, או אולי בגלל, כאמור, שחוץ -לארץ נפתח. כמעט כל יזם רציני במדינת ישראל מושקע בחו"ל. תפתחו מאזנים של חברות ציבוריות רציניות וראו שהם מושקעים בחו"ל, בנכסים מניבים ובדירות. בצפון אמריקה, בריטניה מערב ומרכז אירופה. אני לא הייתי קורא לפולין והונגריה מזרח אירופה. זה שהיה פתח איפה להשקיע את ההון והאון, יצר פה פחות לחץ.
"גם מחדלי שיווק הקרקע של המינהל יצאו לטובה. אני לא יודע לומר אם זה מחדלים או אולי זה היה במכוון, אבל עובדה, שגם כשיצאו מכרזים אנשים הגישו הצעות ובהרבה פעמים המכרז נפסל כי לא הגיעו למחיר המינימום. זה מראה שאנשים חושבים על מה שהם עושים. הענף לא דמם. היו זכיות והיו עסקאות, אבל פחות, הרבה פחות".
- מהי מדיניות הבנק לשנה הבאה?
"אנחנו נעדיף מימון דירות עממיות, נעשה את זה באיזורים שאנחנו צופים שיהיה בהם ביקוש, ואנחנו לא מדברים על המפה הידועה של גדרה-חדרה. נעבוד עם יזמים שיש להם יכולת פיננסית ומקדמי הון עצמי גבוהים יותר, יותר מאשר בעבר".
- האם אפשר להעריך שההון העצמי שיידרש השנה יעלה על 30%?
"אפשר להעריך. כמובן שאנחנו תמיד שוקלים שיקולים נקודתיים ואיכותיים, טיב הפרויקט והלקוח, יכולת ביצוע מוכחת ויכולת שיווק מוכחת. למכור דירות זה מקצוע. אין דבר כזה שמישהו בא מקים פרויקט, לוקח מבצע וסומך על עצמו שימכור. פרויקט מוצלח הוא פרויקט שבסופו של דבר נמכר במחירים סבירים. למכור דירות צריך לדעת, בדיוק כמו לתכנן וכמו לבצע".
- בשנה האחרונה נהניתם מהעובדה, שבנק הפועלים לא יכול לגדול בתחומי נדל"ן רבים משום שאלה נחשבים "לווים קשורים" שהמפקח הגביל אותם.
"אתם מתייחסים לסיטואציה שבה יש לחץ על בנק הפועלים ועל אנשים קשורים להסיט אובליגו, אז אם זה נכון זה הרי לא רק לבנק לאומי. יש גם בנקים אחרים. אפשר להעביר אובליגו למקומות שונים".
- ובכל זאת אתם הבנק המועדף, בגלל הגודל, ואין ספק שזה עושה לך קצת שמח.
"אני לא רוצה להגיד שאני שמח ולא רוצה להגיד שאני עצוב. אני רוצה להיות ענייני".
- סביר להניח שרוב הגידול השנה היה בגלל זה, בין היתר בגלל נוחי דנקנר, שנכנס בעוז לנדל"ן ורק נזכיר מעורבות חדשה בנכסי אזורים, שותפות עם אקירוב, לוינשטיין ועוד.
"תרשי לי לתקן אותך. אם זה היה, ורק אם זה היה, זה לא היה בשנת 2001. אם זה היה, זה לא התבטא באיזשהו בנק בשנת 2001, זה מתבטא ב-2002".
- כמה עזרו מבצעי שרנסקי לעידוד מכירות בפריפריה?
"אני חושב שקבלנים מאוד נהנו ממנה, באיזורים שזה נגע אליהם היו מכירות מאוד יפות, יותר מאשר בחצי הראשון של השנה. המבצע נגמר בסוף דצמבר וזה השפיע יפה, אפילו בהר חומה היו מכירות יפות.. באר שבע, נצרת עילית שלומי, ועוד מקומות בארץ".
- מה קרה כתוצאה מהזינוק של הדולר?
"היתה תופעה שבדצמבר-ינואר-פברואר חלה קפיצה במכירת דירות".
- כי שער הדולר הוקפא על ידי הקבלנים?
בר-חיים: "זו כבר שאלה קשה. חלק מהקבלנים טוענים
שהמחירונים שלהם בכלל שיקליים. אני נוכחתי לדעת שזה נכון בחלק מהמקרים. כך שאדם
שקנה, חשב ועשה את החשבון האישי שלו בדולרים, ונראה לו שזה מוקפא. אין לי ספק שיש
גם קבלנים, שבהחלט עשו את המבצע הויזואלי של קיבעון שער הדולר. השאלה המרכזית היא
כמה מהפיחות הזה מתגלגל לתשומות. אם העלויות לא מושפעות מהפיחות, הם יכולים להרשות
לעצמם לא להשפיע על מחיר המכירה. בחלק מהעלויות של הבנייה היום כנראה שהפיחות לא בא
לביטוי באופן מלא".
כתבות
ני"ע
